부동산

당신은 낙찰통계를 제대로 활용하고 계십니까? 

당신이 읽고 있는 이글은 경매에 관한 내용입니다. 왜 귀한 시간에 관심을 기울이며 정독을 하고 계신가요? 개인사정에 따라 정답이 다 다릅니다. 

당신이 경매에 관심을 두는 이유?

경매낙찰가 정보는 어디에 쓰나요? 

낙찰가는 중요한 경제적 지표입니다. 연구기관에서 이 자료를 토대로 뭔가를 열심히 분석하는 경우도 많습니다. 다 먹고살기 위한 노력입니다. 그런데 개인은 그러기가 쉽지 않습니다. 그렇게 할 이유도 없습니다. 당신의 관심 물건이 감정가 대비 어느 정도 수준에서 낙찰되는지 파악할 정도입니다. 그리고 그 정도면 충분합니다. 그런데 문제가 있습니다. 

당신이 알고 있는 낙찰가는 무엇을 말하는 것일까요?

당신은 낙찰통계에 대해 진지하게 고민해 보신 적이 있습니까? 정확한 내용을 알고계십니까? 만약에 “그렇다”고 대답하신다면...더불어 남에게 강의하실 수 있는 분이시라면 더 이상 이 글을 읽지 마시기 바랍니다. 당신은 뭘 해도 먹고 살 수 있는 분이기 때문입니다. 

매일 언론에서는 경매관련 뉴스가 쏟아져 나옵니다. 대표적인 것이 아파트 경매에 대한 낙찰통계입니다. 뉴스의 대부분은 지난 달 또는 지난해 대비 올랐거나 내렸다는 내용입니다.

내가 알고 있는 아파트나 땅, 공장, 상가가 정말 그 가격대에 낙찰이 되나요? 아닐 겁니다. 대부분은 훨씬 더 높은 가격에 낙찰될 확률이 많습니다. 그럼 어디서 무엇이 잘못되었을까요?

좀 이상하지 않습니까?

평균 또는 통계라는 말을 들어는 보셨을 겁니다. 통계는 몰라도 평균은 아실 겁니다. 평균이 뭔지 잘 모르시는 분은 이거 곤란합니다. 여기서 골치 아픈 얘기를 하나 하겠습니다.

평균에는 3가지가 있습니다. 산술평균, 기하평균, 조화평균입니다. 개인적으로 경매입찰에 참여하시는 분은 산술평균 하나만 알고 계셔도 됩니다.

자 그럼 평균이 뭔지 알아볼까요?

철수의 시험성적입니다.

국어점수 : 80점 

수학점수 : 90점

과학점수 : 70점

이 세 과목 평균은 (80+90+70)/3=80점입니다.

그래서 철수는 평균 80점을 받았다고 얘기합니다.

이 경우 우리는 이렇게 표현합니다.

“철수는 공부를 잘하는 편인데 과학보다는 수학을 잘하는 친구야” 뭐 이정도입니다.

이 시점에서 당연히 영희의 시험성적을 알아볼까요?

아니 이름 바꾸겠습니다. 영희가 아니라 “응답하라 1988”에 나오는...

보라의 시험성적입니다.

국어점수 : 100점

수학점수 : 40점

과학점수 : 100점

이 세 과목 평균은 (100+40+100)/3=80점입니다.

역시 보라는 평균 80점을 받았다고 얘기합니다.

이 경우 우리는 이렇게 표현합니다.

“보라는 국어와 과학은 만점을 받는 학생인데... 수학은 포기한 친구야” 뭐 이정도입니다.

이런 것이 평균입니다.

철수나 보라 둘 다 똑 같이 평균 80점을 받았지만 내용면에서는 얘기가 다릅니다.

이걸 다 말씀드리려면... 오늘 하루 종일 다 갑니다.

중요한 것만 챙기자구요!!

그럼 경매에서 얘기하는 낙찰가는 뭘까요?

먼저 낙찰률과 낙찰가율을 많이들 얘기하십니다.

현실과 맞는 낙찰가를 알기 원하십니까?

먼저 낙찰률에 대해 알아보겠습니다. 오늘 경매물건 10건이었는데 5건이 낙찰되었으면 낙찰률은 (5/10)*100%=50%로 계산합니다. 사실 개인투자자 입장에서는 별로 중요한 내용은 아닙니다. 비싸다고 생각하면 낙찰률이 낮을 수밖에 없고... 싸다고 생각되면 낙찰률은 올라가는 겁니다.

여기서 중요하게 고민해야 할 일은 낙찰가율이란 겁니다. 뉴스에 나오는 아파트 낙찰가율이 여기에 해당합니다. 낙찰가율은 아래와 같이 계산합니다.

1번 경매물건 : 감정가 30억, 낙찰가 10억

2번 경매물건 : 감정가 5억, 낙찰가 4억

3번 경매물건 : 감정가 1억, 낙찰가 1억

이 경우,

낙찰가율 = [(낙찰가 총액)/(감정가총액)]*100=[(10+4+1)/(30+5+1)]*100=(15/36)*100= 41.67%

로 계산이 됩니다.

뭔가 이상하지 않나요? 힘드십니까?

조금만 더 따라가 보시기 바랍니다.

1번은 33.33%, 2번 물건은 80%에 낙찰이 되었고, 3번 물건은 100%에 낙찰되었는데...총낙찰가를 총감정가로 나누어서 계산하는 낙찰가율은 41.6%로 계산이 됩니다.

즉, 낙찰가율은 감정가가 높은 물건에 영향을 너무 많이 받는다는 얘기가 됩니다.

감정가 30억인 1번 물건을 빼고 낙찰가율을 계산하면

1번 제외한 낙찰가율= (4+1)/(5+1)*100=83.33% 로 계산됩니다.

83.33%!!!

물건 한 개를 뺏을 뿐인데 결과는 두 배 이상 차이가 납니다.

개인 투자자인 여러분은 낙찰가율을 믿으시면 될까요? 안될까요?

당연히 안 됩니다.

결론을 내려야 할 때입니다.

낙찰가율은 감정가격이 비슷한 종류만을 묶어서 사용할 때는 상관없습니다. 그러나 감정가가 큰 물건은 최종 결과에 너무 많은 영향을 미친다는 점에서 항상 주의하셔야 합니다.

태인에서는 이런 문제점을 피하고자 평균낙찰가율도 계산해드리고 있습니다.

평균낙찰가율은 다음과 같이 계산합니다.

평균낙찰가율 = (33.33%+80%+100%)/3=71.11%로 계산됩니다.

평균낙찰가율은 낙찰가율 41.67%에 비해 상당히 높은 71.11%로 나타났습니다.

여기에도 문제가 있습니다.

평균낙찰가율은 감정가가 큰 물건에 대한 영향력을 어느 정도 배제할 수 있습니다. 그러나 비교하고자 하는 물건의 수량이 많아야 한다는 점입니다. 전문가들은 현실적으로 20건 이상의 물건에 대해 계산을 하라고 합니다. 이해하려 애쓰지 마시고 그냥 외우세요.

오늘 얘기 정리하면...

경매에서 낙찰을 받는 일은 무척 즐겁습니다. 남들보다 약간 높은 금액으로 1등에 당첨 되었을 때 그 기분! 느껴 보신분만 압니다. 오늘은 입찰가의 산정기준에 중요한 역할을 하는 낙찰가율과 평균낙찰가율을 살펴봤습니다. 정리해서 말씀드리면...

1. 낙찰가율을 계산할 때 가급적 감정가가 비슷한 놈만 고르라는 점

2. 충분한 낙찰사례를 바탕으로 평균낙찰가율을 계산해 보시라는 점

3. 그리고 태인의 낙찰통계는 다르다는 점을 알고계십니까? 낙찰가가 떨어지는 요인에는 유치권, 선순위 임차인의 인수 등의 제법 많은 조건이 있습니다. 이런 물건은 낙찰가가 떨어질 수 밖에 없습니다. 이런 물건을 빼고 다시 계산할 수 있는 기능이 포함되어 있으니 잘 활용하시라는 점

오늘은 이 3가지가 핵심 포인트입니다. 더불어,

더욱 중요한 것은 경매낙찰가는 부동산 가격지표라는 사실!!

경매낙찰가는 경매에서도 중요하지만 일반 매매에서도 중요한 가격지표입니다. 태인 고객의 상당수는 경매에 관심조차도 없는 분들이 많다는 점을 알고 계십니까?

그게 무슨 말일까요? 경매정보사이트에서 경매에 관심이 없다. 그런 분들이 의외로 많습니다. 이 분들은 일반 매매로 투자를 하시는 분들입니다. 다만 일반매매를 위한 가격 지표로 경매 낙찰가를 알기 원하는 분들이라는 사실...

최종 목적에 다가가는 직접적인 정보뿐만 아니라 간접적인 정보도 소중하게 다루는 분들입니다. 이런 분들을 보면 부럽기도 합니다.

경매하시는 분들은 실거래가를 알고 싶어 합니다.

실거래를 하시는 분들은 경매 낙찰가를 알고 싶어 합니다.

이게 세상인 것 같습니다.

너무 경매에만 신경 쓰지 마시고 실매물도 좋은 것이 있는지 찾아보시기 바랍니다.

좋은 물건이 가끔씩 눈에 띄기 시작합니다.

성공투자 하셔서 돈 많이 버시기 바랍니다.

그런데 경매는 몇 건만 쳐다봐도 왜 이렇게 시간이 빨리 가는지...

여러분도 그런가요?