부동산

카페 같은 전원주택·주택 같은 전원카페 “주택이야? 까페야?”

어떤 이는 막상 전원주택을 지으려 하니 좋은 경치에 집만 짓고 산다는 것이 못내 억울하다는 생각이 들었다. 게다가 다들 어렵다는 IMF시대에 전원생활 한답시고 경치만 바라보며 손놓고 있을 수는 없는 일 아닌가? 한푼이라도 벌어야 전원생활도 넉넉할 터인데… 그래서 전원카페를 만들어 전원주택같이 쓰면 되겠다는 생각을 했다. 어떤 이는 전원생활 한두해는 그래도 괜찮았지만 시간이 흐르면서 경치만 쳐다보고 사는 것도 차츰 싫증이 나기 시작했다. 불현듯 사람도 그리워 졌고 사람사는 얘기도 듣고 싶어졌다. 그래서 살던 집을 전원카페로 용도변경해 사람을 기다려 차를 팔기로 했다. 이따금 마음에 맞는 손님이 찾아오면 수다도 떨고 세상 돌아가는 얘기도 듣는다. 장사가 잘 된다면 수입도 짭짤하게 생길 것이고 그러면 전원생활은 더욱 여유롭고 풍요로워 질 것이다. 이렇게 최근들어 실속있게 전원생활을 즐기려는 실속파들이 늘어나고 있다. 이러한 실속파들의 집을 찾아보았다.
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아예 전원주택을 지을 때 전원카페를 할 생각으로 짓는 경우도 있지만 최근들어서는 전원주택용으로만 생각하여 구입하였던 주택을 근린생활시설로 용도를 변경해 카페나 가든 등으로 사용하는 경우가 많다.
카페 혹은 가든, 민박, 연수원 등의 용도를 겸하고 있는 전원주택들이 많아지고 있는 것은 바로 이런 이유에서다. 이같은 현상은 경기침체로 전원주택을 단순히 전원생활을 즐길 수 있는 공간이란 1차적 목적에서 탈피, 전원생활을 하면서 수익을 올릴 수 있는 공간으로 꾸미고자 하는 실속파들이 늘어나고 있기 때문이다.

또 전원생활에 차츰 싫증을 느낀 사람들이 분위기를 변신해 따분함도 달래보고 수익도 챙겨보자는 생각에서 전원주택을 용도변경해 전원카페로 만드는 경우도 많다. 경관만 쳐다보고 살기에는 너무 억울하고 심심하다고 생각하는 사람들이 늘어나고 있다는 얘기다.

실제로 전원생활 1~2년은 경관에 취해 ‘도끼자루 썩는 줄’ 모르고 살지만 시간이 흐르면서 그 생활에 따분함을 느끼는 사람들이 많다. 또 막상 한적한 곳에 전원주택을 짓고 그린 듯이 살겠다는 생각으로 전원행 결정은 내렸으나 막상 혼자 산다고 생각하면 심심할 것 같아 고민하는 사람들도 많다. 이런 사람들이라면 전원주택같은 전원카페, 전원카페같은 전원주택을 생각해 보는 것이 좋다.

이런 전원카페들은 전원주택도 되고 사업장도 되며 전원생활을 하면서 돈도 벌 수 있어 ‘꿩 먹고 알 먹는 셈’이다. 전원주택겸 전원카페를 운영한다면 별도의 집을 새로 짓는다는 부담이 없어 경제적이다. 특히 주택을 겸하고 있어 관리가 수월하고 가족들이 운영에 참여할 수 있으므로 관리비나 인건비 등의 부담도 없다. 위치가 좋고 아이템만 차별화 한다면 사업으로도 성공할 수 있다.

흔히 생각하기에 전원카페는 교통량이 많은 도로변이 좋다고 생각하지만 꼭 그렇지만은 않다. 요즘은 자신의 취향에 맞는 카페를 찾아다니는 사람들이 많아 도로가가 아니더라도 독특하게 꾸며놓든가 차별화 하여 운영을 하면 손님을 끌 수 있다.

앞으로 전원주택과 전원카페를 겸한 집들이 많아질 것으로 보인다. 전원주택을 마련하는 사람이라면 전원생활을 하기위한 공간이란 전원주택의 1차적인 활용가치외에도 이러한 2차적인 가치에 대해서도 고려해 보는 것이 좋을 것이다.


전원카페 만들기

준농림지 1백51평만 허가 지은지 8년 지난 전원주택은 카페로 전용 가능

현재의 경기 분위기에서 전원카페를 사업적으로 경영을 해보겠다고 생각한다면 신중한 검토가 필요하다. 특히 수도권 지역에서는 우후죽순으로 생겨난 전원카페들이 IMF이후 큰 타격을 입고 있고 현상유지하기도 바쁜 곳들이 많다. 전원카페를 시작하려면 이런 점들을 염두에 두어야 할 것이다.

전원카페를 만드는 방법을 보면 우선 부지를 매입해 근린생활시설로 허가를 받아 신축하는 방법이 있다. 이 방법은 위치선정에서 부터 건축 등 신경쓸 일이 많다. 특히 최근의 경기침체 분위기에서는 신중히 생각해야 한다. 준농림지 전답을 이용한 가든이나 카페 등 근린생활시설을 할 수 있는 길은 사실상 묶여 있다. 특히 상수원수질보전대책 1권역이나 호수 강유역으로부터 5백ｍ 이내에는 거의 신규허가가 불가능하다.

또한 98년 9월부터 정부에서는 무분별한 준농림지 개발로 인한 피해가 우려되자 준농림지내에서 근린생활시설 전용을 허가할 때 그 평수를 1백51평미만으로 줄였다. 그러므로 전원카페를 짓고자 한다면 허가가 가능한 지역인지 아닌지에 대해 해당 관청을 찾아 충분한 사전 검토가 필요하다. 준농림지에 전원카페를 짓는 것은 전원주택과 같은 절차를 거친다. 단 건축허가 당시에 근린생활시설로 허가를 받으면 된다.

기존의 전원카페를 매입하거나 임대하여 운영하는 방법도 있다. 이럴 경우에는 권리관계를 확실히 알아보아야 한다. 전원카페를 짓는 사람들은 대부분 투자수익을 올리기 위해 외형을 많이 키워야 했고 그러다 보니 융자를 많이 받아 지었다.

그런 후 본인이 직접 장사를 하는 것이 아니고 대부분 임대를 주었는데 경기가 안좋아 지면서 이들 카페들은 임대료도 견뎌내지 못하고 문을 닫는 경우가 속출하고 있다. 이렇듯 힘들다 보니 팔거나 임대하려는 카페들은 권리관계가 복잡한 것들이 많다. 특히 수도권 인근의 카페를 매입하거나 임대할 경우 권리관계를 확실히 따져 보아야 한다.

농가를 개조해 근린생활시설로 이용하는 방법도 있다. 요즘처럼 경기가 불투명한 상황에서는 적당한 방법이라 하겠다. 빈농가를 개조해 가든 겸 민박을 하면 지역에 따라서는 도시의 전세금으로 전원주택 마련은 물론 사업장도 마련하는 셈이된다.

가든을 할 수 있는 빈농가의 시세는 지역과 위치에 따라 차이가 나지만 수도권은 25만~1백만원 정도다. 너무 가격이 비싼 경우 투자효과가 적으므로 피하는 것이 좋다. 대신 수도권 60~80㎞반경에서는 평당 20~40만원선의 빈농가를 구할 수 있다. 좀 고생을 각오한다면 이렇게 수도권에서 좀 떨어진 곳이 좋다.

이들 농가를 구입하기 전에는 시 군청에 가서 가든으로 용도변경이 되는 지역인지 아닌지, 용도변경이 가능한 집인지 아닌지를 먼저 확인한 후 구입하는 것이 좋다. 최근들어 준농림지의 무분별한 개발을 규제한다는 차원서 용도변경 자체도 많은 규제를 받고 있다. 지은 후 8년이 지나야 근린생활시설로 용도변경이 가능하다는 원칙을 염두에 두어야 한다. 특히 정화조시설에 대한 규제는 매우 까다롭다. 수도권에서는 용도변경이 거의 불가능하다.(모셔온 글)

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