부동산

지목과 현황이 다른 토지, 농지취득자격증명원 발급은?

부동산경매 물건들을 보다보면 공부상의 용도와 현황이 다른 경우가 있습니다. 낙찰 후 큰 문제가 없는 경우도 있지만, 농지취득자격증명원 발급이 필요한 토지의 경우에는 문제가 발생할 수 있습니다.

오늘은 이와 관련된 내용이 부동산태인 무료상담코너에 올라와 소개할까합니다.

상담내용은 다음과 같습니다.

“입찰하고자하는 토지의 용도가 답으로 되어있는데, 현황은 도로로 이용 중입니다. 관할 주민센터에서는 현황이 도로이므로 농지취득자격증명원 발급을 해줄 수 없다하고, 법원에서는 지목이 답이므로 농지취득자격증명원을 제출하라고 합니다. 주민센터에서는 동네 진입로이기 때문에 복구명령도 안된다고 합니다. 어떻게 처리하고 경매로 취득할 수 있을까요?”

질문자님처럼 미리 농지취득자격증명원의 발급여부를 알아보는 것은 아주 좋은 자세입니다. 낙찰 후 이런 문제가 발생하여 농지취득자격증명원을 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수 당할 수도 있기 때문입니다.

이러한 문제에 직면할 시 대책이 없는 것은 아닙니다.

이 상담에 대하여 한 부동산전문가는 “일반적으로 법원에서는 현황상의 농지이용상태를 확인하기가 어렵고, 그것이 법원의 업무도 아니므로 지목이 농지인 경우에는 특별한 경우를 제외하고 농지취득자격증명원을 제출하도록 하고 있다. 하지만 현황이 도로이고, 원상회복조차 불가능한 경우라면 농지취득자격증명원에 대한 반려사유서를 법원에 제출하여 매각허가를 받을 수 있다. 이러한 것이 무조건 가능한 것은 아니므로 주의가 필요하다. 현황상 농지의 상태, 도로로 사용 중인 농지의 면적, 관할 지자체의 대응에 따라서도 차이가 있을 수 있다. 어찌됐건 현황조사, 지자체와의 협의를 통해 농지취득자격증명원의 반려사유서의 발급이 가능한지 확인하는 것이 현재로서 최선의 방법으로 보인다.”고 조언했습니다.

다른 전문가의 의견도 비슷했습니다. “경매법원에서도 무작정 농지취득자격증명원을 제출하지 않는다고 낙찰불허가를 결정하지 않는다. 합당한 이유의 반려사유서를 제출하면 낙찰허가를 받을 수가 있다.”고 답변을 했습니다.

현황이 지목과 다른 경우 전문가들의 답변처럼 반려사유서를 제출해야하며, 임의대로 판단하여 이를 제출하지 않는다면 입찰보증금을 몰수당합니다.

이와 관련된 판례를 살펴보겠습니다. 

1. 어떤 토지가 농지법 소정의 농지’인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 전인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다.

위와 같은 법리에 비추어 보면, 원심이, 이 사건 토지는 공부상 지목이 전이고, 비록 그 현황이 지목과 달리 사용되고 있으나 농지로서의 기능을 완전히 상실하여 원상회복이 이루어지기 어렵다고 볼 수는 없다고 하여, 이는 여전히 농지법 소정의 농지에 해당한다고 판단한 조치는 정당하고, 거기에 재항고 이유의 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 농지법 소정의 농지에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

2. 이 사건 토지에 관한 농지취득자격증명을 제출하지 아니하였다는 이유로 경매법원이 매각불허결정을 한 이후, 재항고인이 그 결정에 대하여 항고를 하고 그 항고가 기각되자 재항고를 하여, 재항고사건이 계속 중에 비로소 농지취득자격증명을 제출하였다고 하더라도, 재항고심은 법률심으로서 사후심이므로 그와 같은 사유는 재항고심의 고려사유가 될 수 없다.

[2007마258]

종합해보면, 농지취득자격증명원의 발급이 불가능한 토지의 경우에는 합당한 반려사유서를 제출하면 매각허가결정을 받을 수 있다는 것입니다. 다만, 현황과 지목이 다르더라도 농지로 원상회복이 가능한 토지라면 농지의 기능을 완전히 상실되었다고 보기 힘들다고 대법원에서는 판결하고 있습니다. 이런 경우에는 반려사유서를 제출하더라도 매각허가를 받지 못하는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다.

농지취득자격증명원이나 반려사유서의 발급은 관할 지자체마다 처리 방식이 조금씩 차이가 있으며, 낙찰허가여부도 법원에 따라서 차이가 있을 수 있습니다.

농지취득자격증명원은 낙찰 후 7일 이내에 제출해야 하며, 이 기간 안에 제출하지 못하면 매각불허가결정이 납니다. 제출기간에 여유가 없기 때문에 입찰 전 이에 대한 준비를 해놓는 것이 좋습니다. 운이 없는 경우에는 담당공무원이 교육이나 연수를 떠나 부재한 경우가 발생할 수도 있습니다.

입찰 전 미리 준비하여, 낙찰 후 발 동동 구르는 일이 없으시길 바랍니다.