부동산

건물을 신축·리모델링할 때 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)은 수익성을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 용적률이 높은 건물은 동일한 대지면적의 다른 건물보다 연면적(건물 각 층 바닥면적의 합계)이 크기 때문에 임대 수익을 더 올릴 수 있죠. 물론 토지 용도에 따라 용적률의 상한선은 정해져 있지만, 같은 용도지역에 있더라도 용적률이 더 큰 알짜배기 건물은 곳곳에 숨어 있습니다. 배우 장혁(41·본명 정용준)씨가 투자한 빌딩이 그렇죠.

장혁씨는 2015년 12월 일명 ‘백종원(더본코리아 대표) 거리’라고 불리는 서울시 강남구 논현동 영동시장 먹자골목에 있는 대지면적 440㎡(약 133평), 연면적 1613.5㎡(약 488평), 지하 1층~지상 6층 빌딩을 155억원에 사들였습니다. 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역 근처 빌딩을 70억원에 매각해 17억원 차익을 남기고 나서 얼마 지나지 않은 재투자였죠. 대출 75억원도 끼었습니다.

이 건물은 유동인구가 많은 사거리 코너에 있어 공실이 하나도 없을 정도로 임차인이 선호하는 곳으로 유명했습니다. 또 코너빌딩의 지리적 이점을 활용한 건물 구조도 눈에 띕니다. 주차 진입로를 건물 뒷쪽에 만들어 임대료가 가장 높은 1층 앞쪽 공간의 활용을 극대화했죠. 주차장은 지하에 만들어 1층에 임대놓을 수 있는 공간을 최대한 늘렸습니다.

무엇보다 이 건물의 숨겨진 매력은 2종 일반주거지역에 있는데도 현재 법정 용적률(200%)보다 100% 가까이 높은 293.23%를 적용받은 알짜배기 건물이라는 겁니다. 같은 대지면적의 건물과 비교하면 연면적은 410㎡(약 124평), 2개 층만큼 더 큽니다. 역산하면 대지면적 645㎡(약 195평)짜리 건물에서 나올법한 용적률을 440㎡(약 133평)에서 얻었고, 이로 인해 월 1300만원씩 월세 수입을 더 올리고 있는 것이죠. 장혁씨는 이 빌딩에서 보증금 총액 6억5000만원, 월 임대료 6500만원을 받고 있습니다.

장혁씨가 기준보다 높은 용적률을 확보한 비법은 2003년 시행된 종(種) 세분화 정책를 잘 활용한 것입니다. 이 법 시행 이전까지 일반주거지역은 용적률 300%를 일률적으로 적용했습니다. 그런데 종 세분화 이후 1종(용적률 150%·4층 이하), 2종(용적률 200%·7층 이하), 3종(용적률 250%·층수제한 없음)으로 각각 나뉘게 됐습니다. 여기서 중요한 부분은 개정 이전 지어진 건물은 기존 용적률을 계속 적용받도록 했고, 장혁씨는 눈썰미 좋게 이 건물을 찾아낸 것입니다.

게다가 이 상권에 기업인 백종원(더본코리아 대표)씨가 무려 16개의 체인점을 내면서 ‘백종원 거리’로 유명해져 상권 확장에 따른 수혜도 봤습니다. 장혁씨가 사들인 건물은 현재 약 200억원으로 값이 올라 매입 1년여 만에 45억원의 시세 상승 효과를 봤습니다.

장혁씨의 사례처럼 종 세분화 이전 지어진 건물 중 용적률이 높은 곳을 찾아낸다면 다른 빌딩보다 더 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 실제 이런 건물들은 언뜻 보기에도 주변 빌딩보다 높거나 크기 때문에 나중에 되팔 때에도 유리하죠. 단, 건물을 새로 지으면 바뀐 법을 적용받아야 하기 때문에 용적률이 낮아진다는 점을 감안해야 합니다. 따라서 신축보다 리모델링을 통해 가치를 극대화할 수 있는 곳을 찾는 게 중요합니다.