부동산

전원주택 지을때 반드시 거쳐야할 과정

집을 지을 때 순서는 조금씩 바뀔 수 있지만 일반적으로

부지 선정, 인허가, 기반공사, 주택 설계, 견적과 시공사 선정, 시공, 준공과 등기, 관리

등의 과정을 거친다.

이 과정에서 가장 먼저 해야 될 일은 자금계획을 세우고 터를 찾는 것이다.

부지를 선택할 때는 지리적으로 안전한 곳인지, 주변에 생활편의시설 이용이 편리한지, 기반시설이 잘 갖춰져 있는지, 어떤 이웃들이 살고 있으며 자연경관은 좋은지 등을 보게 된다. 주변에 유해시설이 없어야 하고 소음도 체크해봐야 한다. 집을 짓고 살면서 프라이버시를 침해당하지 않는 것도 중요하다. 이런 모든 것을 확인하기 위해서는 현장답사가 필수다. 계절별로 보고 시간대별로도 확인해보는 것이 좋다.

저습지, 매립지, 부식토질 등은 피하는 것이 좋고 일조와 통풍이 잘되는 곳이 좋다. 지형적으로 북쪽이나 북서쪽으로 야트막한 야산이 있고, 남쪽으로 트인 남향의 부지로 배수가 잘되는 곳이라야 좋은 택지다.

모양은 네모꼴로 남북으로 긴 장방형 대지가 동서로 긴 대지보다 좋다. 북쪽에 건축물을 배치하고 남쪽에 장방형 마당, 정원을 만들 수 있기 때문이다. 부지 크기는 교외 전원주택들은 큰데 500~990㎡ 정도가 적당하다. 작으면 답답하겠지만 너무 크면 조경 비용이 부담되고 관리에 무리가 따른다.

부지가 정해졌다면 주택 건축과 관련한 인허가를 거쳐야 한다.

인허가는 토지와 주택으로 나눠 설명할 수 있다.

토 지의 경우에는 지목이 대지일 경우는 별도의 인허가가 필요 없다. 분양하는 전원주택단지와 같이 택지개발이 된 곳도 따로 인허가를 받을 필요는 없다.

대신 집 지을 부지가 농지(전, 답, 과수원)나 산지(임야)인 경우에는 별도의 인허가 절차가 필요하다. 토지를 소규모로 개발하기 위해서는 개발행위허가를 받아야 한다.

농지는 농지전용허가, 산지는 산지전용허가가 필요하다. 이런 허가를 쉽게 받을 수 있는 곳은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 용도지역 구분이 관리지역인 땅이다.

토 지 인허가가 끝났다면 건축물에 관련된 허가를 또 받아야 한다.

연면적 합계가 100㎡를 초과하는 주택을 신축할 때는 건축 허가가 필요하다. 다만 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만의 주택(제2종 지구단위 계획구역 안에서의 건축물은 제외)은 허가 없이 건축신고로 집을 지을 수 있다. 일반적으로 농촌지역에 있는 전원주택의 경우 200㎡를 넘으면 건축 허가를 받아야 한다.

이렇게 토지, 건축에 대한 인허가를 마쳤다면 부지를 정리하고 필요한 기반공사를 한다.

기반공사에서 중요한 것은 도로를 포장하고 물을 끌어오는 것이다.

상수도를 사용할 수 있다면 좋겠지만 그렇지 않은 곳에서는 지하수를 개발해야 한다. 얼마 깊이에서 물을 얻을 수 있는가에 따라 비용이 달라진다.

전기도 끌어와야 한다. 200m 이내에서 전기를 끌어올 수 있다면 무료지만 그 이상일 때는 비용이 발생한다. 전화선과 인터넷도 설치해야 한다. 집을 다 짓고 난 후 할 수도 있지만 미리 염두에 둬야 나중에 문제가 생기지 않는다.

인허가와 기반시설을 챙기는 것도 중요하지만 주택 건축에서 가장 중요한 것은 설계다.

설계를 꼼꼼하게 잘하고 그대로 실천하는 것이 좋은 집 짓기의 기본이다.

설 계는 배치계획, 평면계획, 입면계획을 잡는 것이다. 배치계획은 부지에서 건물을 어디에 앉힐 것인가를 정하는 것이다. 옆집과의 관계, 프라이버시, 채광, 통풍, 방재 등을 고려해야 한다.

겨울철 추위와 여름철 더위를 생각해 방향을 정해야 한다. 입면계획은 집의 외부 모양이다. 어떤 모양의 집을 지을 것인가를 고민해야 한다. 외관에만 신경 써 복잡하게 만들면 건축비도 상승하고 관리도 힘들며 하자의 원인이 될 수 있다는 점을 명심해야 한다.

설 계를 할 때는 가족의 수와 라이프스타일을 우선 고려해야 한다. 주택 내부 공간을 결정할 때는 방향이 매우 중요하다. 북향의 경우 하루 종일 햇빛이 들지 않고 겨울에는 북풍을 받아 춥다. 따라서 냉장고, 저장실, 화장실 등을 배치하는 것이 좋다. 남쪽은 여름에는 태양이 높이 떠 빛이 실내 깊이 들어오지 않고 겨울에는 깊이 들어와 따뜻하다. 거실, 어린이방, 테라스, 발코니 등이 적당하다.

침 실, 식당, 부엌 등은 아침에 햇살을 많이 받는 동향으로 두는 것이 좋다. 음식물이 상하는 것도 막을 수 있다. 탈의실이나 욕실, 세면소, 건조실 등은 서향으로 배치하는 것이 좋다. 이층집의 경우 1층에는 주로 거실, 주방, 식당, 노인 침실 등을 앉히고 2층에는 자녀 침실, 취미실, 부부 침실, 가족실 등을 계획한다.

외관만 신경 쓰면 건축비 낭비 우려

설계를 끝내고 나면 시공비가 얼마나 들 것인지  누가 집을 지을 것인가를 결정해야 한다.

건축비는 구조와 각 부위별 자재, 기능, 공사범위 등에 따라 천차만별이다. 단순한 설계라면 비용을 줄여 지을 수 있을 것이고 복잡하게 설계된 집이라면 비용이 많이 든다. 견적이 적당하다면 시공업체를 선정해야 한다. 물론 스스로 집을 지을 수 있지만 이때는 충분한 기술을 갖춰야 한다. 충분치 않은 기술로 손수 집 짓기에 나섰다가는 실패한다. 집의 완성도는 떨어지고 돈은 더 많이 들어 후회하는 경우가 많다. 그래서 시공업체에 맡겨 짓는 것이 일반적인데 이때는 시공업체와 호흡이 잘 맞아야 한다.

무 조건 싸다고 해서 시공업체를 선택할 경우 집에 문제가 생기든가 추가비용이 들 수 있다. 어떤 자재를 이용해 어디까지 지어줄 것인지, 기술력은 있는지, 시공경험이 다양하고 사후관리에 문제가 없을지 등을 보고 시공사 선택을 해야 한다. 연면적이 661㎡를 넘는 주택을 지을 때는 건설업 면허가 있는 업체에 맡겨야 한다.

시공사가 선정되면 본격적인 시공에 들어간다.

시공하는 순서는 바닥 콘크리트 공사, 벽체 구조 공사, 지붕 공사, 창호 공사, 바닥설비와 마감 공사, 외벽 마감 공사, 내벽 마감 공사, 화장실 타일 공사, 싱크대와 욕실 도기 설치 공사, 전등 공사, 외부 베란다와 데크 공사, 전기와 전화 인입 공사, 상수도 인입 공사, 보일러 공사, 정화조 공사, 정원 공사 등으로 구분할 수 있다.

공정별로 자재 종류와 공사방법 등이 다양하기 때문에 비용도 천차만별이다. 제대로 된 자재를 정확한 공법으로 시공해야 하자가 없는 좋은 집이 된다. 집을 다 짓고 나면 시공업체로부터 건물을 인도받는다. 살면서 집에 문제가 생길 수 있으므로 이때를 대비해 시공한 사람들의 연락처, 특히 상수도, 전기, 정화조 등의 설비와 관련된 시공자들 연락처와 도면을 받아 두는 것이 좋다.

공사 계약할 때 하자보수 약정 필수

살 면서 하자가 발생할 경우 시공업체들이 하자보수 책임을 지지 않을 수도 있다. 이때를 대비해 공사 계약을 할 때 하자보수 약정을 체결하는 것이 좋다. 계약하기 전에 시공자로부터 보증 내용과 사후관리 내용을 확인해볼 필요가 있다. 계약서에 하자 담보 기간이 명시돼 있다면 그 기간 동안 무상으로 보수를 받을 수 있는데 일반적으로 2년이다.