부동산 이야기
- [경매/투자] [Weekly Taein] 가끔 헷갈리는 소액임차인 최우선변제
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부동산태인 홍보팀님
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2017.06.16 13:37
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가끔 헷갈리는 소액임차인 최우선변제
오늘은 권리분석에서 자주 등장하는 소액임차인 최우선변제에 대해서 알아보겠습니다.주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 이 중 소액임차인보증금 최우선변제는 지역에 따라 일정 금액 미만의 보증금을 가진 임차인을 법에 의해 우선적으로 보호하는 것입니다. 소액의 보증금이라도 서민층에게는 큰 금액이기 때문에 이를 법적으로 보장한다는 것이지요.경매를 공부하신 분들이라면 소액임차인 최우선변제에 대해서 기본적으로 알고 계실겁니다. 하지만 가끔씩 헷갈려 하는 부분이 있는데요. 크게 2가지로 나뉩니다.첫 번째, 기준일자입니다.한 번씩 소액임차인 최우선변제의 기준일이 전입신고나 매각기일로 착각하시는 분들이 있습니다. 소액임차인 최우선변제를 판단하는 기준은 전입일자나 매각기일이 아니라 최선순위 담보물권이 설정된 날입니다.여기서 또 착각할 수 있는 부분이 있습니다. 대부분의 말소기준권리가 근저당인 경우가 많기 때문에 말소기준권리 날짜를 기준으로 소액임차인을 판단하는 경우가 많습니다. 하지만 만약에 말소기준권리가 담보물권이 아니라 가압류, 압류 등 아닌 채권인 경우에는 조금 상황이 다릅니다. 채권은 소액임차인의 해당여부를 판단하는 기준일이 되지 못하기 때문에 가장 빠른 순위의 담보물권이 설정된 날을 그 기준으로 하며, 만약 담보물권이 아예 없는 경우라면 경매개시결정 등기가 소액임차인을 판단하는 기준일이 되므로 참고하시기 바랍니다.두 번째, 매각대금의 1/2내에서만 소액임차인 최우선변제가 이루어집니다.다가구주택의 경우 소액임차인이 너무 많게 되면, 최초 근저당권자에게 너무 적은 배당이 이루어질 수 있습니다. 이러한 문제를 방지하기 위해 매각대금의 1/2이하로만 소액임차인 최우선변제가 이루어지게 됩니다. 만약 소액임차인 최우선변제금액의 합계가 매각대금의 1/2을 넘어가게 되면 보증금의 비율에 맞게 안분배당이 이루어지게 됩니다.
만약, 계약기간 중 보증금의 증감이 이루어진 경우면 어떻게 될까요?[대구지방법원 2009가단134010], [대법원 2007다23203], [대법원 2001다14744]판례들을 살펴보면 임대차기간 중 보증금을 올리거나 내린 경우에는 원칙적으로 배당이 이루어지는 시기의 보증금을 기준으로 판단을 합니다. 증액하기 전에는 소액임차인의 범위에 있었으나 증액 후 소액임차인의 범위를 초과했다면 소액임차인으로 인정받지 못하며 반대로 감액으로 인해 소액임차인 범위에 들어간다면 일정액을 우선변제 받을 수 있게 되는 것입니다. 하지만 고의적으로 소액임차인 최우선변제를 받기 위해 보증금을 감액한 것이 드러난다면 우선변제에서 제외됩니다.경매에서 자주 등장하는 소액임차인 최우선변제와 관련된 내용이지만 헷갈려하시는 분들이 있어 정리하는 시간을 한 번 가져보았습니다. 부동산태인 회원분들게 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
