부동산

Q & A 로 풀어보는 집짓기 세무 상식

건축 전문 세무사의 케이스별 상담 사례

 

토지, 건물 등에 관련된 취·등록세, 명의 이전에 따른 증여세, 건축 시공에 관련된 부가가치세 등 건축을 앞두고 필요한 세무 상식이 많다. 윤나겸 건축 전문 세무사가 케이스별 세무 상담 사례를 자세히 풀어준다.

Q/1

한 채의 아파트와 한 채의 상가를 보유하고 있던 중 아파트를 양도하고 전원주택으로 이사하였습니다. 1세대1주택 비과세 요건을 다 갖추었고 아파트가 9억원이 넘지 않았기 때문에 비과세로 신고한 뒤 신경을 쓰지 않았는데, 얼마 후 세무소에서 1세대2주택이라서 세금이 부과된다는 연락을 받았습니다. 어떻게 된 걸까요?

A/1

사례의 과세는 공부상의 용도와 실제 용도가 달라서 발생한 것입니다. 간혹 상가인데 실제로는 주택으로 사용하고 있는 경우, 주택인데 상가로 사용하고 있는 경우에도 불구하고 과세관청에서는 우선은 공부상의 용도로 확인하기 때문에 실제와 공부상 차이가 발생해서 예상과는 다르게 과세가 되는 경우가 있습니다. 하지만 세법은 실질주의 과세가 원칙이기 때문에 실제로 사업에 사용이 되고 있다는 것을 입증한다면 상가는 공부상 용도로는 주택임에도 불구하고, 실제 사용용도인 상가로 보아 당초 신고처럼 아파트 양도 시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

입증할 방법은 당해 부동산의 임대차계약서와 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서, 그리고 임대인의 부가가치세 신고서와 인근 주민들의 인우보증서가 있습니다. 물론 실제 사업용으로 사용하고 있다는 것을 사진으로 입증한다면 더 좋겠지만, 과세가 된 시점에는 용도가 변경되어서 입증이 불가능해질 수도 있습니다. 그러므로 사전에 등기부와 건축물대장을 확인한 뒤에 신고하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 이처럼 부동산을 매매하는 경우 고려해야 하는 부분은 매매가액뿐 아니라 예상치 못하게 신경 써야 하는 부분이 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

Q/2

작년에 부동산 임대업자가 되어 종합소득세 신고 대상자가 되었다는 국세청 안내문을 받았습니다. 임대소득에 대해서 다른 소득과 합산하여 소득세를 낸다는 소리는 들어서 알고 있었는데, 안내문에 경비율, 추계, 장부 이런 단어가 있어 고민입니다. 추계신고와 장부기장(작성)이 무슨 차이가 있는 것이며 어떤 게 세금을 적게 내나요?

A/2

신규로 사업을 시작하는 사업자들이 공통으로 질문하는 것 중 하나가 ‘장부기장을 하면 세금을 아낄 수 있나요?’입니다. 일단 결론부터 내자면, 사업의 종류나 수입금액에 따라 장부기장이 유리할 수도 있고, 추계신고가 유리할 수도 있습니다.

‘수입금액’은 총 벌어들인 금액을 말하는 것이고 ‘소득금액’은 수입금액에서 사업을 하면서 쓴 필요경비를 차감한 나머지 금액입니다. 여기에서 필요경비는 장부에서 확인되는 경비만 인정을 해주는 것이 맞지만, 장부가 없는 경우에는 정부에서 어느 정도의 비율만큼 경비를 인정해주고 있는데, 이렇게 장부기장을 하지 않고 특정한 비율에 따라서 신고하는 것을 ‘추계신고’라고 합니다.

추계신고도 수입금액에 따라 ‘단순경비율’과 ‘기준경비율’ 신고로 구분할 수 있습니다. 일반적으로 단순경비율이 수입금액에서 경비 비율이 높게 책정되어 있으므로 경비를 더 많이 인정해줘 세금을 덜 내게 됩니다. 하지만 납세자가 단순경비율 또는 기준경비율 둘 중 하나를 선택할 수 있는 것은 아닙니다. 부가가치세 신고가 된 수입금액(직전연도 수입금액 2,800만원)을 기준으로 그 이하는 단순경비율, 이상은 기준경비율을 적용합니다. 따라서 납세자는 장부기장으로 할지 추계로 신고할지 정하기만 하면 됩니다.

한편, 장부기장을 하지 않은 경우 추계로 신고 시 가산세 대상이 되는 경우가 있습니다. 직전연도에 벌어들인 수입금액이 총 4,800만원 이상인 사업자의 경우 장부기장을 하지 않았다면 과세액의 20%에 상당하는 가산세가 붙게 되며, 복식부기의무자인 경우에도 장부기장을 하지 않고 추계로 신고하면 신고하지 않은 것으로 보기 때문에 이때도 납부세액의 20% 정도가 가산세로 부과됩니다.

한 가지 더, 사업을 시작하면 고정비 때문에 손해를 보다가 몇 해가 지나 이익으로 돌아서는 경우가 있습니다. 이때 장부기장을 하게 되면 손해를 본 결손금은 향후 10년간 다음 사업연도에 이익이 난 부분에서 차감해주고 있지만, 장부기장을 하지 않는다면 이런 부분이 인정되지 않습니다. 장부기장에는 두 가지가 있는데 재산상태 변동이나 거래가 발생할 때마다 모든 것을 기록해야 하는 ‘복식부기’도 있지만, 이런 형식에 구애받지 않고 거래가 발생한 날짜순서로만 기록하는 ‘간편장부’도 있으니 큰 부담을 느낄 필요는 없습니다.

‘복식부기의무자’라는 것은 업종별로 어느 정도 수입이 안정권에 들었다고 인정이 돼서 장부기장을 의무화한 사업자를 말합니다. 이때 간편장부와 복식부기는 수입금액을 기준으로 구분하게 됩니다. 도소매업의 경우에는 직전연도 수입금액이 3억원 이상인 사업자, 제조업이나 음식점업을 하는 경우에는 1억5천만원 이상, 부동산임대업, 서비스업의 경우에는 수입금액이 7천5백만원 이상인 사업자를 복식부기의무자라고 합니다. 전문직사업자는 수입금액에 상관없이 복식부기의무자가 됩니다.

사례에서 부동산임대업을 추계로 신고하는 경우 단순경비율이 42.3% 정도 됩니다. 다시 말해 장부가 없다면 수입금액의 42.3%만큼 경비로 인정이 되기 때문에 장부를 작성해서 수입금액의 42.3% 정도 경비가 발생하지 않는다는 결과가 나온다면 장부기장을 하지 않고 추계로 신고하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 따라서 본인이 하는 사업이 얼마만큼의 수입금액이 발생하고 얼마만큼의 경비가 나올지 판단을 하여 장부기장을 할지 추계로 신고할지 결정을 하시면 됩니다.

주요경비는 첫 번째로 상품, 제품, 전기료 등의 매입비용, 두 번째로 건축물이나 기계장치 등 사업용고정자산의 임대료, 마지막으로 종업원의 급여 이 세 가지가 인정되고 있습니다.

장부기장을 하는 것과 추계로 하는 것 중 어느 것이 더 유리한지는 앞서 말씀드렸습니다. 매출은 발생하지만, 사업에 따른 경비가 많지 않은 부동산임대업 같은 경우에는 추계로 신고하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 하지만 고정자산의 투자로 몇 년 동안 손실이 발생해도 이후에 이익이 증가할 것으로 예상되는 경우라면 장부기장으로 결손이 발생하는 부분만큼 이익에서 차감을 할 수 있습니다.

부동산 관련 세금 문제는 케이스에 따라 세부사항이 달리 적용될 수 있으므로 모든 의사 결정을 할 경우 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다.

세무사_ 윤나겸