부동산

선순위지상권에 대해서 알아보자.

오늘은 입찰을 꺼리게 만드는 요소 중 하나인 선순위지상권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

법률용어사전(2011)에 따르면, 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권을 말합니다. 이러한 지상권은 지상권설정계약을 통해 취득하는 것이 보통이며, 지상물의 종류와 구조에 따라 최단존속기간(30년, 15년, 5년)의 제한을 두고 있습니다.

부동산경매에서 선순위지상권이 입찰을 꺼리게 만드는 주 이유는 부동산을 낙찰받더라도 선순위지상권이 소멸되지 않아 마음대로 사용할 수가 없기 때문입니다.

지상권의 경우 설정시에 기간과 지료도 함께 등기하는데 만약 지료에 관한 부분이 등기되지 않았다면 무상으로 지상권을 설정한 것으로 대법원에서는 인정하고 있습니다. 무상의 선순위지상권이 성립된 물건을 낙찰받은 경우에는 지상권 설정기간이 만료될 때까지 한 푼의 지료도 받지 못할 수 있습니다.

이런 선순위지상권이 등기되어 있는 물건들도 낙찰이 되는 경우가 있습니다. 지상권을 설정하는 경우의 상당수는 근저당권자가 토지를 담보로 하여 돈을 빌려줄 때 다른 누군가가 해당 토지를 무단으로 사용하여 훼손하는 것을 방지하기 위함입니다. 토지에 다른 건물이 마음대로 들어서거나 다른 문제가 발생하게 되면 담보의 가치가 떨어질 수 있기 때문이지요. 그렇기 때문에 지상권이 설정된 토지의 등기부등본을 살펴보면 근저당권자와 지상권 설정권자가 동일한 경우가 대부분입니다. 근저당권이 먼저 설정되고, 이 후 지상권을 설정하는 경우가 일반적이지만 아래와 같이 지상권을 먼저 설정하여 지상권이 선순위가 되는 경우도 있습니다.

아래와 같이 근저당권이 먼저 설정되었지만, 근저당만 말소되고 이후에 다시 근저당이 설정되면서 지상권이 선순위가 된 경우도 있습니다.

이렇게 지상권자와 근저당권자가 동일한데 근저당은 이미 말소가 돼 있다면 해당 선순위지상권이 적합한지 확인해 볼 필요가 있습니다.

대법원 판례에 따르면 “토지를 매수해 그 명의로 소유권이전청구보전을 위한 가등기를 마치고 그 토지에 타인이 건물 등을 축조하는 것을 막기 위해 지상권을 설정한 경우 가등기에 기한 본등기청구권이 시효의 완성으로 소멸하였다면 그 가등기와 함께 경료된 위 지상권 또한 그 목적을 잃어 소멸되었다고 봄이 상당하다”라고 판시하고 있다.

[대법원 90다카27570]

정확한 판단을 개인이 하는 것이 힘들기 때문에 이러한 경매물건의 경우에는 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 돈을 빌려주고 지상권을 설정한 금융업체는 지상권을 바탕으로 무엇인가를 하겠다는 것이 아니라 담보로 잡혀있는 토지의 훼손을 방지하여 경매가 진행되더라도 최대한 많은 돈을 회수하기 위한 것이 주된 목적입니다.

그렇기 때문에 이런 사건들의 매각물건명세서를 보면 대부분 이런 문구가 있습니다.

이들은 채무액을 배당을 통해서 받는 것이 주 목적이기 때문에 매각이 된다면 선순위지상권을 말소시켜줍니다. 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 배당이 줄어들기 때문에 말소에 대한 동의서를 제출하여 사람들이 선순위지상권은 걱정하지 않고 입찰하게 하는 것입니다.

혹, 이런 문구가 없다면 해당 은행에 직접 문의해보는 것도 좋습니다. 만약, 낙찰 후 선순위지상권을 말소시킬 수 없다면 골치 아플 수 있으니 이런 물건은 피하는 것이 좋습니다.

토지 경매에 관심이 있으신 분들이라면 선순위지상권이 있다고 무조건 피하지 마시고, 등기부등본과 매각물건명세서를 잘 살펴보시기 바랍니다.

감사합니다.