부동산

임차인이 전소유자인 경우 대항력은 언제 발생할까?

안녕하세요?

오늘은 경매물건에서 가끔 등장하는 전 소유자가 현재 임차인으로 나와 있는 경우에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

현재 정지 상태인 실제 사건을 예로 설명을 드리겠습니다. 아래 이미지를 보시면 이름을 가렸지만 임차인과 전소유자는 동일인입니다.

전소유자 장**씨는 2004년 10월 28일 위 부동산에 전입신고를 하였고, 계속 거주해오다 부동산 경매로 인해 2014년 1월 17일 소유권을 선**씨에게 넘겨주었습니다.

이 후 이 부동산이 다시 경매로 나오게 되었고, 이 때 법원임차조사에서 이전 소유자인 장**씨가 현재 임차인인 것으로 조사가 되었고, 점유 및 보증금은 미상으로 나옵니다. 정확한 사실관계를 파악하는 것이 어려우니 허위임차인인 경우는 배제하고, 실제로 장**씨가 거주하고 있으며 임대차 계약도 합법적인 것으로 가정하여 설명을 하겠습니다.

위의 정보를 보면 다음과 같이 나타납니다.

전 입 신 고 2004년 10월 28일

소유권 이전 2014년 1월 17일

근저당 설정 2014년 1월 17일

얼핏보면 전입일자가 근저당 설정일보다 빠르고, 확정일자가 없기 때문에 임차인의 보증금을 인수해야 하는 것으로 보입니다만 이런 경우 장**씨는 결과적으로 대항력이 없습니다. 배당요구도 하지 않은 것으로 나오기 때문에 최우선변제금액이나 확정일자에 따른 배당금을 한 푼도 받지 못합니다.

대법원의 판례들을 종합적으로 살펴보면, 선**씨 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 제3자의 입장에서는 장**씨가 임차권을 매개로 한 점유라는 것을 인식하기가 힘들다 할 것고, 선**씨 명의로 소유권 이전등기가 되어 주택임대차보호법 제3조 1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음 날에야 장**씨는 대항력을 갖춘다고 판결하고 있습니다.

[대법원 99다59306], [대법원 99다70556]

결국 장**씨의 대항력은 2014년 1월 18일에 발생하는 것이고, 근저당은 2014년 1월 17일에 설정되었으므로 위 사건의 임차인은 대항력이 없는 것입니다.

이 경우는 소유권 이전등기가 경료 된 날과 근저당 설정일이 동일한 경우입니다. 전소유자와 현재 임차인이 동일하다고 하여 무조건 대항력이 없다고 착각하시면 안되고, 소유권 이전등기 경료일과 근저당 설정일을 잘 비교하여 대항력 유무를 파악해야 할 것입니다.

이와 같이 부동산 경매에서는 여러 가지 상황이 발생할 수 있으니 좀 더 꼼꼼하고 철저한 권리분석을 할 필요가 있습니다.

감사합니다.