부동산 투자의 기본, 전문가에게 듣는 ‘입지분석’ 노하우
해마다 활황과 침체를 반복하는 부동산. 2005년 최고의 호황기를 거친 부동산 시장은 2007년 들어 전문가도 예측할 수 없을 만큼 나락으로 떨어졌다. 10년이 지난 지금도 시장은 여전히 예측의 선을 넘나들고 있다. 부동산 투자는 과연 유효한 것일까? “불황에도 반드시 사야 할 부동산은 있다.” 부동산 투자의 기본인 ‘입지 분석’을 기반으로 대중의 눈과 귀를 사로잡는 김학렬 전문가의 이야기다. 수박 겉핥기식 투자 공부는 저리 가라. 부동산 투자 전문가에게 직접 배우는 입지분석 노하우. 취재 송혜란 기자 사진 양우영 기자, 서울신문, Queen DB 도움말 김학렬(한국갤럽조사연구소 부동산 조사 본부 팀장) “부동산 투자는 언제나 유효해요. 다만 과거처럼 부동산을 사 두기만 하면 무조건 오르는 시기가 아닐 뿐이지요. 자본주의 사회 특성상 자산 가치가 있는 부동산이어야 해요. 인플레이션 이상의 수익을 보려면 사람들이 추가로 돈을 지불하고도 매수하려는 상품이어야겠지요. 즉 부동산 시장은 양극화가 심해질 수밖에 없습니다. 인기 있는 부동산, 수요가 많은 부동산은 불황이든 활황이든 중장기적으로 우상향할 거예요.” 왜 입지분석인가 김학렬 팀장은 20년간 부동산을 선택하는 사람들의 행태를 분석했다. 가장 중요한 것은 일자리였다. 일자리가 많은 곳에 수요가 몰렸다. 그러나 땅은 확장이 불가능하다. 수요에 비해 공급이 부족한 지역에서 일하는 사람은 직장과 떨어져 살아야 한다. 이에 교통망이 필요하다. 교통이 발전된 곳의 부동산 가치는 오른다. 사람이 사는 곳이라면 또 상업시설이 있어야 한다. 교육시설도 꼭 필요하다. 교통과 상권, 교육 환경이 제대로 갖춰진 지역의 부동산 가치가 높은 이유다. 교통, 교육, 상권, 자연 조건을 살펴라 부동산 투자는 기대심리와 시간이 벌어주는 이익을 얻는 재테크다. 부동산 침체기는 반드시 온다. 그 시기를 돌파할 수 있는 유일한 방법은 통찰력에 있다. 부동산이 태어나는 입지분석만 능하다면 불안감도 곧잘 극복할 수 있다고 그는 재차 강조했다. 상품 가치를 판단하는 두 가지 경쟁력 현대 부동산은 이러한 입지적인 요소와 함께 상품 가치를 판단하는 두 가지 경쟁력도 고려해야 한다. 첫째, 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는지 살펴보자. 아파트의 평균 가격이 서울만 해도 평당 2000만 원 전후다. 평당 1000만원 아파트가 2000만 원 이상 아파트가 될 수 있었던 이유는 상품적인 경쟁 요소가 많이 반영됐기 때문이다. 주차장이 지하로 들어가고, 기존 지상 공간은 조경과 수공간이 됐다. 서울-수도권-지방, 지역별 투자법 위 조건들은 서울과 수도권, 지방별로 큰 차이가 있다. 지역마다 상품이나 가격을 받아들일 수 있는 한계치가 다르기 때문이다. 서울을 제외한 타 지역의 아파트 평균 가격은 평당 1000만원이 넘은 곳이 별로 없다. 그런 지역에 좋은 상품을 공급한다고 해도 평당 2000~3000만원에 매수할 이는 없을 것이다. 따라서 지역별로 다른 투자 전략이 필요하다. 서울 25개구는 완전히 다른 시장이니 서울을 벤치마킹해 지방의 주요 부동산 시장을 다 공략할 수도 있겠다. “수도권의 경우 신도시 시범단지는 무조건 관심을 가지세요. 이때 수도권 1기는 입지 경쟁력 유지, 2기는 기반시설 확보가 관건이에요. 지방 광역시 투자의 핵심 포인트는 교육환경입니다. 질적 시장에 적합한 상품을 찾아야겠지요. 지방 중소도시의 경우 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중할 것을 권합니다.” <어떤 상품을 고를 것인가?> 아파트는 상대적으로 안전한 상품이다. 그러나 리스크가 낮은 대신 가격이 비싸다. 빌라와 오피스텔은 월세 수익률만 놓고 보면 아파트 대비 수익성이 좋다. 단, 경쟁 상품에 대해 늘 긴장해야 한다. 영구적으로 수익률이 보장되지도 않는다. 감가상각도 아파트 대비 더 빠르다. 철저하게 입지 분석, 상품 분석을 통해 접근해야 한다. 아파트보다 가격이 낮다고 쉽게 매수해서는 안 될 일이다. 진정한 투자 목적은 입지를 공부한다는 것은 좋은 입지를 찾는다는 의미가 아니라는 김학렬 팀장. 그 정도 입지라면 어떤 상품이 가장 인기가 있는지, 어느 정도 가격까지 수용할 수 있는 지역인지, 누가 사는지, 앞으로 기반시설이 더 좋아지는지 등을 동시에 고려해야 한다. 결국 사람이 가장 중요하다는 그는 늘 사람이 좋아하는 입지, 상품, 가격에 대해 공부한다고 한다. 이에 그는 성공적인 부동산 투자를 위해 사람을 많이 관찰하라는 소탈한 투자 철학도 설파했다. 김학렬 팀장은... 출처 [Queen 송혜란 기자] [사진 Queen 양우영 기자, 서울신문, Queen DB]
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