부동산

세대합가를 조심하자.

임차인의 대항력을 판단하는 가장 중요한 요소는 임차인의 전입신고 날짜라는 것은 누구나 알고 있습니다. 전입신고와 말소기준권리를 비교하여 대항력 유무를 판단하지요.

일반적인 경우라면 눈에 보이는 전입신고 날짜로 권리분석을 실시해도 큰 문제가 발생하지 않지만, 세대합가가 이루어진 경우라면 상황이 달라질 수 있습니다.

예를 한 번 들어보겠습니다.

이 경우 임차조사시에 세대주인 김경매씨의 재전입신고 날짜가 등록될 수 있습니다. 이 사건을 보는 사람들은 김경매씨의 재전입신고 날짜만 확인한 뒤 김경매씨의 대항력이 없다고 판단하게 됩니다. 이런 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

대법원에서는 가족의 일부인 김경매씨만 전출을 했고, 부인인 박공매씨는 전입신고 이 후 주민등록을 계속 유지했기 때문에 대항력을 상실한 것으로 보지 않는다고 판시하고 있습니다.

실제 사건도 한 번 살펴보겠습니다.

위 사례의 매각물건명세서를 보시면 임차인 임**씨는 말소기준권리보다 전입신고가 늦어 대항력이 없는 것으로 판단할 수 있습니다. 하지만 전입세대열람을 해보면 다른 정보를 확인할 수 있습니다. 임**씨와 같은 세대의 누군가가 2003년 7월 21일에 전입신고를 했다는 사실입니다.

만약 2003년 7월 21일에 전입신고를 먼저한 김**씨가 임**씨의 가족이 맞다면 임**씨는 후순위임차인이 아니라 선순위임차인이 되는 것입니다

위 사건에서는 확정일자 및 배당요구까지 하여 배당을 받기 때문에 낙찰자에게 미치는 영향이 없으나 확정일자가 없거나 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 생각하지 못한 보증금을 인수할 수도 있습니다.

만약 법원의 공부만으로 이러한 사실여부를 확인할 수가 없었다면 매각불허가신청을 해볼 수 있겠지만, 매각불허가신청이 받아들여지더라도 권리분석에서 입찰까지 투자했던 시간과 비용은 보상받을 수 없습니다.

세대합가로 인해 문제가 발생하는 사례는 아주 드물지만 혹시라도 예상치 못한 비용이 추가로 지출될 가능성을 줄이기 위해서라도 권리분석은 항상 신중하고 꼼꼼하게 하는 것이 좋습니다.

감사합니다.