건물소유자가 토지 지료를 계속해서 체납한다면? 부동산경매에서 토지와 건물이 함께 매각되는 경우가 대부분이지만, 아래와 같이 건물만 매각되거나 토지만 매각되는 물건이 있습니다. 토지만 소유하는 경우에는 직접 그 토지를 사용해도 되고, 다른 사람에게 토지사용권을 주고, 일정의 지료를 받아도 됩니다. 이와 반대로, 남의 토지에 있는 건물을 경매로 취득하는 경우에는 토지소유자와의 협의를 통해 일정의 지료를 지불하고 그 토지를 사용할 수 있습니다. 토지소유자와 건물소유자가 합의한 내용대로 지료를 잘 지불한다면 문제가 없겠습니다만 만약 건물소유자가 지료를 토지소유자에게 지불하지 않고 버티는 경우가 발생할 수 있습니다. 건물소유자에게 어떠한 문제가 생겨 잠시 지료가 연체될 수는 있겠지만 만약 그 기간이 길어진다면 토지소유자에게 큰 손해가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 토지소유자는 건물소유자를 상대로 법정지상권 소멸청구를 할 수 있습니다. 일반적으로 지료연체기간이 2년이 넘으면 법정지상권 소멸청구를 할 수 있습니다. 여기서 말하는 2년은 건물소유자와 토지소유자가 지료에 대한 합의를 한 날로부터 2년입니다. 하지만 2년이 지났을 때 건물소유자가 합의 내용을 부인할 수 있으므로 토지소유자는 합의문 작성 등을 통해 증거를 남겨놓을 필요가 있습니다. 나중에 문제가 발생할 수 있기 때문이지요. 이와 관련된 판례를 한 번 살펴보겠습니다.
【판결요지】
위의 내용과 관련된 질문이 부동산태인 상담게시판에 올라와 소개해드릴까 합니다. 한 상담자의 질문내역은 다음과 같습니다. "지료연체 등을 사유로 건물철거 및 토지인도소송을 본안으로 하여 승소할 경우, 토지소유자는 건물소유자(법정지상권을 가진)와의 입장에서 유리한 위치가 되는 것은 이해가 됩니다. 다만, 건물에 임차인이 있을 경우, 건물소유자와 건물매수 합의가 되지 않아 어쩔 수 없이 건물을 철거해야 한다면, 임차인들의 임차보증금 중 건물소유자가 반환해 주지 못한 금액은 토지소유자가 인수해야 하는 것인지 궁금합니다."라며 상담을 신청했습니다. 이에 한 전문가는 “토지소유자의 지료연체와 관련 지상물 철거소송에서 승소하였다면 경매와 마찬가지로 승소판결문에 의하여 인도명령신청 및 강제집행으로 임차인의 임차보증과 상관없이 명도집행이 됩니다. 다시 말해 지상권자의 임차인 보증금은 토지소유자와 연관이 없습니다. 임차보증금은 지상권자에게 반환청구권이 발생됩니다. 주택명도 강제집행이 되므로서 임차인의 임차권리는 지상권과 동시에 소멸하게 됩니다.”라고 답을 주었습니다. 또 다른 전문가의 답변내용도 비슷했습니다. 이 전문가는 "임차권은 해당 건물에 대해서만 그 효력이 발생합니다. 따라서 임차인들의 임차보증금 반환 의무는 건물소유자에게 있으므로 토지소유자는 이를 인수하지 않습니다. 집합건물의 경우 전세권과 함께 토지까지 그 효력이 미치는 것은 임차권등기명령이 이에 해당합니다. 임차권과 임차권등기명령은 반드시 구분되어야 할 문제겠지요. 임차권은 소액임차인 여부와 관계없이 토지소유자의 인수대상에서 제외됩니다."고 조언했습니다. 종합해보면, 건물소유자가 토지소유자에게 지료를 체납하여 지상물을 철거하라고 명령이 떨어진다면 그 지상물에 살고 있는 세입자들의 보증금반환의무는 건물소유자에게 부여되고, 토지소유자에게는 그 의무가 없다는 것입니다. 오늘은 건물과 토지의 소유자가 다른 경우 발생할 수 있는 지료 체납과 관련된 문제에 대해 알아보았습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. |
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