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위반건축물 낙찰시 체납된 이행강제금은 어떻게 될까?

건축용어사전에 따르면 위반 건축물이란 “건축 기준법 등에 위반하는 건축물을 총칭한다”라고 나와있습니다.

경매물건을 검색하다보면 위와 같이 위반건축물이라는 물건들을 보실 수 있습니다. 대부분의 내용을 보면 불법용도변경, 무단증축이 주요 원인입니다.

이러한 위반건축물은 건축물대장에도 위반건축물로 표시가 되어있습니다. 이렇게 위반건축물로 등재되면 어떻게 될까요?

당연히 건축법에 따라  벌금이 부과됩니다.

건축법 제80조(이행강제금)

① 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주등에 대하여는 그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 이행기한을 정하여 그 기한까지 시정명령을 이행하지 아니하면 다음 각 호의 이행강제금을 부과한다. 다만, 연면적(공동주택의 경우에는 세대 면적을 기준으로 한다)이 85제곱미터 이하인 주거용 건축물과 제2호 중 주거용 건축물로서 대통령령으로 정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액의 2분의 1의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 금액을 부과한다.  <개정 2011.5.30.>
1. 건축물이 제55조와 제56조에 따른 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축된 경우 또는 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축된 경우에는 「지방세법」에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하
2. 건축물이 제1호 외의 위반 건축물에 해당하는 경우에는 「지방세법」에 따라 그 건축물에 적용되는 시가표준액에 해당하는 금액의 100분의 10의 범위에서 위반내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액

② 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하기 전에 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로써 계고(戒告)하여야 한다.

③ 허가권자는 제1항에 따른 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 한다.

④ 허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여 1년에 2회 이내의 범위에서 그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 제1항에 따른 이행강제금을 부과·징수할 수 있다. 다만, 제1항 각 호 외의 부분 단서에 해당하면 총 부과 횟수가 5회를 넘지 아니하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 부과 횟수를 따로 정할 수 있다.

⑤ 허가권자는 제79조제1항에 따라 시정명령을 받은 자가 이를 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다.

⑥ 허가권자는 제3항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. <개정 2013.8.6.>

만약, 위반건축물이지만 물건이 너무 마음에 들어 낙찰받게 되면 어떻게 될까요?

새로운 소유주인 낙찰자에게 이행강제금이 새로이 부과됩니다. 원상복구를 하지 않으면 계속 벌금이 부과되니 입찰 전 이에 대한 대책을 마련하고 입찰에 임하셔야 합니다.

만약, 전소유주가 이행강제금을 미납하였더라도 낙찰자는 걱정할 것이 없습니다. 경락으로 인해 소유권이 이전되면, 소유권 이전후의 이행강제금만 새로운 소유자가 납부하는 것이 원칙이기 때문입니다.

위반건축물 이행강제금은 부동산태인 무료상담게시판에도 종종 등장하는 질문입니다. 전문가들의 답변을 살펴보면 “이행강제금은 당해세도, 선순위도 아니며, 낙찰자의 인수대상도 아닙니다. 다만, 낙찰 이후 소유권취득 후 부터 발생하는 이행강제금 등은 낙찰자의 몫 이겠지요. 따라서, 불법용도변경에 따른 원상회복 및 이행강제금의 납부의무가 따르기 때문에 해당 내용을 세부적으로 확인하신 후 처리방안을 반드시 사전에 수립하시고, 이를 입찰가에 반영하시는 것이 좋습니다”라고 조언하고 있습니다.

 
또한 부동산태인에서는 이런 위반건축물에 대해서는 상세물건페이지에서 위와 같은 추가적인 설명을 제공하고 있으니 참고하시기 바랍니다.