부동산

다가구주택 전세권설정은 집합건물과 다르다?

기획재정부(2010)의 시사경제용어 사전에 전세권 설정은 다음과 같이 설명되어 있습니다.

"임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것. 반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다. 또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다. 임차인의 입장에서 전세권 설정은 '확정일자'와 '입주 및 전입신고'의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖는다. 확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있다. 반면, 단순히 확정일자만 받은 경우에는 양도나 전전세에 있어 반드시 임대인의 동의를 얻어야 한다. 전세권 설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하며 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 든다. 그러나 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있다. 또 확정일자가 주택임대차보호법상의 보호를 받으려면 날짜를 받는 것 외 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만 전세권은 등기만 설정해 두면 당연히 순위를 보호받는다. 한편 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만, 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다."

확정일자와 전세권 설정등기 모두 임대차계약시 보증금을 보호해주는 역할을 합니다. 보증금을 보호해준다는 역할은 같지만, 세부적인 내용에서는 차이가 있습니다.

먼저, 확정일자는 세입자가 단독으로 처리가 가능하지만 전세권은 소유주의 동의가 필요합니다. 등기에 등록이 되기 때문이지요.

두번째, 절차 및 비용입니다. 전세권설정은 소유주와 임대인 모두가 필요한 서류를 구비해야하고 비용도 비싼 편입니다. 이에 비해 확정일자는 저렴하고 계약서에 날인만 받으면 끝납니다. 대신 전입신고와 점유가 수반되어야 합니다.

세번째, 보상 범위입니다. 확정일자는 토지와 건물 전체의 매각금액에서 보증금을 보상받습니다. 하지만 전세권은 경우에 따라 다릅니다. 집합건물인 아파트, 연립주택, 다세대주택, 상가, 오피스텔 등의 전세권이고 다른 하나는 일반건물인 단독주택, 다가구주택, 상가건물의 전세권입니다. 집합건물의 경우에는 토지와 건물의 전체 매각금액에서 보증금을 보상받지만, 일반건물의 경우에는 건물의 매각금액에서만 보상을 받게 되므로 유의하셔야 합니다.

오늘 소개할 사례는 세 번째와 관련된 내용입니다. 사건은 이렇습니다.

1. A씨 2008년 9월, 다가구주택에 보증금 6,000만원의 전세권설정계약

2. 이 후 B씨 같은 건물의 다른 층에 보증금 5,500만원을 주고 입주하여 전입신고와 확정일자 받음

3. A씨는 뒤늦게 전입신고 및 확정일자 받음

이 후 다가구주택이 경매로 넘어가게 되었고, A씨가 건물과 토지 전체의 매각대금을 배당받자 B씨가 배당이의소송을 제기했습니다.

대법원은 건물만의 매각대금에 대한 선순위는 전세권설정을 먼저 한 A씨가 맞다. 하지만 토지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 한 B씨가 선순위로 판결하였습니다.

전세권설정은 일반건물에 대해서는 토지에는 효력을 미치지 못하기 때문이죠. 그렇기 때문에 일반건물에 포함되는 단독주택, 다가구, 상가에 대해서 전세권설정을 할 때는 이 점 유의하시기 바랍니다.