부동산

안녕하세요 설춘환입니다

경매에서 가장 중요한 권리부석 중에 하나인

선순위임차인

싼게 싼게 아닌 .....

바로 조심해야 하는 임차인 중에 선순위임차인

선순위임차인 = 말소기준권리 보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인

왜 중요한가?

선순위임차인이 배당요구 하거나 안하거나 못받은 보증금은 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수하기 때문

자 아래의 두개의 사건을 보세요

자 먼저 중랑구 묵동의 아파트입니다

상담 전화를 많이 받았던 물건입니다

시세 대비 지금의 최저가는 분명 매력적입니다

3억4천인데

1억원까지 떨어졌으니 말입니다

그런데 왜 그럴까요?

통상

시세보다 저렴하면 2가지의 문제

하나는 물건 자체의 문제 - 균열 하자 등등

둘은 권리상의 하자

이건은 후자의 이야기인듯합니다

낙찰받았다가 미납 = 재경매 = 보증금 할증

그런데 이유가 있겠지요

마지막 정리는

매각물건명세서

말소기준권리 근저당권 2015.4.27

보다 앞서서

전입 즉 대하력 갖춘

주승국 허혜정 있음 - 임차인인지 아닌지 체크해야하고

임차인이라면 보증금 얼마인지 체크해야

만약 체크 못하면 입찰은 포기한다

가장 어려운 사건 중에 하나다

체크 못하면 과감하게 입찰포기

오히려 주승국 허혜정이 입찰하면 좋을 물건이다

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아래는

신도림 동아아파트다

입지 좋은 아파트

그러나?

괜찮을까

역시

이희형이라는 분이

선순위임차인 조건

그런데 보증금이 3.4억

어쩌라는 걸까?

임차인인데 배당요구를 안했다?

배당은 ?  못받는다

그러면 ?

낙찰자가 낙찰받고 추가로 3.4억원 인수한다

이 사건은 엄청더 유찰되어야 할듯

 

자 위 매각물건명세서를 보자

말소기준권리 2016.2.4 근저당권

그러나 이희영님 2015년 전입 - 선순위임차인 조건

보증금 3.4억원

이 보증금은 집행관 현황조사시 언급한 금액으로 보입니다

이러한 부담이 있는 것이 바로 선순위임차인입니다

주거용 특히 아파트 입찰시

가장 고려해야할 권리분석입니다

그런데 이러한

선순위임차인 사건은 100건 중에 1-2건 정도 있을 사건입니다

그래도 정확하게

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