부동산 이야기
- [경매/투자] [Weekly Taein] 말소된 근저당권이 등기부등본에 버젓이 남아...
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부동산태인님
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2017.07.31 13:32
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말소된 근저당권이 등기부등본에 버젓이 남아 있다지난 4월에 부산광역시 사하구 구평동에 소재한 다세대주택이 단독입찰로 감정가의 88.10%에 낙찰이 되었으나 납부기한이 훨씬 지난 지금까지 낙찰자는 잔금을 납부하지 않고 있다. 물론 재매각 기일 3일전까지 지연이자와 함께 납부를 할 가능성이 없는 것은 아니지만 재매각의 가능성이 더 커 보인다.
이처럼 예상외로 상당 수의 경매사건이 낙찰 후 잔금을 납부하지 않아 재매각이 되곤 한다. 보증금을 몰수당하면서까지 잔금을 미납하는 사유들은 다양하겠지만, 가장 안타까운 경우는 간단한 권리분석 실수로 인해 임차인의 대항력을 오판하는 것이다. 대부분은 관련 지식이 부족한 채 용감하게 단독입찰해서 생기는 문제이겠지만 이번 사건은 그와는 또 다른 경우이다.우선 해당 사건의 등기부등본은 열람해 보면 1997년도에 설정된 근저당권이 존재한다. 당연히 말소기준권리라고 간주하면 2000년도에 전입신고를 한 임차인은 대항력이 없으므로 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없다고 생각할 수 밖에 없다.그런데 매각물건명세서에는 이와 관련하여 중요한 내용이 기재되어 있다. 즉, 해당 근저당권이 소멸되었음을 근저당권자의 청산인이 법원에 통지한 것이고, 법원은 매각물건명세를 통해 이 내용을 매각기일 일주일 전부터 공고한 셈이 된 것이다. 결국 말소기준권리는 2008년도에 설정된 신용보증기금의 근저당권이 되고, 임차인은 대항력이 있으므로 미회수 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 것이다.
이처럼 등기부등본 상에서는 말소처리가 되지 않은 상태임에도 불구하고 채무변제 또는 다른 사유로 인해 근저당권이 실질적인 효력을 상실하는 경우가 종종 발생한다. 만약 경매사건에서 이 같은 내용을 사전에 공고하지 않는다면 매각불허가 사유가 될 수 있겠지만, 이번 사건은 매각물건명세서에 명백하게 기재가 되었으므로 낙찰자 입장에서는 법원에 책임을 물을 수도 없는 답답한 상황이다.사실 개인 입찰자 입장에서는 입찰 전에 수시로 확인해야 할 팩트도 너무 많고 주의해야 할 사항에 대한 꼼꼼한 사전점검이 말처럼 쉽지는 않기 때문에 재매각 사건은 앞으로도 줄어 들지 않을 것이다. 특히 대법원사이트나 일부 사설 경매정보사이트의 정보만을 바탕으로 주위의 도움 없이 입찰장으로 달려가시는 분들은 안타깝게도 잔금미납의 주인공이 될 가능성이 훨씬 클 수 밖에 없다.입찰 전에 항상 대법원사이트는 물론이고 사설 경매정보사이트도 2개 이상 꼼꼼히 챙겨 비교해 본다는 어느 지인의 말이 떠오른다. “푼돈 아끼려고 하다가 큰 돈 날립니다.”
