부동산

부동산 투자를 고려하는 사람 중에 투자 시 고민 되는 점은 바로 투자금액의 규모이다.

투자금액의 규모에 따라 투자대상을 토지, 건물, 아파트, 오피스텔, 상가 등으로 선택 한다.

수많은 부동산 상담 경험상 투자금액이 1억원 이하 일 때와 3억에서 5억일 경우, 10억원 이상 일 경우 투자대상 선택이 달라진다는 것이다.

또한 자금의 많고 적음, 보유 상태에 따라 투자 기간을 단기, 혹은 장기로 계획한다.

다른 조건을 차치 하고 단순하게 말하면 ‘돈이 문제’인 것이다.

때문에 상가투자의 경우 투자 초보자에게는 왠지 접근하기 무겁고 어렵고 부담스러운 대상으로 인식하고 있는 것이 사실이다.

우선 투자규모에 대한 부담이 그것이요, 임대차 등 관리 부분에서의 어려움이 둘째, 그리고 공실에 대한 두려움이 셋째다.

그러나 상가 투자가 어렵다고 생각하는 것은 절대 두려워 할 필요 없는 선입견 이라 말 할 수 있다.

첫째 투자규모에 대한 오해

요즘 잘나가는 택지개발지구에서 분양하는 상가 1층을 살펴보면 최하 평당 2,800만 원에서 4천만 원을 뛰어 넘는다. 전용면적 15평기준 총 분양가를 살펴보니 최하 7억에서 12억 원 이상이 다반사다. 당연히 부담되는 금액이 아닐 수 없다.

​이제는 상가투자에 대한 생각을 전환해 볼 필요 가 있다. 상가가 1층만 있는가? 상부 층 상가는 왜 애써 외면하는가? 과거 1층 분양가격이 5억원대 였던 시절과 7억원 이상의 고분양가인 지금의 투자환경은 판이하게 달라졌다. 즉 분양받은 후 추가 매매가 상승에 대한 기대는 요원 하기만 하다. 단도직입적으로 분양가 5억원이 장기적으로 매매가 6~7억 되는 것과 분양가 7억원이 매매가 8~9억원 이상 되는 것은 그리 만만치 않아 보인다.

고분양가인 지금 시점에서는 역지사지라고 임차인 입장에서 부동산시장을 바라볼 필요가 있다. 지역과 점포위치에 따라 차이는 있겠지만 보증금 5천에서 1억원에 월세 300만원 이상은 임차인에게 부담되는 금액이 아닐 수 없다.

자금규모에 맞게 눈높이를 조절해 보자. 1층만이 답인가? 1층이 안되면 2층이 있다. 2층이 아니면 상부 층이 있다.

요즘 상가의 업종 구성을 보면 프랜차이즈 음식점들 대부분이 2층에 자리 잡은 것을 상가를 눈여겨 본 사람은 잘 알 것이다. 앞에서 말한 1층 상가의 비싼 임대료 때문에 전용면적 최소 40평 이상 필요한 프랜차이즈 음식점 대부분이 2층 이상에 자리 잡고 있다. 대형 미용실도 마찬 가지다.

요즘은 그러한 이유로 1층보다 2층이 매매가 상승율이 높고 가격도 가벼워 환금성도 좋다. 상부층 가격은 1층 가격의 30%대 이다.

1층 투자수익율은 잘 해야 4~5%대 이지만 상부 층의 경우는 투자대비 수익률도 좋아 6% 이상 이다. 상가 1칸 당 실투자금도 적게는 4천만원 이상 부터 가능하다.

소액투자도 얼마든지 가능

둘째 임대차 문제를 비롯한 관리 어려움에 대한 오해

수익형 부동산의 대표격인 오피스텔의 경우를 살펴보자. 은행예금 금리의 하락으로 인한 대체투자처에 목마른 투자자들이 소액으로도 투자가 가능하다는 장점으로 너도나도 오피스텔 투자로 눈길을 주었다.

그러나 오피스텔은 임대차 대상이 누구냐에 따라 각종 세제문제가 상이하기 때문에 처음 생각했던 것과는 다른 양상을 보여 투자자를 당혹스럽게 한다.

즉 일반부동산임대사업자로 등록을 할 것인가 주택임대사업자로 등록을 할 것인가에 따라 투자수익과 세제 등 관리측면 에서 많은 차이를 보인다. 전입신고의 유무에 따라 오피스텔의 재산평가 기준이 달라지고 세금도 다르다.

또한 오피스텔은 세 놓은 후 3년만 지나면 감가상각에 따라 각종 집기류의 노후화와 고장으로 이를 교체하기 위한 추가 비용이 지속적으로 발생한다. 추가적이고 연속적인 관리를 해 주어야 만이 임대를 차질 없이 놓게 될 것이다.

하지만 상가의 경우 어떠한가? 상가는 오피스텔 및 주거용 부동산의 관리 보다 는 아주 수월하다고 할 수 있다. 무슨 말 인가하면, 상가 임대를 하게 되면 임대차계약서 특약사항에 ‘원상복구’라는 조항을 넣는다. 임대차 만료시 임대인은 분양 시에 인도 받았던 원래의 상가모습, 혹은 임대 당시 그대로 의 모습으로 원상복구를 요구할 수 있다.

상가는 집기류나 설비에 대한 특별한 관리나 감가상각을 걱정할 필요가 없다. 쉽게 말하면 ‘뼈대 그대로 임대를 주고 뼈대 그대로 돌려 받으면' 되는 것이다.

경기권에서 분양가 1억5천만원 하는 원룸 오피스텔을 분양 받아 임대를 놓으면 보증금 1,000만원에 월세 45~50만원을 받지만 같은 금액의 상가의 경우 보증금 2,000만원에 월 70만원은 받는다.

세 번째, 공실에 대한 두려움

공실문제는 어떠한 종류의 부동산 투자를 하더라도 필연적으로 따라 올 수 밖에 없는 공통적인 현실이고 숙명이다.

상가가 속해 있는 대상지의 철저한 상권분석을 통해 자신의 상가와 해당 층에 적합한 전문업종을 배치하면 될 일이다. 예를 들어 2~3층은 프랜차이즈 음식점, 4~5층은 의원, 6~7층 이상은 학원, 8층 이상은 피트니스 센타 등등으로 말이다.

마지막으로 상가 구입의 기준을 권한다면, 투자성 있는 상가란 ”첫째 상업지구에 속해 있는 상가, 둘째 1~3층으로 이루어진 주상복합 상가 보다는 전체가 상가로 이루어진 상가, 셋째 작은 필지의 상가 보다는 2개 필지 정도의 규모가 큰 상가”를 고르라고 조언 하고 싶다.

'구더기 무서워서 장 못 담그랴‘라는 말이 있듯이 부동산임대사업의 숙명을 극복할 수 있는 운명으로 바꾸는 것은 자신의 일이다.

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