부동산

주인없는 물건은 어떻게 처리해야 하나요?

부동산 경매는 아무리 오래 된 전문가라도 모든 것을 알 수는 없습니다. 너무나도 많은 경우의 수가 존재하기 때문에 그들도 접해보지 못한 사연을 가진 물건들이 나오기 때문이죠. 그렇기 때문에 경매 공부를 완벽하게 끝마치고 경매를 시작한다는 생각을 했다간 평생 입찰 한 번 못할 수 있습니다. 책으로 배우는 지식도 정말 중요하지만 권리분석, 임장, 입찰 등 산전수전 다 겪어가면서 발로 뛰며 배우는 정보들도 소중합니다.

온라인에는 경매를 통해 성공한 사례들이 많이 올라와있습니다. 하지만 실제로 낙찰받는 사람보다는 패찰하는 사람의 수가 몇 배는 많은 것이 현실입니다. 부동산 경매에 끊기가 필요하다는 말도 여기서 나오는 것입니다. 물론 패찰시 입찰보증금은 돌려받기 때문에 드러나는 금전적인 손실은 없더라도 그간 소요된 기회비용 등을 고려한다면 손해는 손해이기 때문입니다. 계속 경매를 하실 분들은 패찰를 통해서 끊임없이 배우고, 모르는 점을 전문가나 컨설팅 업체의 도움을 받아야 합니다. 저희 부동산태인에서는 이런 분들에게 조금이나마 도움이 되고자 경매무료상담코너를 운영하고 있습니다.

오늘은 낙찰받은 공장에 있는 주인 없는 물건들을 어떻게 처리하는지 모르는 상담자의 사례를 살펴보겠습니다. 상담자의 질문은 다음과 같습니다.

“대전시 외곽에 있는 공장을 낙찰받았습니다. 잔금을 납부하고 공장에 들어가 보니 빈 드럼통 몇 개하고 큰 부대 몇 개가 있길래 처음에는 공장 소유주나 임차인것이라 생각하고 대수롭지 않게 생각했으나 드럼통하고 큰 부대가 소유자도 임차인도 자기 것이 아니라고 합니다. 아마 제 생각에는 경제적 가치도 별로 없고 치우는데도 비용이 들어가니 소유자와 임차인들이 서로 자기 것이 아니라고 주장하는 것 같습니다. 공장 소유자와 임차인 모두 자기것 것이 아니라고 주장하는 이런 상황에서 낙찰받은 사람이 이 물건을 어떻게 처리 할 수 있나요? 협상이나 뭘 하려고 해도 상대방이 없어 참 난감합니다. 인도명령이나 인도소송도 상대방이 특정되어 있어야 가능한 걸로 알고 있는데 이처럼 점유자를 알 수 없을 때에는 어떤 절차를 거쳐서 이 물건을 처리하는 것이 합법적인지 궁금합니다. 좋은 방법 부탁드립니다.”고 상담을 신청했습니다.

이에 한 전문가는 “임대차 및 점유관계가 불분명하고, 유체동산의 소유자가 불분명한 경우가 명도에 있어서 가장 어려운 부분입니다. 말씀하신 바와 경제적 가치가 없는 물건이라면, 낙찰자가 임의대로 일정 기간 일정 장소에 보관한 후 폐기 처분을 할 수도 있습니다만, 이 경우 추후 해당 유체동산의 소유자가 재물손괴 및 재산권 침해, 절도 등의 형사고발을 하는 경우도 종종 발생하기 때문에 주의하셔야 합니다. 말씀하신 적법한 절차라고 하신다면 소유자 혹은 임차인을 상대로 인도명령-강제집행을 실행한 후 집행불능 후 집행불능조서 작성-인도명령-강제집행의 절차를 반복해야 합니다. 이것이 가장 합법적인 방법이기는 합니다만, 실무에 있어서는 상황에 따라 유동적인 방안을 강구하는 것이 최선이라고 할 수 있겠습니다”고 답을 했습니다.

또 다른 전문가는 “소유자불명의 유체동산처리 방법은 귀중한 물건이면 가져갑니다. 쓸모 없이 방치된 물건을 차후 소유자가 나타나 재산권을 주장한다면 고의성을 의심해야 합니다. 질문자의 가치없는 물건이라면 우선 사진촬영을 하시고 임의처리한 목록을 남기시고 공장을 운영하시기 바랍니다. 인도명령은 점유자를 상대로 하기 때문에 점유자와 동산을 상대로 강제집행비용을 납부하게 되고 절차에 따라 기다리시면 집행관실에서 통보가 올것이니 별도로 걱정할 일은 없습니다.”고 조언했습니다.

전문가들의 조언에 따르면 낙찰자의 입장에서는 전 세입자가 쓰레기를 버리고 갔다고 판단이 들어 그것을 버렸더라도 전 세입자가 자신의 물건을 왜 버렸느냐고 따지며 법적인 책임을 물어 올 수 있기 때문에 항상 주의해야 합니다. 보관 할 수 있는 공간의 여유가 있다면 좋겠지만, 그렇지 않다면 낙찰자 입장에서는 스트레스가 이만저만이 아니죠. 만약 보관을 할 수 없는 경우, 사진이나 영상촬영 등을 통해 증거를 확실하게 남기고, 처분을 했다는 확인증을 보관해두는 것이 차후 문제가 생기더라도 대처가 가능하기 때문에, 전에 살던 사람이 버리고 간 물건을 처리 할 때는 이 부분을 염두 해두셔야 할 것 같습니다.