부동산

반시장적 정책.증오심이 앞선 정책은 반드시 실패 한다.

부동산 토론방에 들락거리다 보니 몇년전부터 하락론자들의 글귀가 생각납니다. 폭락했나요? 서울.수도권 돌이켜 보면 최소 5천...많게는 2억원 까지 상승했습니다.재건축 대상 강남 아파트는 무려 2억-5억원 상승했고요

그럼 미래는 하고 묻는 님들이 많습니다. 이제 8/2 부동산 대책으로 대체적으로 하락할것이라고 하고 있습니다. 그렇치 않습니다

모두들 거주할곳이 없어 집을 구매했나요? 모두들 눈.비를 피하는 주거시설 즉 주택에 살고 있고 무허가 판자촌에 사는 님들이 업습니다. 원룸이던 투룸이던 도심이던 변두리이던 모두가 살고 있습니다만    년말.내년초 입주물량 추가로 공급되는 수십만채 어떻게 하냐고 묻습니다.

좀더 낡은집은 재개발.재건축으로 열악한 주택은 철거 되고 있고. 단독 지하방등은 살지 않고 비워둔데가 많아요 시골의 농가도 빈집이 늘어났습니다 정부 통계는 우리나라 빈집 숫자가 약 1백만호 정도 된다고 합니다. 일본은 820만호임에도 주택은 계속 건설하고 있습니다.

결국 좀더 품질좋고 새집으로 이동하고 있다는것인데.새집을 선호한다는 데 이를 세금폭탄으로 막겠다?...그래도 한해 30만채 이상 신규 공급이 되고 입주물량이 40만세대 이상된다면 집값이 하락 할것 아니냐고 되묻고 있는데 .그럴수도 있죠.그런데 그 시기는 잠깐입니다. 또다시 경기 부추킨다고 규제 풀어서 어떻게든 이런 미분양.준공후 미분양 팔려나가도록 정부가 또다른 정책을 내놓을것이고 그리고 한국은행 통계를 보면 15년전과 비교하면 시중 화폐량이 2.6배나 증가 했다고 합니다. 

다르게 말하면 집 1채 소유했는데 10년전보다 2억원이 상승했다고 좋아한다면 바보입니다. 그만큼 인플레가 되어 그집 팔면 그돈에 보태어야 그만한 주택을 살수 있어 본전입니다.소득은 제자리인데 재산세만 인상된 공시가격에 반영하여  왕창 부과 받고 잘내고 있다고 봐야죠.인프레가 그동안 진행되었다는것이 증명된것입니다.  화폐량 2.6배로 증가되어 유통된다는것은 어디서 그돈이 왔냐고 묻는님도 있습니다. 정부는 한해 수십조원식 soc사업을 벌리고 있습니다. 교통량 생각않고 한반도의 남쪽 서쪽 동쪽  사통팔달.가로 세로 4차선 고속도로를 깔고 있습니다. 예시를 들면 홍도.흑산도 갈려고 광양에서 승용차로 목포까지 신설된 고속도로를 올러타서 달렸는데 우리차량밖에 없고 전혀 차량이 다니지 않았습니다. 직선화 하여 터널만 숫자를 세었더니 무려 25개가 넘었습니다.계속 산허리를 뚫고 공사를 완공했는데 정작 통행량이 없다는것이죠.2조원 공사면 토지보상비가 5천억원 정도 됨니다. 이런 토지가 갑자기 돈으로 변화하고 있고 화페량이 늘어난 이유이고 무역흑자가 한해 수백억불식됨니다. 이돈도 국내 화폐로 교환하여 시중에 공급되고 있습니다. 그만큼 시중유동자금이 넘쳐 나고 있다는 증거이기도 하고 이자금 일부가  주택시장으로 오고 있습니다. 지방에 인구 36만도시에 갔는데 준공후 빈집이 아파트 한동에 50%나 된다고하네요.그래서 이유를 물었는데 돈많은 님들이 사서 월세 놓겠다고 1년이상 버티고 있는 물량이라고 합니다. 저녁이 되어 실지 가보니 불꺼지 창이 50% 정도였습니다. 부동산에 들러 물어도 보았습니다. 전세를 놓어면 모두가 다 채워진다고합니다만 모두가 투자자가 사놓은 아파트 임으로 월세를 놓겠다고 기다리는 아파트였습니다. 월세가격은 보증금3천만원에 월세 60만원/25평 기준... 시중의 유동자금이 지방까지 풍부하게 깔려 있다는 증거이기도 한것이고 계속 상승할 여력이 있다는 것입니다.

 지방에 무슨 돈이 그렇게 많냐고 물었죠..그랬더니 도시 주변 농촌에서 비닐하우스로 한해 억대 이상 매출을 올려 수억원식 소유한님이 너무 많다고 합니다.(세금은 한푼도 걷지 않고)그리고 이렇게 준공후 빈집이 많음에도 또다시 분양을 하면 평균30대 1이라고 합니다. 이런 현상을 어떻게 봐야 할지? 결국 투자 우선순위가 소형 아파트이라는것이 증명된것입니다.그리고 전세가 아니고 월세시대로 들어섰다는것도 깨달아야 합니다. 전세임대를 해도 전세보증금은 돌려줘야 하는 부채로 분류하는것이 국제회계법인데 우리나라는 독특하게도 이 보증금 받은것으로 소득으로 보고 소득세를 부과 하고있습니다. 웃기는 나라죠 그러니 정부가 나서서  월세시대로 만든것이라고 봐야 속이 편안합니다.

참여정부시절엔 이런 전세보증금에 대한 소득세 철페 했죠.무주택 서민들에게 전가된다고.다음정부가 우리도 부자 혼내줄수 있다고 다시 될살린 정책이었습니다.

서울및 수도권은 어떤지역.어떻게 투자해야 할까요? 2-3년사이에 소위 갭투자로 수만명이 참여했다고 합니다. 20평대 2억원대 아파트가 주공격 대상이었다고 합니다. 1기 신도시 산본의 22평 2억원 매매가격이었고 전세가격이 1억5천만원이었습니다만 5천만원이면 투자 가능했고 4년전의 시세였는데 지금은 매매가격이 2억5천이고 전세가격이 2억2천만원입니다. 우리나라만의 특징인 전세제도가 갭투자를 만들게 된것입니다.

물론 도심에 일자리가 많으니 도심으로 빨리 갈수 있는 지역으로 가야합니다. 도심에서 멀어진 2기 신도시는 투자하기가 어렵다고 봐야 합니다. 일본의 1991년도 신도시는 50%이상이 빈집이라고 합니다. 아파트 한동에 50세대가 살아야 하는데 달랑 5세대 살고 있어 관리문제가 골치아파서 이젠 리모델링 하여 요양병원으로 변화 하고 있다고 하네요.

(실지 일본여행가서 현장을 가본님 한테 물어본것입니다) 예전에는 웬만한곳에 수억원식 묻어두면 중진국이라 물가상승도 있고 상당한 금액으로 상승하였습니다만 지금은 아니다 입니다. 아닌 이유는 지금은

투자하는 입지가 아주 중요합니다. 좋은 입지란. 우선적으로 전철역세권. 두번채가 부자동네.세번채가 일자리 즉 직장숫자가 많은 지역 직주근접 지역 우선으로 가격 상승율이 높은데 투자하여야 합니다. 이런순서대로 짒값이 설정되어 이런 유망지역은 상당히집값이 상승하였습니다.

결국 이 모든 조건을 충족할려면 강남3구로 가야 하는데 그긴 억대이상 투자금액이 높습니다. 1억이 아니고 6-7억원이상 가져야 투자 가능합니다. 재태크 전문가 자문료 내고 자문 받으면 간단합니다. 강남3구 재건축 대상 아파트 구입하여 재건축하고 준공후 2-4년 이상 소유 해라가 정답이라고 알려줍니다. 결국 6-7억원 투자하고 잘못하면 10년이상 기다려야 한다는것이죠. 이런조건을 충족못하면 결국 이 부자동네 입지좋은 -일자리 많은- 이 동네로 빨리 올수 있는 30분이내 도착할수 있는 지역에 가서 갭투자를 해야  차선책입니다.

*남양주 평내 호평지구: 10년된 아파트 25평 2억3천/전세2억1천. 33평 매매2억7천/전세2억4천만원 전혀 집값이 상승하지 않는 지역도 있습니다.잠실까지 승용차로 25분 광역버스로 30분이면 도착하는 지역임에도

124층 잠실의 롯데 타워가 준공되어 입주를 하고 있습니다. 유동인구 포함하여 5만명정도 추산 한다고 합니다

물론 옆 쇼핑센타는 지금 운영중이지만 그렇게 큰 건물과 유통센타를 건설하고 빈공간으로 두지 않을것 뻔한 이치인데...잠실에 있는 아산병원 유동인구가 4만명이라고 합니다.24시간 근무라.고정근무 인원 6천명의 의사.간호사 부대인원들이 비싼임대료를 부담하고 인근에 거주해야 하는 단점이 있다고 합니다

결국 일자리가 많은 동네 위주로 가격이 상승된다는것이 정확 합니다 일시적으로 하향하고 다시 경기부양해야 하고..반복하다 보면 결국 인구증가가 절정시기인 2031년까지는 도심에서 가까운 입지좋은곳에 투자하면 갭투자 수익을 올릴수 있다고 판단해야 합니다.

올해 들어와서 정권도 바뀌고 집값도 올랐습니다. 이유는 간단합니다.정부가 핑계대는 투기꾼(다주택자)때문도 아닙니다.괜시리 서민 위하는척 하면서 다주택자들을 몰아붙이고 있습니다. 그럼 그들이 집을 구매 않고 가만 있다고 보면.누가 수억들여 주택구매하여 전세.월세 놓을까요? 그것은 말도 안꺼내고 있습니다.정부가 무주택자 100%에게 임대주택 공급하는 나라는 세계어디에도 없습니다.선진국도 최소한 자기능력으로 도저히 주거를 해결못하는 초서민층에게 장기.영구 임대 주택을 공급하는데 그비율이 5-10%입니다. 우리는 약 7%정도 된다고 합니다.토지주택공사 부채가 120조원이 넘는이유가 있습니다. 임대주택 1채 공급에 1억3천만원 정도 소요된다고 합니다. 그럼 100채면?130억원 1만채면 1조3천억원 10만채면 130조원의 돈이 필요한데 과연 어디서 그런돈을 구해올까요? 결국 민간임대사업자가 임대주택을 공급하도록 제도개선이 필요한데 투기꾼으로 몰아부친 것이 잘못된 처방이죠

8/2 부동산대책을 발표 했습니다.

집값 상승원인을 몽땅 다주택자 책임이라고 했습니다.그리고 무주택 서민들을 위한다고 했습니다.

그렇치 않습니다. 시중의 유동성자금 수백조원이 초 저금리로 갈곳이 없어니 강남의 재건축 대상 아파트로 간 것이 주원인입니다. 주원인에 대한 해결방안을 내놓아야 하는데 핑계를 무주택서민들 어쩌라고 다주택자들이 집을 많이 매입하남? 다주택자들이 집을 많이 사들인결과라고 했습니다 글고 내년 4월까지 매도하라 그렇치 않으면 불편할것이라고 했죠. 어찌 그리도 참여정부 시절과 같은 맥락인지 알수 없는 세상입니다. 안팔리면? 양도세 기존의 최고세율 41.8% 외에 10%-20% 추가로 부담해야 한다고 했습니다. 그럼 참여정부때 양도세 66% 때린다고 정한 시기 지났을적에 어떻게 되었나요. 세금폭탄 양도세66% 때문에 매물이 나오지 않으니 더더욱 폭등했더랬죠. 매도물건이 나오도록 할려면 징벌적 세금폭탄으로 다스릴것이 아니라.당근을 제시해야죠.내년 4월까지 매도한다면 양도세 기존의 세율보다 20% 감면 해줄 것이다. 그리고 내년 년말까지 매도하면 양도세 10% 감면...이렇게 정부가 양보해야 하는데  기존 세금은 다걷고.추가로 징벌적 세금도 걷고 하면 매물이 안나오죠. 당연한 결과 아닌가요?

그럼 내년 4월이후 양도세 중과 폭탄 시기가 다가오면 시장은 어떻게 변할까?

생각해봐야 합니다.가격 안정? 개뼉다구 같은 문구입니다. 수요와 공급기초 경제단어도 모르는 운동권 정객들의 사고입니다.수요는 여전히 있습니다. 돈이 어디로 가겠습니까? 해외로 가겠는지? 아님 투기성이 강한 증권시장으로 가겠는지? 어렵다고 봐야합니다.

수백조원의 유동성자금이 대기중인데 갑자기 세금폭탄으로 매물이 사라졌으니 더더욱 가격은 폭등하는 수순으로 갈 것 같지 않습니까? 참여정부 시절 생각해보세요. 운동권 출신 정객들만 모아서 정권을 좌지우지 하면 결국 경제공부한 우수한 전문가집단들 사용할데가 없습니다. 8/2 부동산 대책 기재부 장관은 가만있고 국토부 장관님이 발표 했죠.  이발표가 이정권의 정체성입니다.

주거? 아파트 단독등 는 국민들이 살아가는 기본적이고 기초적인 상품입니다.

투기의 대상이 되어서는 안되겠죠. 그러나 시장을 정부가 투기와의 전쟁 선포하면서 싸울 이유가 없습니다. 법을 지키도록 감시감독을 잘하고 시장친화적인 정책을 내놓으면 되는데 한때는 집값이 오르면 자연적으로 차익매물이 나올것인데 그 잠시를 참지 못하여 세금폭탄 정책을 내놓고 열기가 가라앉기를 원하고 열기가 너무 가라앉았나? 그럼 경기가 않좋아 일자리가 없어지는데? 하고 다시 규제를 풀어줍니다. 그리고 다시 열기가 잔뜩 달아오르기를 기대하고요. 계속 반복하는 정책을 사용하니 도무지 헷갈리는 국민들이고 결국 피해자는 가진자가 아니고 집이 없는자입니다.

8/2 부동산 대책 이제 수요를 줄이는 정책. 가수요도 줄이는 정책들을 세금폭탄과 금융규제로 다스리니 결국 집의 구매수요가 떨어질 수밖에 없습니다. 그럼 전.월세 수요가 늘어나는 것은 자명한 일이고 전.월세 가격이 뛸것입니다.그럼 누가 피해를 당하는지 1년정도 후에 나타나니 지금 집없는 무주택서민은 그래 많이 가진자 세금폭탄 무겁게 때려라 하고 찬성하고 댓글달지만 1년후는 전.월세 가격이 서서히 상승하리라고 예견합니다. 피해자가 날뛰는 모습 어처구니 없는 운동권 정객의 술수에 놀아난 꼴이 되는것입니다.

해답은? 가만두어야 합니다. 양도세 최고세율 41.8% 내고 차익먹을려면 한참을 기다려야 합니다. 강남의 30평대 아파트 재산세만 년간 3백만원이상 내놓아야 하는 세금제도를 갖고 있는 세계 유일한 나라입니다.이말고도 9억원이 넘어면 종부세까지.(다주택자는 6억원이상) 그동안 좋은 품질의 새로운 아파트가 계속 공급이 이루어지고 있잖습니까? 일부 돈있는님들이 강남3구 재건축 아파트 구매하는 것은 집없는 서민과 무관합니다.어느나라든 부자동네가 있습니다 다같이 가격이 비슷해야 한다. 같이 못살자는 사회주의나라 아닌가요?  

1.정부의 유동선 자금 즉 돈관리 잘못을 다주택자 투기꾼 때문으로 집값이폭등되었다는 주장은 1-2년후면 뽀록이 날것임 

2.집값 폭등에 대한 세금폭탄 규제와 금융규제를 무주택자 위한다고 핑게 대는데 생애 최초 무주택자 한체 단돈 1원도 세금감면이 없었음.(승용차는 경기부양을 위해 소비세 10% 감면을 실시하였으나 무주택자한테는 취득세 누진세율 꼬박꼬박 다걷어챙겼음)  

3. 시장자율에 맡기면 자연적으로 가격이 폭등하면 매물이 나오는데 그잠시를 못참아 무주택 서민들 위한다고(강남의 수십억원 주택하고 무슨 상관이 있남?)주택의 가수요 규제를 하면 결국 실수요도  줄어들고 그 수요가 전.월세 주택으로 갈수 밖에 없음.결국 전.월세 주택 공급자인 다주택자들의 공급부족으로 임대 가격이 폭등하여 오히려 서민들이 더 피해가 가중될수 있는 환경으로 변화할것임 

4. 집값이 고루 상승 하락 해야 하고 도심의 집값폭등을 막을려면  수도권 베드타운에서 일자리 가 있는 도심으로 전철망이 런던이나 동경처럼 거미줄처럼 연결해야 함에도 강남.경부라인 중심으로 혈세 투입하는 나라입니다. 한번들 가보세요 런던이나 동경을 승용차로 출퇴근 하는님이 1%도 안된다고 합니다.전부가 전철로 버스로 출퇴근 하는데 우리는 통행량도 적은 지방 팔도강산에 사통팔달 4차선 고속도로만 계속 건설하고 있죠 . 공해유발하고 기름절약은 내팽개친것이죠. 그리고 이젠 세종섬까지 고속도로를 수조원들여 착공한다고.. 국민들이 이용한다기 보다 그기 같혀 사는 관료들 서울 오가기 편하라고 아예 국비로 한다네요.이게 말이 되는지?

부자 동네에서(강남) 부자동네로(분당.용인)으로 연결하는 신분당선 이용하는님이 적어 완전 적자라고 합니다. 그기사람들 고급승용차로 왔다갔다 해야지 어떻게 전철로 이용하남요? 전철은 서민동네 위주로 깔아야 하는데 출발이 잘못된것이죠. 모든 사업을 경부라인.강남 위주로 하다보니 이런 엉터리 사업이 완공되어 적자타령을 계속 하고 있습니다. 백년이 흘러도 적자 벗어날수 없는 환경의 전철임.모두들 한번식 타보세요. 한칸에  어느계층이 얼마나 타고 이용하는지?

본인이 이용해보니.전부 앉아서 가고.20대와 60-70대들이 이용하고 있더라고요.

60-70대 전부 공짜 아닙니까? 30-40-50 전부 승용차로 새벽같이 출근했죠.

그러나 서민동네에서 서민동네로 연결하는 전철사업은? 아예 관심자체가 없습니다.

인덕원에서 안양...의왕...수원...동탄까지 연결하는 인덕원 전철은 13년채 표류하고 있습니다.이젠 타당성이 있다고 집권당에서 국도1호선 곳곳에 1년전인가? 현수막까지 걸었는데 기재부에서 총예산을 확정하지 않아 표류하고 있고 문재인정부 100대 과제에서 아예 제외 시켰다고 도 하고요.모두가 그러데요 내년 지방선거 공약으로 사용할려면 확정 발표를 내년으로 미루는것이라고...이런 나라예요.