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임차인에게 확인해야 할 서류는 무엇인가요?

부동산경매와 관련된 지식과 정보는 인터넷 상에 무수히 많지만 이러한 정보들은 일반적인 상황을 가정했을 경우에서의 정보가 대부분입니다. 그러나 아시다시피 부동산경매는 사건마다 기구한 사연을 가진 경우가 많습니다. 그 경우의 수가 너무 많기 때문에 정보의 홍수시대라 할지라도 자신과 동일한 환경에 처한 상태의 정보를 찾기란 쉽지 않습니다.

부동산태인에서는 이러한 분들을 위해 고객들이 개별적으로 상담을 신청하고 전문가들의 답을 얻어 갈 수 있는 경매상담게시판을 운영하고 있습니다.

오늘은 최근 올라온 질문 중 임차인과 관련된 질문을 살펴보기로 하겠습니다. 부동산경매에서 임차인을 분석하는 것은 기본중의 기본이라고 할 수 있습니다. 대항력을 가진 임차인이냐 아니냐에 따라 낙찰가의 변동이 심하기 때문입니다. 혹여라도 권리분석이 잘못되어 예상하지 못한 임차인의 보증금을 인수하는 경우에는 많은 금전적 손실을 입게 됩니다.

대항력을 가지지 않은 임차인이라면 시간이 걸리겠지만 명도의 과정을 거쳐 임차인을 내보내면 됩니다. 문제는 대항력을 가진 임차인인데, 이 임차인이 위장임차인으로 생각 될 경우입니다. 만약 선순위임차인의 권리를 인수해야 할 물건을 낙찰받은 뒤, 선순위임차인이 위장임차인이라는 것을 밝혀 인수할 권리가 줄어든다면 낙찰자는 더 많은 이득을 챙길 수 있습니다. 하지만 이를 증명하는 것이 쉽지 않은 것이 현실입니다.

이번 질문자는 ‘임차인에 대해 확인할 서류의 종류는 무엇인가요?’라고 상담을 신청을 했습니다. 상담내용은 다음과 같습니다.

대항력이 있는 임차인(2007년 8월 13일 전입)이 존재하는 소형아파트를 낙찰 받고, 잔금을 치룬 상태이다. 임차인은 소형아파트를 점유하고 있으며, 확정일자는 받지 않고 배당신청도 하지 않았다. 아파트 관리비나 가스비 등 체납된 세금도 존재하지 않았다. 임차인은 다른 지역에서 일을 하고 있어 해당 아파트는 한 달에 한두번정도 머문다고 했다.

낙찰자는 대항력이 있는 임차인과 합의를 하기 위해 임대차계약서, 영수증, 입금확인서, 임차인신분증을 준비해서 만나자고 했다.

문제는 여기서 발생했다.

막상 임차인을 만나보니 최초 전입당시 계약한 계약서는 존재하지 않고, 이후 보증금을 증액할 때 계약한 계약서만 가지고 온 것이다. 그리고 그 계약서는 중개인없이 건물주인 법인회사 건설업체와 직접 계약을 맺었다. 결국 최종 확인한 서류는 임차보증금 증액시 계약서, 임대인이 법인회사 건설업체를 찾아가 받았다는 전세보증금영수확인서라는 것이다.

낙찰자는 서류가 부족한 듯하여 최초 계약서가 없으면, 그 당시 입금한 내역을 요청했으나 임대인은 현금으로 지불하여 거래내역이 없다고 답변했다. 낙찰자는 그럼 당시 현금을 지불하기 위해 돈을 인출했을텐데 그 내역이라도 보여달라고 했지만 임대인은 확인해 줄 자료가 없다고 답했다. 결국 낙찰자는 그럼 법인회사 건설업체에서 그 현금을 받은 뒤 회사 통장에 입금을 시켰을테니 그 내역이라도 보여달라고 요청한 상태라고 했다.

임대인은 최초계약당시 건설회사 직원의 누구랑 계약했는지도 기억이 나지 않는 상황으로, 임차보증금만 받게되면 바로 이사를 해주겠다고 한다.

이러한 상황에서 낙찰자는 임차인이 최초 계약서가 아닌 보증금 증액시 계약한 임대차계약서와 전세보증금영수확인서만으로 임차인이라는 것을 주장 할 경우 이를 사실로 받아들이고, 인수해야하는지, 아니면 다른 방법이 있는지 전문가들의 고견을 듣고자 상담을 신청한 것이다.

이에 한 전문가는 “계약서와 영수증만 가지고 진정한 임차인이라고 증명하기엔 너무나 부족하고 임차인 스스로 증명하겠다는 노력이 없어 보인다. 명도가 늦어지더라도 신속히 경매법원 민원실에 이의 및 위장임차인으로 신고하시고 보정명령이 송달되고 위장임차인이 심문을 받을 수 있도록 조치를 취해야 한다”고 조언했습니다. 더불어 “위장 임차인으로 보이는 만큼 임차금을 변제할 이유가 없고, 더불어 위와 같은 관계는 법인회사 건설업체의 직원이 사택으로 사용하는 경우가 있으니 참고하시길 바란다”며 답변을 마쳤습니다.

또 다른 전문가는 “대항력을 주장하는 이상 이를 입증할만한 자료들, 전입시점의 임대차계약서, 입출금내역 등 임차보증금 영수증 및 자금출처 등이 기본적으로 필요하며, 이는 대항력을 주장하는 전입자가 준비해야 할 서류이다. 허나, 전입 시점 당시의 계약서, 입출금내역 등을 정상적으로 제공하지 못하면서 대항력만을 주장하며 임차보증금의 반환을 요구하고 있는 경우, 대항력이 성립하지 않음을 입증해야 할 책임은 낙찰자에게 있다. 대항력 성립 여지가 존재하는 전입이 확인되는 경우, 인도명령신청시 법원은 심문기일을 열게 되지만, 이 심문기일에는 해당 전입자의 임대차계약에 대한 적법성 및 대항력 유무를 판단하지 않는다. 해당 전입자가 주장하는 바가 일리가 있다고 판단될 경우 인도명령은 기각되며, 해당 사건의 경우 역시 기각 될 가능성 또한 배제할 수 없다. 이 경우라면, 명도소송을 통해 임대차의 적법성 및 대항력 유무를 확인하여야 하는 번거로움이 존재하기 때문에, 대항력이 성립하지 않는다는 것을 입증할 수 있는 각종 증거자료들을 수집하여 인도명령 혹은 심문기일 전에 제출하여야 한다”고 조언했습니다.

현재의 상황으로 미루어 볼 때, 위 사례의 임차인이 위장임차인일 가능성이 존재하기 때문에 임차인의 보증금을 낙찰자가 책임지지 않아도 될 가능성이 높아 보입니다. 하지만 가능성이 있다는 것이지 위장임차인이라는 확증은 없습니다. 혹여라도 그것을 증명하지 못한다면 임차보증금은 낙찰자가 떠안아야 합니다.

경매물건을 살피다보면 위장임차인으로 생각되는 물건들이 여럿 존재합니다. 이러한 물건을 잘만 골라내면 이득이 많이 생기기 때문에 투자자입장에서 군침이 돌 수 밖에 없습니다. 그러나 본인의 의심만가지고 입찰에 뛰어들어서는 안되며, 위장임차인이라는 확증이 없다면 미련없이 보내는 것이 스트레스를 덜 받는 길입니다.