노년의 lifestyle로 "전원의 꿈을 꾸며"

노년의 lifestyle로 "전원의 꿈을 꾸며"

서울 강남에 거주하는 박** 씨(가명·57)는 요즘 주말마다 차를 몰고 경기도 양평군 양서면 일대 전원주택을 둘러본다.

연말 은퇴를 앞두고 번듯한 양평 전원주택을 구입해 노후 거주지로 삼을 생각에서다.

20년 이상 살던 대치동 아파트는 이미 동네 부동산중개업소에 매물로 내놨다.

박 씨는 “서울에서만 30년 넘게 살면서 숨막히고 답답하다는 생각이 늘 머릿속을 떠나지 않았다.

이제는 향긋한 시골 냄새를 맡으며 한가로운 노후를 보내고 싶다.

아침엔 새소리 들으며 일어나고 낮에는 텃밭에서 싱싱한 채소를 가꿀 생각만 해도 가슴이 설렌다”고 털어놓는다.

베이비붐 세대 은퇴가 본격적으로 시작되면서 전원주택 투자 붐이 일고 있다.

답답한 도시를 떠나 시골에서 제2의 인생을 시작하려는 은퇴 세대가 전원주택 시장의 큰손으로 떠올랐다.

여기에는 귀농귀촌 열풍도 한몫했다.

농림축산식품부에 따르면 우리나라 귀농귀촌 누적가구는 2000년 1만8798가구에서 2002년 2만348가구로 늘어난 뒤 2만가구 수준을 계속 유지해왔다.

그러다 글로벌 금융위기 여파와 베이비붐 세대 은퇴 붐으로 2009년 3만3380가구로 늘었다.

급기야 2012년 7만가구를 넘어서더니 지난해 10만2943가구까지 늘어날 정도로 상승 속도가 가파르다.

전체 농가 중 귀농귀촌 가구 비중도 9% 수준이다. 농가 100가구 중 9가구는 도시에서 옮겨 간 귀농귀촌 가구란 의미다.

전원주택 어떻게 지을까

인허가 준비에 상수도 등 인프라 챙겨야

누구나 멋진 전원생활을 꿈꾸면서 시골로 떠나지만 막상 시골생활을 할 때 부닥치는 문제는 한두 가지가 아니다.

가장 먼저 현실적으로 맞닥뜨리는 문제는 전원주택 짓기다.

사실 전원주택이란 말은 건축용어도 법률용어도 아니다.

건축법상 단독주택인데 굳이 정의를 하자면 ‘전원 속에 자리 잡은 단독주택’이라고 보면 된다.

기존 주택을 매매하는 방법도 있지만 직접 땅을 사서 짓는 경우도 많다.

전문가들은 땅을 고르기 전 여러 번 현장을 답사하고 전원주택 짓기 좋은 환경인지 꼼꼼히 살펴야 한다고 입을 모은다.

전원주택 부지를 고를 때는 서울과 멀지 않으면서 병원 등 의료시설이 가까운 곳을 선택하는 게 좋다. 무엇보다 대도시 접근성이 좋아야 도시와 농촌을 오가며 양쪽의 장점을 누리는 ‘멀티해비테이션(Multi-Habitation)’ 주거가 가능하다.

전원생활에 적응하는 데 상당한 시간이 걸리는 만큼 당장 도시를 영원히 떠나기보다는 도시와 농촌을 오가며 사는 이중생활이 필요할 수밖에 없다.

미래에셋은퇴연구소가 서울, 수도권 거주 30~40대 부부 400쌍을 대상으로 설문조사한 결과 은퇴 후 남편은 대체로 서울을 벗어난 전원주택에서 노후를 보내고 싶어 하지만 아내는 서울시내 아파트를 선호하는 것으로 나타났다.

결국 현재 자신이 거주하는 집에서 1~2시간 내에 도달할 수 있는 지역으로 위치가 제한된다.

좋은 땅을 구했다면 이제 겨우 1차 관문을 넘은 것이다.

이제 활용하고 싶은 용도대로 인허가를 받는 절차가 뒤따른다. 이때 용도 지역이 관리 지역인지 여부를 따져보는 게 중요하다.

관리 지역 내 농지나 임야여야 개발이 유리하기 때문이다.

관리 지역인지 확인하려면 해당 시군청에서 토지이용계획확인원을 발급받으면 된다.

토지 주변에 도로가 있는지, 집을 짓는 데 또 다른 규제는 없는지도 살펴봐야 한다.

토지이용계획확인원에는 토지 개발에 따른 각종 규제사항도 표시돼 있는데 예를 들어 군사시설, 자연공원, 문화재 지역인지 여부다.

좋은 터를 잡았다면 전원주택 설계 작업에 들어간다.

설계는 배치계획과 평면계획, 입면계획을 잡는 절차다.

채광, 통풍은 물론이고 옆집과의 거리를 고려해 부지 어디에 어떤 모양으로 지을지 결정해야 한다.

건축비는 공사 방법이나 자재에 따라 천차만별이다.

보통 기본적인 자재만 쓸 경우 3.3㎡당 300만원 수준에도 가능하지만 집을 짓다 보면 욕심이 생긴다. 수입산 고급 자재를 넣거나 전통한옥을 짓는다면 건축비가 3.3㎡당 1000만원 수준까지 불어날 수 있다.

3.3㎡당 400만원 건축비 기준으로 건축연면적이 총 100㎡(30평)인 2층짜리 전원주택을 지을 경우 공사비가 1억2000만원가량 소요된다.

여기에 인허가 등 각종 부대비용을 포함하면 1억5000만~2억원까지 공사비가 치솟는다.

전원주택 투자자들이 가장 많이 찾는 규모는 대지면적 600㎡, 건축연면적 100㎡ 내외다.

하지만 요즘에는 대지면적 330㎡, 건축연면적 33㎡ 안팎의 소형 전원주택도 인기다.

이 경우 1억원 안팎의 자금만 있으면 충분하다.

건축비 평당 300만, 많게는 천만원까지

믿을만한 건축업체 선정해야 AS도 유리

‘멀티해비테이션’ 가능한 입지 선택해야

집을 지을 때 상수도와 전기, 인터넷선, 정화조 같은 각종 인프라시설을 챙기는 것도 필수다.

도시에 거주할 땐 기반시설 걱정을 하지 않아도 되지만 시골은 상수도시설조차 제대로 갖춰지지 않은 경우가 흔하다.

여의치 않을 경우 직접 지하수를 개발해야 할 수도 있다.

전기시설 역시 멀리서 끌어올 경우 생각지 않은 부대비용이 발생한다.

땅을 직접 사서 짓는 게 힘들다면 기존 전원주택을 구입하거나 신규 전원주택 단지를 분양받는 것도 요령이다.

저렴한 가격의 전원주택 경매를 노려보는 것도 괜찮다.

이때 농지보전부담금을 내지 않아도 되고 기존 상하수도, 전기시설을 그대로 활용할 수 있다.

장경철 부동산센터 이사는 “전원생활 욕심에 비싼 건축비를 들여 지은 전원주택은 대부분 얼마 안 가 경매 시장에 매물로 나온다.

전원주택 수요가 한정적이라 한두 번 유찰되는 경우가 많은 만큼 시세보다 낮은 가격에 전원주택을 구입할 수 있다”고 조언했다.

전원주택 종류도 다양해

통나무집에 황토집·볏짚주택까지 등장

전원주택 유형도 한층 다양해졌다.

보통 전원주택이라 하면 흔히 나무로 지은 그림 같은 집을 떠올린다.

그러나 전원주택 형태가 따로 정해진 것은 없다.

말 그대로 전원에 단독으로 지은 주택이면 다 전원주택이다.

미니하우스, 모듈러주택, 땅콩주택 등 크기나 용도, 건축 방법에 따라 구분하기도 하지만, 주로 어떤 소재로 지었는가에 따라 종류를 나눈다.

과거에는 시공 기간이 짧고 구조가 튼튼하다는 이유로 철근-콘크리트로 지은 집이 대세였다.

그러나 최근에는 목조주택, 황토집, 스트로베일하우스(Strawbale House·볏짚으로 만든 집) 등 그 형태가 다양해지고 있다.

시공 기법 발달과 자연친화적 생활양식 선호 확산으로 생겨난 변화다.

다양한 방식이 있음에도 전원주택 인기 소재는 단연 나무다.

자재 자체가 친환경적이어서 특히 젊은 층을 중심으로 선호도가 높다.

목조주택은 나무 자재 두께에 따라 ‘경량 목구조주택’과 ‘중량 목구조주택’으로 나뉜다.

일반적인 전원주택이나 펜션은 전자, 한옥이나 통나무집은 후자에 해당한다.

경량 목구조주택의 경우, 가벼운 목재로 짓기 때문에 공사가 간편하고 복잡한 구조의 집도 쉽게

연출할 수 있어 공간 활용도가 높다는 게 장점이다.

철근-콘크리트 구조에 비해 단열성도 약 30% 우수하다.

최근에는 ‘생태건축’ 바람을 타고 황토나 짚으로 만든 집을 찾는 이들도 늘고 있다.

황토집은 항균과 탈취, 습도 조절이 용이하다.

온도도 일정 수준이 늘 유지돼 여름에 시원하고 겨울에 따뜻하다.

이는 최근 고효율 단열 시공으로 에너지 냉난방을 최소화하려는 ‘패시브하우스(Passive House)’

트렌드에 부합하는 대목이다.

아토피나 새집증후군 같은 질환 걱정도 없다.

스트로베일하우스도 비슷한 장점을 지녔다.

벽면을 황토로 미장했다는 점은 같지만, 뼈대가 되는 목재 사이에 벽돌 대신 두툼한 압축 볏짚을

다져 넣는다는 점이 다르다.

볏짚이라 하니 화재에 취약할 것 같지만 안심해도 된다.

미국 소방안전테스트 결과 스트로베일하우스의 벽은 1012℃의 열로 2시간 넘도록 가열해도 전혀

불이 붙지 않았다고 전해진다.

다만 이 같은 생태건축집은 전문 시공업체가 많지 않다.

아직 수요가 적은 탓에 자재나 유통 방식이 규격화돼 있지 않아서다.

때문에 생태건축을 선호하는 이들이 동호회를 통해 품앗이 형태로 함께 지어주는 경우가 많다.

건축비는 자재 종류와 공사 범위 등에 따라 천차만별이다.

목조 공사 기술이 빈약했던 과거에는 목조주택이 철근-콘크리트주택보다 시공비가 비싸고 내구성도 약하다는 평이 많았다.

그간 철근-콘크리트 주택이 전원주택의 주를 이룬 배경이다.

요즘은 자재보다는 집을 ‘어디서’ ‘얼마나 크게’ 짓느냐가 건축비를 결정짓는다는 게 업계 설명이다. 가령 목조주택을 조립식으로 지으면 건축비는 3.3㎡당 300만~400만원대까지 내려온다.

전원주택 트렌드도 달라진다

갈수록 소형화, 임대수익형 상품도 늘어

10여년 전만 해도 전원주택은 과시형 시장이었다. 남들에게 폼 잡고 으스대기 위한 별장이 많았다.

남들 눈에 잘 띄지 않는 강변이나 산속에 화려하게 큰 집을 짓고 높은 담에 큰 대문을 달았다.

그러다 부동산 투자 붐이 일면서 투자용으로 전원주택을 찾는 경우가 급증했다.

수도권에 위치한 저렴한 땅을 사서 전원주택을 지어 파는 개발업자들이 우후죽순 생겨났다.

전원생활은 뒷전이고 투자가 우선이었던 때다.

하지만 IMF 외환위기 이후 투자형 전원주택 붐이 서서히 시들어갔고 실제 전원생활에 관심이 있는 사람들만 전원주택 시장에 몰려들었다.

이후 몇 가지 트렌드가 나타났다.

첫째, 전원주택의 소형화다.

땅도 집도 작아지는 분위기다. 멀티해비테이션 주거가 인기를 끌면서 ‘주중엔 도시서 살고 주말엔

시골서 쉬겠다’는 생각에 도시와 시골을 오가는 사람들이 부쩍 늘었다.

이렇게 ‘반쪽 전원생활’을 시작해 즐기다 은퇴하거나 시골생활에 익숙해지면 그때 도시를 정리하고 시골생활로 옮겨 타기도 한다.

이런 사람들이 농촌에 짓는 전원주택은 세컨드하우스다.

이런 집은 만만해야 한다.

컨테이너 박스 하나도 주말주택이 된다.

소형 이동식 주택을 구입해 놓고 오가며 사는 사람들도 많다.

그러다 보니 굳이 집이 클 필요가 없다.

둘째, 임대수익형 전원주택도 인기다.

도시 은퇴자들의 경우 노후 자금이 넉넉지 않은 경우가 많다.

이런 사람들은 수익을 낼 수 있는 전원생활을 원한다. 펜션이나 식당이 대표적이다.

귀농해 농장을 운영하거나 농산물 가공을 하는 경우도 있다.

펜션이나 게스트하우스처럼 1박 2일 여행객을 상대로 단기 임대하는 형태도 있지만 아예 월단위나 연단위로 임대하는 전원주택도 늘었다.

토지부터 구입해 집을 짓는다면 투자비가 크지만 토지가 있는 경우라면 부담이 없다.

1층은 살림집으로 하고 2층을 임대하거나 본채와 별채를 분리해 본채는 살림집, 별채는 임대할

수 있게 계획하면 내가 사는 집으로 수익도 낼 수 있다.

투자비는 낮추고 수익률은 높이기 위해 집을 잘게 쪼개 짓는 경우도 많은데 집을 지을 때 임대를

염두에 두고 원룸형 독립 공간을 마련하는 식이다.

겨울 스키 시즌이나 여름 휴가철에 수익형 펜션 등으로 사계절 활용 가능한 전원주택도 인기다.

전원주택을 지을 때 편의점, 브런치카페, 게스트룸 등 다양한 공간을 조성해 수익을 올리는 것도

수익형 전원생활의 한 방법일 것이다

셋째, 전원주택을 마련하는 사람들 연령이 낮아졌다.

50~60대 은퇴자들 못지않게 20~30대 젊은 층에게도 관심을 끌고 있다.

주 5일 근무제 등으로 직장인 자유시간이 늘고, 재택근무가 활성화되면서 아파트를 벗어나 아예

2억~3억원대 실속형 전원주택을 마련하는 젊은 층도 많다.

젊은 동호인 전원마을도 부쩍 늘었다.

취미가 비슷한 사람끼리 땅을 공동구매한 후 집을 짓는 방식이다.

강원도, 경북 상주시 등 일부 지자체에서는 5가구 이상 동호인마을을 조성할 경우 진입로, 상하수도, 전기, 전화 등 기반시설을 지원해준다.

전원주택을 지을 때 마을과 동떨어져 홀로 지내는 것보다는 단지화 주택을 선호하는 경우가 많다.

각종 인프라나 편의시설 구축이 쉬운 데다 이웃과의 교류도 원활한 게 장점이기 때문이다.

전원주택 투자할 때 이것부터

공사업체로부터 하자보증각서 받아둬야

전원주택에 투자할 때 주의할 점도 많다.

은퇴 후 땅을 마련하고 집을 지을 때 대부분 사람들은 경치 좋은 곳에서 평생 살겠다고 생각한다.

인생의 마지막 터전이라 여기고 모든 재산을 전원주택에 쏟아 붓는다.

자녀들이 오면 머무를 수 있는 공간까지 생각해 대규모 전원주택을 구상한다.

이 경우 나중에 후회하는 경우가 대부분이다.

전원주택은 추후 거래가 쉽지 않은 만큼 전원주택을 지을 때 각종 부대시설, 인테리어에 많은

비용을 투자하는 건 금물이다.

막연히 전원생활을 꿈꾸다 덜컥 집을 짓는 것보다는 자기가 원하는 전원주택 소재지에 전월세로 몇 달이라도 살아본 후 이주를 결정하는 게 좋다.

대규모 자금을 들여 전원주택을 지었다가 정착을 못 하면 다시 도시로 옮겨 가야 하는데 전원주택은 환금성이 낮아 거래가 쉽지 않다는 데 유의해야 한다.

전원주택을 짓기에 앞서 현지 답사는 기본이다.

지형이 낮아 침수가 우려되거나 도로와 인접하지 않은 맹지와 붙어 있으면 가치가 떨어질 수밖에

없다.

지적도에 기록된 도로가 유실되거나 다른 소유자 땅을 무단 사용하고 있진 않은지 확인하는 과정도 필요하다.

주변에 축사, 고압선 등 혐오시설이 있는지 또한 반드시 살펴봐야 한다.

토지등기부등본, 지적도, 건축허가증, 토지대장 등 관련 서류도 실제 부지와 일치하는지 따져야 한다. 단지형 전원주택이라면 분양면적이 부풀려진 경우가 많으므로 분양면적 대신 전용면적 기준으로

가격을 산출해 주변 시세와 비교해 보는 것도 방법일 것이다.

전원주택을 지을 때는 추후 관리까지 생각해둬야 한다.

통나무집의 경우 나무가 외부로 노출된 집이나 나무로 외부마감이 된 집은 완공 후 5년간 매년

한 번씩 외부에 오일스테인을 칠해줘야 나무가 썩지 않는다.

건축물을 인도할 때 공사업체로부터 전기, 설비 시공도면을 포함한 건물의 설계도서와 하자보증각서를 함께 받아두는 것도 추후 집의 하자보수/관리에 많은 도움이 되리라 생각한다.

전원주택도 엄연히 1주택으로 분류되는 만큼 세금에서 자유로울 수 없다.

세금 부담을 줄이려면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 눈여겨봐야 한다.

서울, 수도권과 광역시를 제외한 읍면 단위 농어촌 지역에 대지 660㎡, 건축연면적 150㎡, 기준 시가 2억원 이내 집을 신축하면 도시에 집이 한 채 있더라도 1가구 1주택 양도세 비과세 자격이 유지된다.

전원주택 투자 유망지는 어디

양평·용인·가평 ‘으뜸’

전원생활은 숨막히는 도시에 사는 많은 직장인들의 로망이다.

하지만 막상 선택의 순간이 오면 주저하기 일쑤다.

전원생활이 쉽지 않다는 항간의 인식 때문만은 아니다.

도대체 어느 지역이 살기 좋은지 마땅한 기준이 없다는 게 문제다. 전원주택에 투자하기 좋은

지역은 어디일까.

매경이코노미는 부동산 전문가 10명에게 ‘전원주택 투자 최적지 3곳’을 선정해 달라는 설문조사를

실시했다.

그 결과, ‘경기도 양평’이 복수응답 기준으로 총 8표(26.7%)를 얻어 1위를 차지했다.

2위는 ‘용인(6표, 20%)’, 3위는 ‘가평(5표, 16.7%)’이었다. 홍천과 춘천 등 강원도 지역이

각각 2표씩 받았으며, 그 밖에 김포, 광주(경기도), 파주, 강화도, 성남, 남양주, 여주 등이

1표씩 받았다.

1위로 선정된 양평은 이전부터 고급 전원주택 지역으로 정평이 난 곳이다.

일찍부터 상수원보호 구역으로 지정됐기 때문에 서울 근교에서 거의 유일한 청정 주거지로 남아 있다.

수려한 자연환경은 물론이고 서울 접근성도 좋은 편이다.

이 때문에 양평 일대는 전원생활을 하고 있는 실수요자들이 많다는 점이 특징이다.

양평군 서종면 서종나들목 일대에 전원주택이 몰려 있다.

한태욱 동양미래대학 경영학부 교수는 “양평은 수많은 은퇴자들이 선호하는 지역이다.

다만 주말엔 서울~양평으로 연결된 도로 교통 정체가 심하다는 불편함은 있다”고 말한다.

용인은 양평이나 가평보다 땅값은 비싼 편이지만, 서울 접근성은 훨씬 뛰어나다.

분당까지는 차로 5분 내외, 강남까지도 20~30분이면 출퇴근이 가능하다.

분당과 죽전, 수지 등 신도시 생활편의시설을 바로 이용할 수 있다는 점도 매력적이다.

용인 내에서도 특정 지역을 눈여겨보라는 이들이 많다.

용인시 원삼면 일대는 제2경부고속도로 개통 시 최대 수혜 지역이다.

서울~세종시를 연결하는 황금노선의 중심이다.

땅값도 저렴한 편이라 투자할 만하다 분석된다.

용인 원삼면 일대 전원주택 단지 땅값은 3.3㎡당 대략 100만원 정도다.

매물로 나온 전원주택용 대지 515.7㎡(약 156평)는 1억7000만원 선에서 거래된다.

총 3억원 안팎이면 2인 가족이 생활하는 전원주택을 지을 수 있다.

3위를 차지한 가평도 오래전부터 전원주택이 많이 자리 잡은 곳이다.

서울-춘천 간 고속도로, 경춘선 등이 뚫리면서 접근성도 좋아졌다.

가평군 설악면 설악나들목 일대가 전원주택 인기 지역으로 꼽힌다.

공동 4위를 차지한 홍천이나 춘천도 눈에 띈다.

수도권 접근성이 점점 좋아지고 있으며, 땅값도 수도권과 비교하면 아직 저렴한 편이다.

2018년 평창동계올림픽 호재로 인프라가 좋아지는 역세권 지역도 눈여겨볼 필요가 있다.

대표적인 곳이 원주와 횡성, 평창이다.

기존 영동고속도로와 중앙고속도로, 서울-춘천 고속도로가 닿아 있는 데다 동계올림픽을 위한

원주-강릉 간 고속철도가 생기고 제2영동고속도로가 완공되면 교통이 훨씬 좋아진다.

좀 더 장기적 관점에서 바라본다면 경기도 여주도 괜찮아 보인다.

지금은 교통이 다소 불편하지만 2~3년 뒤 경전철 라인이 들어서면 전원주택 단지로 각광받을

수 있을 것이다.

지역은 다르지만 전원주택 부지가 원래 살던 곳에서 멀리 떨어지지 않는 것이 바람직하다는

의견은 동일하다.

기존 거주지에 따라 전원주택 위치가 얼마든지 달라질 수 있다는 의미다.

가령 서울 서쪽 지역에 살았다면 김포, 동쪽은 양평·가평에서 춘천으로 이어지는 라인, 남쪽은 용인, 북쪽은 파주, 의정부 등이 낫다.

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