부동산

너도 나도 피하는 지분경매, 해답은 있다?

경매 시장에서 인기없는 물건은 무엇일까? 많은 사람들이 맹지, 선순위 임차인이 있는 아파트, 지층에 위치한 상가 등을 떠올릴 것이다.

이런 물건들은 대부분 여러 차례 유찰을 거듭하며 가치가 하락한다. 이와 함께 지분 경매 또한 입찰을 피하는 물건 중 하나다. 그러나 지분 관계를 정리할 수만 있다면 이만큼 수익성 좋은 물건은 또 찾기 어렵다.

일반적으로 부동산은 대부분 1인 소유로 등기되어 있지만 다양한 이유로 1인 이상이 나누어 소유하는 물건이 있다. 이 중 어느 특정 지분만 경매로 나오는 것이 바로 지분 경매다.

입찰자들이 지분경매를 피하는 이유는 다양하다. 그 중 가장 큰 이유는 지분 비율이 1/2 이상을 넘지 못할 시 낙찰을 받아도 추후 재산권 행사나 매각이 쉽지 않기 때문이다. 공유 지분 부동산은 일반 중개업소에 매물로 내놓거나 개인적으로 이용을 할 수 없다. 또한 주택의 경우 1/2의 지분을 취득했다 하더라도 공유자와 함께 거주하거나 마음대로 세를 줄 수도 없다.

지분경매 물건의 입찰자들은 경락 잔금 대출을 받기가 쉽지 않아 철저한 사전 자금 계획과 여유 자금이 필요하다. 뿐만 아니라 다른 공유자가 공유자우선매수신청권을 행사한다면 최고가를 적어 내더라도 낙찰받지 못할 수 있다.

이런 단점 탓에 최근 1년 지분경매로 나온 물건의 낙찰율은 50%를 밑돌고, 낙찰 된 물건의 경우에도 61% 정도의 총낙찰가율 선에서 거래됐다.

그러나 지분경매에도 투자의 해답은 있다.

먼저 지분경매 입찰자들이 가장 걱정하는 공유지분 소유자의 우선매수권행사는 아주 드물다. 대개 공유지분권자들은 상속 혹은 증여에 의한 가족들인데 한 사람의 지분이 경매에 넘어가기전 가족들이 경제적인 능력이 있었다면 채무관계를 해결했을 것이다. 반대로 경매에 나왔다면 채무를 변제할 능력이 없다고 추정할 수 있다.

낙찰을 받은 후에는 다른 공유자와 재산을 분할하는 것이 가장 큰 문제다. 만약 낙찰받은 물건이 토지인 경우, 가장 많이 사용되는 것이 현물분할이다. 한 필지의 토지를 측량해 각 소유 지분만큼 분할하는 물리적 분할방법이다. 현물 분할 시에는 토지면적, 진입로 등을 충분히 고려해 공평하게 분할한다.

또는 특정 공유자 한 사람이 모든 지분을 소유하는 방법도 있다. 낙찰자가 나머지 지분을 모두 매입하거나 낙찰받은 지분을 다른 공유자에게 매각하여 한 사람이 전체 지분을 소유하도록 하는 것 이다. 이 때는 매각지분에 대한 합리적인 가격을 산정해 그 금액을 기준으로 매입하면 된다.

만약 이 두 방법으로 협의가 되지 않았을 때 사용하는 것이 바로 법원에 공유물 분할 청구소송을 하는 것이다.

절차가 다소 복잡하고 대출이 안되는 등의 제약이 따르지만, 전체 지분 매수 시 보다 소액투자가 가능하고 반값 이하로 투자하게 되므로 투자대비 높은 수익성을 가져올 수 있는 지분경매를 눈여겨 보시길 추천한다.