부동산

유치권 소송비용, 자산양도 필요경비로 인정될까?

경매 자산을 취득하면서 발생한 비용이 있다면 해당 비용이 발생한 이유와 지출근거, 즉 영수증을 잘 챙겨두라는 내용의 뉴스레터를 이미 제공한 바 있음을 독자들도 기억하시리라 믿는다.

당시 태인 뉴스레터에서는 부동산 컨설팅 비용이 양도가액에서 공제 가능한 필요경비에 해당하는지에 관한 질의와 응답 내용을 상세히 소개해드렸었다.

오늘 소개할 내용은 이와 비슷한 성질을 가진 소송비용에 관한 것이다. 자산 취득을 위해 소송을 진행했고 거기서 비용이 발생했다면 당연히 필요경비가 아니냐는 견해를 가진 독자분들이 대다수일 것으로 믿어지는데, 사실은 그렇지 않다는 점을 미리 강조해드리고자 한다.

지난 2014년 유치권이 신고된 경매물건을 취득한 후 유치권부존재확인청구 소송을 낸 A씨는 1심과 2심을 거쳐 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결을 받아냈다.

1심에서는 유치권이 없다는 확인과 함께 소송비용의 절반은 A씨가, 나머지 절반은 피고인인 유치권 신고인이 부담하라는 판결이 나왔고 이에 불복한 피고가 제기한 항소심에서도 A씨의 손을 들어줌과 함께 소송비용은 피고인이 부담하라는 판결이 떨어졌다.

A씨가 유치권의 부존재확인을 위해 지출한 변호사 선임비용은 부동산 감정평가수수료를 포함해 5649만3000원. A씨는 차후 양도소득세 절감을 위해 이 소송비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지를 국세청에 문의했다.

그러나 국세청에서는 의외의 답변을 내놨다.

국세청은 “유치권부존재확인청구 소송비용은 양도자산의 소유권 확보와 직접적으로 관련이 없다”며 “따라서 소송비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다”고 답변했다.

국세청의 답변 근거는 소득세법 집행기준 97-163-18 [자산 취득 시 발생한 명도비용] 항목에 있다. 이 항목에는 <부동산을 법원경매로 취득하면서 해당 부동산을 점유받기 위해 소요된 명도비용은 소유권확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없으므로 부동산 취득가액에 포함되지 않는다>고 명시돼 있다.

즉 <유치권부존재확인청구 소송비용은 소유권 확보를 위한 것이 아니라 점유를 위해 소요된 명도비용에 해당하는 만큼 필요경비로 인정받을 수 없다>는 것이 국세청 답변의 요지다.

그렇다면 유치권 해소를 위해 그 비용을 지급한 경우에는 이를 필요경비로 인정받을 수 있을까?

마찬가지로 소득세법 집행기준의 97-163-17 [필요경비에 산입되지 아니하는 유치권] 항목을 살펴보면 <부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 이는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되지 아니한다>고 규정돼 있다.

또 소득세법 집행기준 97-163-16 [필요경비에 산입되는 유치권] 항목을 보면 <부동산을 공매로 취득하면서 「민사집행법」에 따라 유치권자에게 변제한 유치권 담보 채권상당액은 필요경비에 산입된다>는 내용이 담겨 있다.

이를 종합해보면 필요경비 산정은 유치권 자체의 성립요건과 밀접한 관계가 있으며 진성 유치권의 채권 변제에 지출한 비용이라면 필요경비에 산입될 여지가 있지만 법적 지급의무가 없는 유치권자에게 합의 목적으로 지출한 비용은 역시 필요경비로 산입되지 않음을 뜻한다.

요컨대, 소송의 내용이 자산의 소유권에 관한 것인지, 명도에 관한 것인지가 이 문제의 정답을 결정하는 요인이었다. 유치권부존재확인청구 소송비용은 명도에 관한 것이었기 때문에 필요경비로 산입되지 않는다는 결론이 나오는 것이다.

사실 유치권이 설정된 부동산은 유치권 해소가 곧 소유권 확보라는 생각을 하기가 쉽다. 유치권의 주요 특징 중 하나가 ‘점유’이기 때문이다.

내가 사용가능한 상태가 되어야 소유권이 넘어왔다는 느낌을 갖게 되지만, 엄밀히 말하면 소유권은 경락 후 잔금납부와 함께 낙찰자에게 넘어온 것이다. 따라서 유치권 해소는 다만 그 부동산을 내가 원하는 대로 쓰기 위해 필요한 명도 과정에 불과하다는 점을 짚고 넘어갈 필요가 있겠다.