부동산

토지경매, 정답은 없어도 방정식은 있다

토지경매를 마음먹은 대부분의 사람들에게 가장 큰 고민은 매매가 또는 입찰가 산정이다. 아파트처럼 기간에 맞춰 따박따박 시세정보가 나와주는 것도 아니고, 직접 알아보자니 도대체 방법을 알 수 없어 답답한 마음에 한숨만 나오기 마련.

현지 부동산 업소에 찾아가 물어봐도 애매모호한 대답을 아리송한 방식으로 들려주기 일쑤다. 토지의 경우 가격정보 자체가 중개사무소의 영업밑천이기 때문에 수수료를 내고 중개 매수하겠다는 의사를 먼저 밝히지 않는 이상 아무것도 말해줄 수 없는 것이다.

이 때문에 땅주인이 자발적으로 걸어놓은 현수막 정보, 누구에게나 가격을 오픈할 수밖에 없는 오래도록 안 팔리는 땅 외에는 긁어모으고 싶어도 구체적으로 손에 걸리는 게 없다.

이쯤 되면 답답함이 극에 달하게 되고 땅을 구해 어떻게든 사용하겠다는 의지는 극도의 조바심으로 바뀐다. 결국 시세보다 비싼 값에 땅을 사고도 그게 비싼지 어떤지도 모르는 최악의 결과를 초래할 수 있게 된다.

오늘 소개하는 낙찰사례 역시 여기서 크게 벗어나지 않는 경우로 보인다. 이 물건 낙찰자는 토지가 가지는 가치에 대해서는 어느 정도 알고 있었던 걸로 보이지만 참고할만한 가격정보 자료가 부족했는지 입찰가를 다소 높게 책정했던 것으로 보인다.

잠시 이 물건을 소개하자면 대구 달성군에 소재한 임야 물건으로 입지가 상당히 좋다. 본 건 인근에는 저수지와 휴양림 등이 소재하고 있고 인근에 펜션 등도 다수 소재하는 등 휴양지 성격이 강하게 나타난다.

본 건은 특히 휴양림으로 들고 나는 나들목 사거리 바로 옆에 자리해 토지용도 변경 후 활용성이 높을 것으로 예상된다. 부정형 토지여서 전체 면적을 모두 사용하기에 어렵다는 단점은 있으나 위치가 좋아 개발만 가능하다면 토지가치 상승을 노려볼 수 있는 것이다.

이런 점에 주목한 듯, 이 물건에 입찰표를 써낸 사람은 무려 128명으로 집계됐다. 2015년 기준 연중 최다 입찰자 기록.

연중 최대 기록이 무색하지 않게 낙찰가율도 600%를 넘어섰다. 감정가 7002만원 짜리 땅이 3억9990만원에 낙찰된 것이다. 그러나 이 주변 임야 물건의 실제매매사례를 조사해 본 결과, 낙찰가는 주변에서 거래된 물건들에 비해 약간 더 비싸다는 느낌이 강하다.

위 표는 한국부동산실거래가정보(www.krepis.co.kr)가 본 건 주변에서 거래된 임야 물건의 실거래가와 공시지가, 면적 및 본 건과의 거리 등을 조사해 정리한 것이다.

위 표를 보면 이 주변 일대 땅값이 대체적으로 공시지가의 5배~ 10배 가격에 거래되고 있음을 알 수 있는데 여러 물건 중에서도 본 건과 직접 비교가 가능한 것은 가장 가까운 물건 A라고 할 수 있다. 이 물건 가격은 공시지가의 약 10배 수준이다.

그러나 낙찰건은 이 기준을 훌쩍 넘어 거의 15배에 육박하는 수준이다. 오히려 본 건 2위 응찰자(3억5000만원)가 실제 거래현황과 비슷한 가격을 써낸 상황. 흔히들 말하는 후회없는 2등이란 바로 이 케이스가 아닐까.

물론 본 건 경쟁자가 100명이 넘었고 이 물건을 꼭 낙찰받아야 한다는 낙찰자의 의식이 강했기 때문에 빚어진 결과일 수 있으므로 성급한 판단은 금물이지만, 만약 낙찰자가 이 지역 근처의 실거래가 정보를 조금만 조사해봤더라면 하는 아쉬움이 진하게 남는다.

따라서 태인 뉴스레터 독자들 중 토지 입찰을 계획 중인 분이 혹여 계시다면 수익률 증가는 물론 나중에 후회하지 않기 위해서라도 실거래가 정보를 반드시 확인해보시기 바란다.