부동산

유치물에 10년째 살고 있는 유치권자… 소멸청구 가능할까?

뉴스레터 독자들은 잘 아시겠지만, 유치권은 거의 초법적인 지위를 누리는 담보물권 성격의 채권으로 경매 입찰자들에게는 언제나 넘어서야 할 극복의 대상이기도 하다.

유치권은 부동산에 대해 공사대금 등의 채권을 가진 자가 그 채권의 변제기 도래 시 채권회수를 위해 행사할 수 있는 권리로, 그 행사의 방법은 해당 부동산의 실질적인 점유다.

그런데 유치권자가 유치권 주장을 위한 점유의 단계를 넘어, 아예 그 부동산에 들어앉아 주거용도로 장기간 사용하고 있다면 어떨까. 유치권의 본질이 훼손된만큼 소멸청구를 주장할 수도 있지 않을까?

오늘 소개할 판례는 바로 이처럼 유치물을 내 집처럼(?) 사용한 어느 유치권자와 낙찰자의 다툼에 대한 내용이다. 과연 대법원이 이 사안에 대해 어떤 판결을 내렸는지, 커피 한 잔과 함께 읽어보시는 것도 나쁘지 않은 선택일 것 같다.

(아래의 내용은 판례에 주어진 단초를 바탕으로 이해하기 쉽도록 재구성 및 가공한 내용으로 실제 사실관계와는 다를 수 있음을 미리 알려드립니다)

A씨는 부동산경매를 통해 주거가 가능한 부산 소재 건물과 대지를 낙찰받는 데 성공했다.

A씨는 낙찰받은 부동산의 사용 및 수익을 위해 부동산 인도에 나섰지만 유치권이라는 장벽에 부딪혔다. 이 물건 공사대금을 받지 못한 유치권자 B씨는 이 건물을 점유하고 유치권을 행사하고 있었다.

문제는 유치권을 행사 중인 B씨의 이후 대처에서 비롯됐다. 기다려도 공사대금 채권이 변제되지 않자 B씨는2005년 9월 중순부터 이 건물에 점유 보조인 C씨를 통해 이 건물을 장기간 주거 용도로 사용하기 시작한 것.

이에 A씨는 “B씨가 이 건물을 장기간 주거 용도로 사용하는 것은 유치권자의 권한을 초과하는 행위”라며 유치권 소멸청구 소송을 냈다.

원심을 맡은 부산지법은 A씨의 손을 들어줬다. 원심 재판부는 B씨의 행위가 유치물 보존에 필요한 사용행위가 아닌 것으로 보고 유치권 소멸청구 주장을 받아들였다.

그러나 상고심을 맡은 대법원에서 이 판결이 뒤집혔다. 대법원 재판진은 “민법 제324조에 의해, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 하고 소유자 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 및 담보제공을 할 수 없으며 유치권자가 이러한 의무를 위반할 때, 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다”고 전제했다.

이어 “B씨가 2005년 9월 15일 이후 현재까지 공사대금채권을 변제받지 못해 점유 보조인 C씨를 통해 이 사건 건물에 거주하도록 하면서 사용한 행위는 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 것으로 유치물 보존에 필요한 사용에 해당한다”며 “따라서 A씨는 B씨를 상대로 유치권 소멸을 청구할 수 없다”고 밝혔다. <대법원 2013.4.11. 선고 2011다107009 판결>

이상의 판례에서 알수 있는 것은 유치권 소멸청구를 할 수 있는 요건에 관한 것이다.

즉, 가짜가 아닌 적법한 절차에 의한 유치권자라면 공사대금 채권을 받을 때까지 그 부동산을 직접 사용해도 불법이 아니라는 것, 반대로 유치권자가 유치물을 대여해주거나 담보로 제공하는 등 필요한 범위를 넘어서는 행위를 했다면 유치권 소멸청구가 받아들여진다는 것이다.

비록 유치권의 힘이 막강하다고는 하지만 그만큼 깨지기도 쉽다는 것이 경매계와 법조계 전문가들의 대체적인 견해다.

뉴스레터 독자들 역시 유치권에 대해 너무 큰 심리적 장벽을 세우기보다는 어느 부분에 틈이 있는지를 탐색하면서 접근하면 의외의 좋은 결과를 얻을 수 있으리라 예측된다.