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토지 위 비닐하우스, 법정지상권 성립할까?

토지경매 물건을 검색하다 보면 지상에 비닐하우스나 콘테이너박스 등이 있는 것을 심심치 않게 볼 수 있다.

이렇게 토지 위에 비닐하우스나 콘테이너박스 등의 지상물이 있는 경우 법정지상권 성립여부가 매우 중요하다. 법정지상권이 성립되게 되면 토지 낙찰자는 토지를 자유롭게 사용 수익할 수 없기 때문.

우선 법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다. 민법 336조에서는 법정지상권이 성립요건을 다음 3가지로 명시하고 있다.

1) 토지 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 되고 2) 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다 3) 경매 등의 이유로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.

법정지상권은 강행규정이기 때문에 저당권설정 당시 특약으로 저당목적물인 토지에 대해 법정지상권의 성립을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 무효다. 또한 건물소유자는 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자뿐 아니라 그의 승계인에 대해서도 법정지상권을 주장할 수 있다.

하지만 법정지상권을 취득한 건물소유자가 토지소유자와 임대차계약을 체결한 경우에는 법정지상권을 포기한 것으로 보고 있기 때문에 이 점에 주목할 필요가 있다.

그렇다면 토지 위에 비닐하우스가 있다면 법정지상권이 성립될까라는 물음에는 어떤 답이 나와야 할까? 결론부터 말하자면 비닐하우스는 언제든지 철거가 가능한 시설물이기 때문에 원칙적으로 지상권이 성립되기 않는다. 법정지상권 역시 성립 대상이 아니다.

관련 판례를 보면 “쇠파이프를 반원모양으로 구부려 양끝을 땅에 박고 이를 지지대로 하여 비닐을 둘러 씌운 뒤 다시 그 위에 차양막을 덮어놓은 비닐하우스는 토지에 정착하는 구조물이라 보기 어렵고, 구조면에 있어서도 지붕 및 기둥 또는 벽을 구비하고 있다고 보기도 어려워 건축법이 규제대상으로 삼고 있는 건축물에 해당하지 아니한다”고 판시하고 있다.

그러나 비닐하우스라 하더라도 고정성과 견고성 및 시설에 고가의 투자가 수반되었을 경우에는 법정지상권을 인정하고 있다. 다만 이런 경우에는 해당 비닐하우스 내에 주거시설이 없어야 한다. 비닐하우스가 주거용으로 이용될 경우 불법 설치물로 인정되므로 법정지상권은 인정되지 않는다.

그렇다면 콘테이너는 어떻게 될까? 콘테이너는 이동이 가능한지 아닌지의 여부를 가지고 지상권 성립유무를 판단한다. 만약 움직일 수 없는 고정식 콘테이너라고 한다면 설치 허가를 받아야 하기 때문에 지상권이 성립한다.

반대로 콘테이너 밑에 바퀴가 달려 이동이 가능한 경우라면 허가를 받을 필요가 없기 때문에 지상권이 성립하지 않는다.

이에 관한 판례에서는 <“토지에 정착하는 공작물"이란 반드시 토지에 고정되어 이동이 불가능한 공작물만을 가리키는 것은 아니고, 물리적으로는 이동이 가능하게 토지에 붙어 있어도 그 붙어 있는 상태가 보통의 방법으로는 토지와 분리하여 이를 이동하는 것이 용이하지 아니하고, 그 본래의 용도가 일정한 장소에 상당기간 정착되어 있어야 하고 또 그렇게 보여지는 상태로 붙어 있는 경우를 포함한다>고 판시하고 있다.

지금까지의 내용만 알아도 어지간한 물건에 대해 법정지상권이 성립할 것인지를 따져보는 것은 어렵지 않을 것으로 보인다. 다만 쉽게 결론내리기 힘든 상황에서는 혼자만의 판단을 믿기 보다 전문가에게 조언을 구하도록 하자. 그것이 장기적으로 보다 현명한 방법이기 때문이다.