부동산

땅 값 안 오르기 어려운 곳 (화성시 중에서)

가. 고수와 전문가의 차이는?

나는 만 10년을 수도권을 정말로 빡빡 기면서 대부분의 토지를 다녀보았다.

10년이면 강산이 변한다고 하는데, 나는 강산의 변화를 바로 옆에서 쉬지 않고 오가면서 지켜보고 있었던 셈이다.

요즘에는 투자에 전문가들이 상당히 많은 편이다. 그렇다면 부동산 특히 토지에 대하여 고수와 전문가의 차이점은 무엇일까?

내가 아는 전문가님들은 대부분 지도를 보면서 상상을 하면서 밑그림을 그리는 분들이고, 고수는 현장을 수도 없이 넘나들며 땅을 사기도 하고 팔기도 하면서 실력과 경지를 넓혀가는 사람을 말하는 것 같다.

나는 자칭 고수가 되어서 자동차에 있는 네비게이션으로 땅을 찾아다니는 것을 제법 싫어했었다.

지도 한 장이면 모든 토지를 다 찾아야 하는데, 이에 반해서 전문가들은 전부 네비게이션이 없으면 그 땅에 가지도 못하고 땅을 찾지 못한다.

고수와 전문가, 굳이 그 차이점을 말한다면 머리와 입으로 일하는 사람과 몸으로 일하는 사람의 차이라고 하는 것이 옳을 것이다.

토지라는 것은 전부 개별적인 특성이 너무도 분명하므로, 입으로 토지에 대해서 제대로 설명할 수 없는 것이기도 하다.

또 토지를 사면서 매수인 스스로 현장을 가서 밟아보고 만져보고 느껴보지 않으면 토지투자는 반드시 실패할 것이다.

인접해서 비슷하게 보이는 토지라도 살아서 숨 쉬는 토지가 있고 맥이 빠진 토지가 있는데, 누가 나에게 이것을 설명하라고 한다면 실물을 만져보고 밟아보지 아니하고 말로는 참으로 설명하기 어렵다.

가령 경기도에서 쉬지 않고 몸집을 불려가는 화성시에 대해서 알아보자.

화성시 중에서도 가장 빨리 돈이 되면서 가장 값이 뛰어 오를 지역이 어디인지 같이 연구해 봤으면 좋겠다.

내가 설명하는 것은 나의 주관적인 주장이므로 이글을 읽으면서 나의 주장이 100% 전부 옳다고 생각할 필요도 없으며, 토지에 대해서 잘 아시는 분들은 나름대로 자신의 판단에 따르면 될 것이다.

나. 화성시 왜 인구유입이 대한민국에서 제일 많을까?

나는 수원 영통에 삼성전자와 삼성전기공장과 본사를 설치하신 고 이병철 삼성그룹의 전 회장님의 혜안을 생각하면 정말이지 소름이 끼칠 정도로 대단하신 분이라고 생각하며, 감탄을 금할 수가 없다.

지금 수원 영통에 있는 삼성전자야 말로 사통팔달의 교통의 최고요지가 아닌가?

영종도에 인천공항을 만들기 전부터 이미 이곳에 세계적인 공항이 들어서고, 삼성전자에서 생산하는 전자제품과 반도체를 항공운송으로 수출할 전략을 세운 듯하며, 대중국수출을 위한 평택항, 세계로 나아가는 대한민국의 관문 부산항에로의 운송문제까지 염두에 두고 공장을 세운 곳이 수원영통으로 판단하신 것이 분명한 것으로 느낀다.

삼성전자에 납품하는 공장들은 화성시에도 상당히 많다.

수원과 화성은 이미 세계적인 휴대폰과 IT제품의 시험장이며 전시장이며 생산기지가 되어 버렸다.

그 중에서도 화성시의 인구는 2005년 이후 매년 최소 3만 명씩 계속하여 늘어나고 있어서 현재는 외국인을 빼고도 62만 명이 주민등록이 되어 있다.

10년 동안 인구가 배로 늘어 난 지역은 대한민국에서 화성시가 유일한 곳이다.

30만 인구가 배로 늘어나서 60만이 되었다면 땅값은 어떨까?

인구가 배로 늘어난다면 대부분의 경우 땅값은 배의 배로 늘어나는 것이 토지시장의 원리이므로 위치별로 틀리기는 하지만 땅값은 최소한도 4배 이상 올랐다고 해야 할 것이다.

동탄의 입주와 동동탄의 입주로 인구가 늘어났다고 할 수도 있다.

그러나 여러분들이 화성을 자동차로 한 바퀴 돌면서, 창밖을 내다보아서 공장이 많은 지 아니면 주택이 많은지 판단하여 보시기 바란다.

정상적인 눈으로 보면 공장이 훨씬 더 많아 보이는 것이 화성시이다.

공장이 계속 늘어나면 일할 사람도 당연히 필요하므로 인구가 유입되어야 하고, 일하는 사람들이 살 집이 있어야 하므로 집값이 오르고, 집값이 오르면 땅값도 오를 수밖에 없는 것 아닌가?

실제로 향남지구에 가서 분양시장을 보면 수도권의 미분양사태와는 달리 아파트들이 프레미엄이 붙어 있는 현실을 보고 선뜻 이해하기가 쉽지 않을 것이다.

덕분에 화성시의 공장 지을 만한 토지의 가격이 4차선 도로를 접한 곳은 이미 200만원을 호가한다.

화성시는 엄청나게 넓은 곳인데도 이미 땅값이 만만치 못하다. 그러나 공장의 땅값은 오르기에는 한계가 있기 마련이므로 내가 얘기하고자 하는 곳은 공장용지가 아니고 상업의 발전이 눈에 보이는 곳이다.

다. 화성시 중에서도 전철종점이 되고 길이 몇 개나 나는 곳은 어디인가?

화성시 송산면에 송산그린시티가 들어서고, 유니버샬스튜디오리조트가 들어 선다는 사실을 부동산에 관심 있는 사람들은 전부 다 알았지만 애석하게도 땅값 문제로 유니버샬스튜디오리조트는 건립계획이 취소되었다.

송산은 제2외곽순환도로 예정지이며 송산면 땅값 상승세는 이미 상당히 많이 올랐고, 최근 주춤한 상황이다.

이해를 돕기 위하여 송산에 그린시티와 전철 도로 등에 관한 기사를 보도록 하자.

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인천부천 뉴스및알림

경기도 시화호에 들어서는 송산그린시티의 교통개선에는 총 1조4300억원이 투입된다.

원시~송산간 복선철도를 2018년까지 건설하고, 송산역은 철도·버스·BRT(간선급행버스) 등의 환승센터로 개발된다.

또 송산그린시티와 수원 천천동까지 경기 남부지역의 동서고속도로망 구축을 위해 동서진입도로(6.6km)와 송산~천천간 도로(9.9km)를 2013년까지 건설키로 했다.

아울러 남북방향의 송산~시화MTV간 도로와 송산~지방도 305호선 연결로를 2016년까지 건설하고 제2외곽순환도로 및 시흥~평택 고속도로의 편리한 이용을 위해 사업지구 남쪽에 고정IC를 신설한다.

이와 함께 주요간선도로의 병목 해소 등을 위해 총 3831억원을 들여 6개 노선을 신설키로 했다.

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이렇게 대충 기사 두 개 정도만 보아도 전철과 도로 등이 생기고 땅값이 오를 것이라는 감은 올 것이다.

막상 전철역과 IC가 생기는 곳은?

송산면도 무척 넓은 지역이다.

전철은 종점이 된다는데 대체 어디가 전철 종점이 될 것인가?

전철종점은 일반인들이 투자하기 힘든 곳이다. 바로 옛날에 계획한 유니버셜스튜디오 리조트 안에 전철종점이 생기기 때문이다.

현재까지 IC는 두 곳이 생기는데 어디에 생기는가?

이미 대체적으로 지도 위에 표기가 되어 있으므로 지도를 보면 봉가리에 있는 면사무소 앞 뒤쪽으로 IC가 생긴다.

라. 봉가리와 삼존리를 주목하라.

면사무소에 진입하기 위해 삼거리에서 들어가는 곳, 면사무소가 있는 곳이 전부 봉가리라는 마을이다.

삼거리입구에서부터 전부가 생산녹지지역인데 그 땅값을 보고 많이 올랐구나 하는 생각을 하지 않을 수 없다.

길가에 있는 포도밭은 평당 250만원에 매물이 나와 있다.

안쪽에 들어가서 또 삼거리로 갈라지는 곳에 건물신축을 위해 철거를 준비 중인 곳에 가서 땅값을 물었더니 생산녹지인데도 불구하고 평당 500을 줘도 안판다고 한단다.

생산녹지에 토지거래허가구역 별로 좋지 않은 꼬리표들을 부치고서도 값은 비싸다.

시선을 부동산경매로 돌리게 되면, 반값에 나온 물건도 제법 많이 있다.

경매로 나온 주택을 보면, 집도 거의 새집이고 현대식으로 지었다.

금액도 서울시내에 전세 값도 안 된다.(전용면적 33평이면 40평형 아파트인데 최저가로 전세도 얻지 못한다.)

토지가 넓직하니 텃밭도 제법 넓다.

꽃도 가꾸고, 야채도 심어 지인들과 나누며 전원생활을 즐기다가 한 3년 지나면 값도 많이 오르고(운이 엄청 나쁘면(?) 주거지역이나 상업지역으로 토지용도가 변경되어 땅값이 너덧 배 뛰는 수도 생길 수 있음) 양도소득세도 면제 될 때에 이 토지에게 “안녕히 계셔요. 돈 많이 벌고 갑니다.” 라고 하직인사를 드리고 떠나는 것이 어떨까?

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