부동산

경매 법정에서 다루는 물건은?

대개 경매법정에서는 부동산만 경매에 부쳐지는 것으로 알고 있는 사람들이 많다. 그러나 경매법정에서 부동산은 물론이고 자동차, 건설기계 및 어업권 등도 경매대상이 된다.

경매절차도 비슷하다. 다만 매수(낙찰) 후 명도 과정만 조금씩 다를 뿐이다. 이를테면 주택은 소유자나 임차인이 있어 이들 점유자에 대한 명도가 완료되어야 입주할 수 있지만 자동차는 낙찰대금을 완납하는 즉시 자동차 열쇠를 받을 수 있다.

구체적으로 어떤 물건들이 경매대상이 되는지 알아보자.

부동산

토지나 건물 등 부동산이 경매대상이 됨은 두말할 나위가 없다. 미등기 부동산도 경매대상이 된다. 다만 미등기 부동산의 경우 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류 즉 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 한다. 토지의 경우 토지대장, 소유권확인판결, 수용증명서 등이 해당되고, 건물은 건축물대장등본이 이에 해당된다.

그러나 미등기 건물의 경우 이러한 서면을 제출하는 것이 사실상 어렵기 때문에 실무상 미등기 부동산에 대한 경매는 거의 이루어지지 않았고, 미등기 신축건물에 대한 집행 또한 할 방법이 없었는데 민사집행법 제81조 1항2호 단서의 신설로 미등기 신축건물에 대한 경매가 가능하게 되었다.

다만 위 규정에 의하더라도 모든 미등기 건물에 대한 경매가 가능하게 된 것이 아니라 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에만 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있게 함으로써 경매를 가능하게 한 것에 주의하여야 한다. 미등기 부동산에 관하여 경매신청이 들어오면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 된다.

공장재단, 광업재단

공장저당법에 의한 공장재단, 광업재단저당법에 의한 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상으로 된다.

즉 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계ㆍ기구 등 동산이라 하더라도 유체동산에 대한 집행이 될 수 없고 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 방법에 의하여 경매를 할 수 있을 뿐이다.

다만 기계ㆍ기구 기타 공장공용물이 사실상 소실 또는 멸실되거나 분리매각되어 제3자에게 선의취득된 경우, 또는 저당권자가 공장저당법 제9조에 의해 저당권자의 동의를 받아 공장공용물 일부에 대하여 적법히 분리한 경우 그 물건에 관하여는 저당권이 소멸하므로 그 물건을 제외한 일부만으로 경매가 가능하다.

광업권, 어업권

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되므로(광업법 제10조 및 수산업법 제16조 참조) 이들은 강제경매의 대상으로 된다. 그러나 공동광업권자나 공동어업권자의 지분은 다른 공유자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로 그 지분은 강제경매의 대상이 될 수 없다.

입목(立木)

토지 위해 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 토지와 함께 경매되는 것이 원칙이다.

다만 입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기가 된 입목이나 관습법상의 명인방법을 갖춘 수목의 경우는 토지로부터 독립하여 부동산으로 취급되므로 독립하여 경매의 대상이 된다.

명인방법이란 토지의 구성부분인 지상물이 토지소유권으로부터 분리되어 타인에게 귀속되고 있다는 사실을 제3자가 명백하게 인식할 수 있게 하는 상당한 방법을 모두 일컫는다.

명인방법은 수목, 미분리의 과실, 입도, 엽연초, 인삼 기타 농작물에 대하여 이용되는데 명인방법으로 임야의 여러 곳에 나무껍질을 깎아서 소유자의 성명을 써두거나, 경계에 따라 일정한 간격을 두고 소유자의 성명을 써서 부착하거나, 전답의 주위를 둘러치고 소유자를 나타내는 표찰을 세우거나 하는 등의 방법이 이용된다.

지상권

금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 본다(민사집행규칙 제40조). 지상권은 부동산의 공유지분과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만, 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산집행의 절차에 의하도록 규정하였다.

지금까지 경매시장에서 지상권만 독립하여 경매에 부쳐진 사례는 없는 듯하다. 특히 지상권에 대한 강제집행 규정이 없어서 서울민사지방법원 실무례에서는 부동산집행절차에 의하지 않고 기타 재산권의 집행절차에 의하고 있다.

자동차, 선박, 건설기계 및 항공기

등기할 수 있는 선박, 등록된 자동차, 건설기계(중기) 및 항공기는 실체법상으로 동산임에는 틀림없으나 그 특수성에 비추어 부동산경매 절차를 준용하고 있다.

즉 등록된 자동차와 건설기계에 대한 강제집행은 민사집행규칙에 특별한 규정이 없으면 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르고(민사집행규칙 제108조), 등록된 항공기에 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행의 예에 따라 실시한다(민사집행규칙 제106조).