부동산

땅 사서 부자 되려면 반드시 알아야 할 것은..

가. 공원용지도 모르고 투자를 해?

부산의 ㅇㅇ청 직원들이 자기들 끼리 어울려서 울산에 좋은 부동산(땅)을 샀는데 이 부동산의 장래 가치가 어떨지 판단해 달라는 요청이 왔다.

잠시 시간 나는 날 울산까지 같이 가서 보면서 어떻습니까? 하고 나에게 물어 보길 래 나는 가볼 필요도 없이 번지수를 물어보고, 이 땅을 절대 팔 수는 없고 당신들이 평생 가지고 있어야 겠소. 라고 대답을 해줬고 ㅇㅇ청 직원들은 너무도 실망한 기색이 뚜렷하였다.

그렇지만 이 친구들이 평생 가지고 있을 수밖에 없는 것이 바로 이 부동산이라는 것이 명백한 사실일 진데, 사실을 사실대로 말하지 않으면 어떻게 할 것인가?

내가 지번을 가지고 지도를 찾아서 보니 이 부동산은 도시공원법에 의한 근린공원용지로 지정이 되어 있는 곳이었다.

울산시 남구 야음동과 선암동 사이에 위치한 임야인 이 부동산은 일반적으로 보기에는 도로도 물려있고, 경사도도 거의 없으며, 주변은 온통 주택가이므로 여러모로 참으로 좋아 보인다.

그러나 도시공원법을 알아보면, 도시공원법에 의한 공원은 근린공원, 체육공원, 어린이 공원 ,묘지공원 등으로 나뉜다.

도시공원법에 의한 공원용지를 다른 용도로 바꾼다는 것은 거의 불가능한 일이다.

그렇다고 해당 지방자치단체에서 토지를 보상하여 주고 매입하여서 빠른 시간에 공원을 만들면 보상금이라도 수령할 수 있겠지만, 대부분 예산사정으로 공원용지로 지정 만 했지 어느 세월이 공원이 들어서고 보상금을 수령할 수 있을 지는 지자체의 도시계획 담당자도 알 수 없는 실정임이 대부분이다.

지금은 토지의 지목이 대지인 경우에 한하여 공원용지로 지정된 후에 10년 이 경과되어도 공원을 만들지 못한 경우 건축허가를 내주던지 아니면 지자체에서 매입을 하게 되어 있으나, 그것은 대법원의 판례에 따른 법절차가 그렇다는 것일 뿐, 중앙정부나 지자체나 매입대금의 3% 밖에 예산이 없으니 몇 년 혹은 몇십 년을 기다려야 토지대금을 손에 쥐게 될 지 알 수 없는 일이다.

이런 공원용지를 잔뜩 사놓고 땅값이 올라서 부자 되기를 기다리는 것보다는, 차라리 빨리 북한의 김정은이 죽어서 남북통일이 빨리 되기를 기다리는 것이 훨씬 더 현실성이 있을 것이다.

세상에는 참 용감한 사람들이 많다.

법의 집행기관인 ㅇㅇ청 직원들을 상대로 쓸 수도 없는 공원용지를 팔아먹고 태연한 사람이 있는가 하면, 기초적인 부동산공법도 모르고 공원용지를 사서 땅값이 올라 부자 되기를 목이 빠지게 기다리는 용감한 사람도 있다.

하기야 무식한 도깨비는 부적도 겁내지 않고, 막 태어난 예쁜 강아지는 호랑이가 입을 벌리고 있어도 반갑다고 꼬리를 칠 것이다.

여러분들은 이렇게 무식해서 용감한 대열에 들어가면 단언하건데 절대로 부동산투자로 돈을 벌 수 없다.

나. 또 다른 케이스

새로 공부를 하러 온 회원 한분도 자기가 몇 년 전에 매입했다는 땅이 너무 좋은 것이라고 누차 자랑을 하며, 땅값을 평가해 달라고 해서, 도시계획확인원을 가지고 오라고 해서 봤더니 학교용지였다.

땅은 남향으로 비스듬한 경사 5도 정도로 잘 생겼다.

그러나 해제되지 않은 학교용지를 살 수 있는 사람이 누가 있을까?

여러분들 중에서는 미식축구의 경기하는 규정을 모르는 분들이 상당히 많을 것이다.

나도 미식축구의 룰을 잘 모르니까 미국사람들은 미치도록 열심히 구경하는 종목인 미식축구경기가 텔레비전에 나오면 체널을 다른 곳으로 돌려버리고 만다.

하다못해 야구시합을 구경해도 야구시합의 룰을 모르면 절대 재미가 없게 마련이다.

하물며 막대한 돈을 들여서 부동산투자를 하면서 가장 기본이 되는 부동산공법을 잘 몰라서 공원용지나 학교용지를 사들인다는 것은 정말로 한심한 사람이라 아니할 수 없을 것이다.

이런 사람도 자기 자식에게는 열심히 공부하라는 말은 안하지 않을 것이다.

책상에서 학과 공부하는 것만 공부인가?

왜 애들만 열심히 공부해야 하는가?

실제 생활에 활용할 수 없는 공부가 중요한가?

아니면 실제 생활해 나가는데 꼭 필요한 공부를 하는 것이 더 중요하다고 생각해야 하는가?

다. 건축허가가 나는 공원지역도 있다.

같은 공원용지라도 집을 짓거나 건물을 신축할 수 있는 공원용지도 있다.

도시공원법이 아니고 자연공원법의 적용을 받는 국립공원, 도립공원 안에 있는 토지 중에서 취락지역은 주택을 지을 수 있고, 밀집취락지역은 상업시설도 신축할 수가 있다.

일반인이 그런 것을 어떻게 알 수 있느냐고 내게 반문할 수도 있을 것이다.

나는 거제도의 한려해상국립공원 내에 있는 토지를 매입하려면 통영에 있는 국립공원관리사무소에 가서 지금 내가 사려고 하는 이 토지가 집을 지을 수 있는 토지인지 반드시 문의를 한다.

이 질문은 한려해상국립공원 안에 있는 토지이지만 취락지역 혹은 밀집취락지역에 들어가는지? 아니면 전혀 안 들어가므로 집을 지을 수 없는 토지인지를 물어 보는 것인데, 각 지역의 국립공원관리공단사무소에 가서 구두로 물어봐도 직원들이 친절하게 알려주고 있다.

국립공원 구역 안에서 취락지역을 쉽게 설명하면 일반적인 주거지역과 비스ㅅ하게 보면 될 것이고 밀집취락지역은 준주거지역이나 상업지역 정도로 건물을 지을 수 있는 지역으로 본다면 크게 틀리는 것은 아니고 이해가 쉬울 것이다.

그러므로 자연공원지역인 경우에는 취락지역이나 밀집취락지역이라면 집을 짓기에 좋은 땅이므로 관심을 가져야 한다.

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