부동산

  깡통주택 전세금 지키기

10월 중순이 넘어가며,

카톡 청첩장은 줄을 서고,

사무실에서는 신혼부부 입주한 주택에 관한 상담들이 들어오기 시작합니다.

이미 일은 두어달 전에 벌어진 상황이고,

딱히 해결 방안도 없는게 사실이라 안타갑습니다.

흔히 신혼집으로 선택되는 아파트, 빌라, 다세대주택, 다가구주택 중,

유독 다가구주택을 오늘 이야기의 중심으로 삼는 이유는,

제일 많은 상담을 받고 있는 주택유형이 바로 다가구주택 이여서입니다.

먼저 다가구주택이란 뭔지부터 설명 드립니다.

쉽고 간단하게, 한 건물이 다수의 독립된 주거공간으로 구분되었을시,

각 구분 공간이 개별 소유권등기가 되어 있다면, 아파트, 빌라(연립), 다세대주택,

도시형생활주택 으로 분류됩니다,

그렇지 않은 경우 즉 한 건물이 다수의 독립된 주거공간으로 구분되었으나,

건물 전체가 1인 혹은 공유(공동소유)자로 소유권등기 되어 있을 경우가 다가구주택입니다.

신혼부부의 가장 큰 비용부담이자, 근심거리인 둘만의 보금자리를 구하기 위해

이런 저런 조건에 맞추어 집들을 돌아보기 시작하면,

아마도 많은 커플들이 자조적인 ‘헬조선’을 외칠 수 밖에 없다 봅니다.

그래도 이왕 나선길...하늘아래 우리 두사람 등붙일 자리 없겠나 싶습니다.

자금사정이 넉넉하다면 몰라도,

돌고 돌아 ‘헬’ ‘헐’을 수 없이 외치고, 개고생 끝에,

신혼커플의 눈높이에 그럭저럭 맞추어진 집이 나타납니다,

바로 신축 다가구주택입니다.

일단 깨끗, 주차가능, 엘리베이터 까지,

교통도 그럭저럭 집나서서 4~50분 이면 직장에 도착 가능합니다.

일단  혹 있을 인척, 지인들 집들이에도 폼이 나고,

알콩달콩 신혼놀이 분위기에도 어울릴 듯 합니다.

무엇보다 가격이 인근 비슷한 면적의 아파트에 비해 너무 저렴합니다.

게다게 그 귀한 전세도 가능하답니다.

그동안 집 보러 다니며 배운 풍월이 있어, 중개하시는 분께

집에 대출은 얼마냐? 물어 봅니다.

‘3억3600만원이 근저당 설정되여 있다.’ 란 답에,,

‘위험하지 않습니까?’ 되물어 봅니다.

‘이 건물 10억이 넘어,,,, 뭔 걱정여..!’

‘전세 1억7000 가지고 뭘 걱정여..!’ 중개하시는 분....걱정 붙들어 매랍니다.

방2, 미니거실, 비슷한 조건의 주변 아파트 24평형 전세가 2.5억에 거래 됩니다.

대지면적 33평, 1층 주차장, 2~4층 각 1세대, 3집 중 남은 1세대....

각 집당 전세1.7억.....전세 다 해봐야 5억1000,,

선순위 근저당 3.36억 + 선순위 세입자 3억4000..

그중 한집은 월세라니,,,, 3번째 세입자라도, 그리 걱정 할 일은 아닌 듯 합니다.

계약진행 합니다.

9월 말 잔금치루고, 신혼살림 들이고, 전입신고, 확정일자,

2주후 예식, 여행 후 살림정리, 답례인사 보내며 지내고 있습니다.

저녁 퇴근길, 엘리베이터에 공지 메모가 붙어 있습니다.

2층 세입자 알림입니다.

집에 가압류신청이 들어와 있으니 세입자들 모여서 대책회의 하잡니다.

화들짝 놀라서, 2층 세입자 집에 모여서 등기부를 보니,

가압류 하나가 떡 자리잡고 있습니다. 청구금액도 2억 가까이 됩니다.

알고보니 건축대금 미지급금에 대한 건축업자의 가압류 신청입니다.

불과 5일전 접수 되었습니다.

‘집(토지+건물) 가격이 10억이 넘는다는데, 설혹 경매 진행이 된다 하더라도,

전세금 회수에는 문제 없고, 집주인과 건축업자 간에 암튼 해결이 되리라,..하고 말하는데..

두 번째 입주자인 301호 세입자가 이리 말합니다.

자신은 다른 중개업소에서 소개해서 계약했는데 그곳에서는 집 가격이 8~9억 정도라고

설명했다 합니다.

그래서 돈도 부족하고 해서 자신은 보증금 1억에 월세 55만에 계약 했다... 헉.....

찜찜하긴 하지만, 건물가격이 8~9억 이라면, 그래도 보증금은 회수는 하겠다 생각하고

일단 돌아와서, 와이프와 이런저런 얘기 끝에... 불안하게 지내느니,

전문 상담을 받아보자 하고 결론짓습니다.

이리해서 저희 ‘한국부동산서베이’에 첫 상담이 되었습니다.

일단 주택 가격을 산출해 보기로 하고,

가장 저렴한 리포트 ‘부동산시가확인서’로 이 물건 다가구주택의 시세를

알아 보기로 했습니다.

결과, 이건 주택의 시세는 7억 미만입니다.

주변 토지 시세는 2종일반주거지역으로 평당 1400만원 내외 이고,

10억 내외의 다가구주택은 대지면적이 50평 정도에 신축 이어야 가능한 시세 였습니다.

만약의 경우 낙찰예상가는 6억 초반입니다.

선순위근저당 3.36억, 1세입자1.7억, 2세입자 1억, ... 여기까지입니다.

만약 경매실행이 된다면, (실제 건축업자가 경매진행 하긴 힘들어요. 본인에게 돌아올 돈이 없습니다.) 2세입자도 전액회수? 장담이 어렵습니다.

3세입자는 이미 늦었습니다.

깡통주택에 입주한 것입니다.

집주인은 구옥을 구입해서, 건축업자를 통해 신축하고,

취 할 수 있는 최대치의 이익(대출+전세금+건축미지급금)을 이미 실현 하였습니다.

모두에 말씀 드렸듯이,

일은 두어달 전에 벌어젔고, 실제적이고, 합법적인 해결 방안도 없습니다.

왜 이런일이 벌어질까요?

무엇보다 가격정보에 어두어서입니다.

국교부실거래가 정보공개로 일반 아파트나 빌라,연립 등은 가격비교가 용이하나,

이 다가구주택, 단독주택은 도무지 알 수가 없습니다.

법정동 단위로 토지, 건물면적, 가격, 년.월 만 공개 되어서는,

내가 알아보려는 물건의 가격이 얼마나 되는지 가늠 하는건 불가능합니다.

법정동이 뭐냐? 쉽게 법정동은 등기부에 기재되는 동명,

행정동은 행정구역을 관할하기 위한 동명입니다.

인구 밀집지에서는 법정동 1동에 6~7개의 행정동이 존재하기도 하며,

법정동의 경계가 행정동의 경계를 구속하지도 않습니다.

암튼 대부분 도시지역에서 법정동은 수개의 행정동을 합한 면적 이니,

이 법정동 단위로 공개되는 가격정보로는 그 물건의 위치를 특정 할 수 없고,

당연 가격 추정이 불가능합니다.

아파트, 빌라는 거래건수라도 제법 되지만,

이런 다가구주택, 단독주택은 1년에 인근에서 몇건 거래되지 않습니다.

더구나 이건처럼 신축건물에 대한 막연한 기대(거품)까지 더해지니,

현지 부동산중개 하시는 분들도 가격에 확신이 없습니다.

아마 상담 사례 다가구주택도 집주인이 10억에 매도하겠다.... 하면,

주변에서 쉽게 ‘10억 정도 하겠구나’ 라고 생각 할수 있습니다.

하지만 세상일이 그리 단순하지 못해서가 문제입니다.

가격정보의 미비, 집주인의 욕심, 중개사의 허술한 일처리가

신혼 인생초짜들을 구렁텅이에 몰아 넣고 있습니다.

일단 물건의 가격정보를 정확히 알아야 합니다.

이 다가구주택의 경우, 최소한 3세입자는 보증금 전액과 동일금액으로

선순위근저당 감액등기가 잔금수수 동시에 진행 되었거나,

최우선변제권 이하의 보증금액으로 월세 임대차계약이 진행되었어야 합니다.

이건의 경우 당장 경매진행이 안된다 하더라도,

실제 살고있는 신혼부부는 새로운 보금자리로 이사하기 전까지는

맘편히 잠들지 못할 것입니다.

하루이틀도 아니고 누가 이런 짐을 부등켜안고 살아가길 바라겠습니까???

현실적인 해결책은 집주인 자금사정이 넉넉해져 문제를 해결하는 것 외... 방법이 없습니다.

집주인, 중개업자, 임차인, 각자의 사정에, 정확한 가격판단이 어려운게 현실입니다.

하지만 한번의 실수, 그 결과에 따른 고통은 오직 임차인 하나에게

무한책임이 부여되는 것 또한 현실이고, 그 시간 또한 너무 길게 끌게 됩니다.

현재 신축되고 있는 다가구주택들의 투자특성상, 완벽하게 안전한 물건을 찾기는 힘듭니다.