부동산

수익률 보장 상가도 면밀히 검토하라

수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임차인이 내는 임대료를 보조 지급해서 수익률을 맞춰주는 경우가 있습니다. 이러한 경우에도 주의해야 합니다.대부분의 경우 분양가가 애초에 높게 책정되었기 때문에 투자자에게 수익률을 못 맞춰주기 때문에 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 됩니다. 하지만 임대료 보조 기간(실제로 해당 기간 동안 약속대로 임대료 보조해주지 않은 곳도 간혹 있음)이 끝나게 되면 세 들어 있는 임차인이 임대료 수준을 못 맞춰주게 됩니다. 결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락하게 되는 불운을 맞게 됩니다. 이처럼 실제 상가가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자들이 피해를 볼 수밖에 없기 때문에 투자자들은 주의해야 합니다.

또한 대부분 상가실패요인중의 하나는 우량 임차인이 확정되지 않은 상태에서 선분양 받기 때문입니다. 따라서 롯데리아나 피자헛, CU, 통신사 점포담당자를 먼저 만나보고 본인이 원하는 지역 점포가 대리점이 가능한지 여부를 묻는등 적극적으로 우량임차인을 구하는 것이 상가 투자실패를 줄이는 것입니다.

아울러 임차인의 안정적인 영업환경 조성을 위해 현 9%인 임대료 인상률 상한을 낮추고,현재 전체 임대차 계약의 60∼70%만 적용받는 상가임대차 보호대상을 90% 이상으로 끌어올리도록 환산보증금을 높이고 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간을 확대(5년→10년)키로 상가건물 임대차보호법 시행령을 개정논의중입니다. 따라서 상가임차인 뿐만 아니라 투자자들도 이런점을 미리 숙지해야 합니다.