부동산

  정부 정책을 알아야 실패 줄인다

“한 냥짜리 굿하다가 백 냥짜리 징 깬다”는 속담이 있다. 조그마한 이득을 얻으려다 도리어 큰 손해만 보게 된다는 뜻이다. 정부의 부동산 정책이 집값이 오르내릴 때 어김없이 내놓는 주택시장 부양(안정책 포함) 대책과 일관성 없는 정책들이 짜깁기 식으로 발표될 때마다 떠오르는 말이다.

현 정부의 친서민 부동산정책은 하우스·렌트푸어 구제책에 역점을 두고 있다. 대표적으로는 하우스푸어·렌트푸어 대책을 통해 서민 주거안정, 취득세 감면 연장 및 양도세 중과·분양가 상한제 폐지 등 규제완화를 통한 거래활성화, 행복주택 건설 및 임대주택 건설을 통한 주거복지 확대 등 3가지 방향으로 부동산 정책을 펼치고 있다.

향후 부동산시장에 집중될 정책으로는 거래 마비 가격 하락의 이중고를 겪고 있는 서울 수도권 부동산시장에서 거래의 불씨를 살리고 실수요자에게 주택 거래를 유발하려는 정책들이 대부분이다. 그러나 속내를 보면 집 없는 사람들은 대출 받아 집 장만하기 어렵게 만들고, 이미 집으로 돈 번 사람은 비싸게 되팔고 나오거나, 조심하라는 뜻이다.

이러한 온순(?)하고 천편일률적인 정책만으로 부동산시장에 온기가 돋고 마땅한 투자대상이 없는 요즘에 부동산 시장으로의 자금유입이 활성화될지 여부는 의문이다. 오히려 부동산 시장이 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 심화되는 게 아닌지 걱정이다. 

적은 돈을 가지고 부동산에 장기적으로 묻어두려는 투자자들은 부동산 정책이 너무 자주 바뀌어 갈피를 잡을 수 없다고 야단이다. 실제로 일관성 없는 부동산정책은 단기간에 여러 대책들이 워낙 많이 나오다 보니 “뭐가 뭔지 헷갈린다.”는 투자자들이 많다. 건설·주택 경기가 좋으면 억제책을, 나빠지면 활성화대책을 세우지만 장기대책 없는 땜질·재탕식 처방에 머물러 있는 게 사실이다.

실제 정부의 부동산 정책 입안자나 실무자들은 급격한 부동산정책의 전환을 통해 수시로 정책을 바뀌었다가 돌려놓기를 반복해왔다. 부동산 정책을 통해 주택시장 안정대책 일환으로 소형 주택 의무 공급비율제를 폐지했다가 또 다시 전·월세 안정대책으로 다시 부활되었다. 또 건설경기 활성화대책으로 토지 규제를 완화했다가 다시 개발종합방지대책을 내세워 다시 강화하는 등 불과 몇 년 사이에 굵직한 정책들이 수시로 바뀌었다. 

부동산시장이 뜨겁게 달궈지면 다시 전매금지 확대, 주택거래신고제 시행, 재건축조합원 명의변경금지 등 투기수요를 막고 시장 안정성을 높일 수 있는 강력한 정책으로 일관하다가 불과 몇 개월 사이에는 다시 주택·건설경기가 퇴조하는 조짐을 보이자 다시 투기과열지구와 투기지구의 부분 해제를 추진하는 등 정책이 부동산시장의 장기적 흐름을 쫓아가지 못한다는 지적을 받고 있다.

정부정책이 이처럼 수시로 바뀜에 따라 그때마다 부동산 투자자들의 ‘웃고 우는’ 진풍경이 연출되곤 했다. 건설회사나 일반 투자자들이 개발용으로 매입해 둔 토지가 아무 쓸모없는 땅으로 변하기도 하고, 재개발·재건축 아파트의 경우 규제 완화 또는 강화 여부에 따라 사업성이 좋냐 나쁘냐가 순식간에 변하기 때문이었다. 

   활용가치 있는 정책 틈새 공략하라

음지가 있으면 양지도 있는 법이다. 새롭게 바뀌는 부동산 환경과 함께 정책을 잘 읽고 재테크에 나선다면 다른 사람보다 한 발 앞선 투자를 할 수 있고, 틈새전략을 이용할 경우 특수(特需)를 누릴 수도 있다.

일례로 소형 주택 의무공급비율제 폐지 때 소형 주택 부족을 감안해 소형 아파트만 집중 매집한 투자자는 적은 돈으로 높은 임대수익을 누렸고, 건축법이 개정되어 건축물의 용도변경이 쉬워지자 빌딩 일부 층에 임대주택을 지어 세를 놓아 높은 월세수익을 올리기도 했다.

토지시장에서도 지목의 폐지 방침은 하루아침에 토지의 가치를 뒤바꿔 놓았다. 건축허가를 받아 두었던 농지 또는 토지의 입지에 따라 땅값이 두 배 이상 차이 나는 곳이 수두룩해진 탓이다.

실제 서울 강남에서 건축업을 하는 최○○(53)씨는 소형 주택만을 집중 매입해 짭짤한 임대수입을 올리는 데 성공한 케이스다. 최 씨는 불과 몇 년 전 여윳돈과 대출금을 합쳐 5억 원으로 시작해 지금은 15여 채의 소형 임대주택을 장만, 월 1천만 원의 고정 월세 수입을 거두고 있다.

최 씨는 당시 바뀐 주택정책을 십분 활용하여 저가 매입을 재테크의 요령으로 삼았다. 신규주택 분양으로 세제혜택을 보고, 연말 비수기를 노려 미분양 할인 아파트를 노린 것이다. 도심 내 반 지하 빌라 경매에 참여했고, 헐값에 나온 다가구주택을 매입해 다세대주택으로 용도 전환하는 등 틈새시장 공략에도 주력했다.

최 씨가 이처럼 소형 주택 투자에 눈독을 들인 것은 소형 아파트 의무공급비율 폐지정책에서 아이디어를 얻었기 때문이다. 소형 주택 공급이 줄면 수급에 불균형이 생겨 소형주택의 가치가 오르리라는 판단이 적중한 것이다.

최 씨와 같이 새로운 부동산정책을 눈여겨보고 재테크로 활용할 가치가 있는 규정변화에 관심을 기울인다면 얼마든지 소액으로도 투자 수익률을 높일 수 있다. 만일 지금부터라도 새로운 정부 정책을 내 몸에 맞게 활용하고 싶다면 정부에서 준비·시행 예정인 정책들을 점검해 보자.

그 중에 1세대 1주택자의 양도세 비과세 요건 강화, 수도권 주택 전매제한기간 제한, 민영주택 재당첨 제한 부활, 청약통장 규제 강화 등은 부동산 투자에 큰 영향을 끼칠만한 주요 내용들을 재검토해볼 필요가 있다. 내 집 마련 또는 투자에 활용할 수 있는 정책을 꼼꼼히 챙기다보면 직접적인 투자에 활용한 정책 들이 대부분이다.

이밖에 지방자치단체의 거래행위 완화조치나 건축법 개정 완화 등 부동산 거래와 투자에 밀접한 관련사항을 꼼꼼히 계산해 따져보는 것도 좋다. 제도를 이용한 재테크의 기본은 법 시행 전 경과조치를 알고, 관련규정과 절차를 정확히 이해하는 길이다. 새로운 규정을 제대로 알고 있으면 의외로 큰돈을 아낄 수 있고, 그 허점을 노리면 큰 혜택을 입을 수도 있다는 것을 다시 한 번 되새겨볼 만하다.

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