부동산

(사례로 보는 쪽박?대박!)

‘농취증’ 없이공매했다가… 대차게 ‘피박’ 쓴 사연

경매를 통해 전이나 답과 같은 농지를 취득하는 경우 대금을 전부 납부한다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 소유권을 취득할 수 없다. 또 이 때문에 미처 생각지 못한 난관에 처하는 경우도 종종 발생한다. 

이는 공매에서도 마찬가지다. 오늘 소개할 내용은 공매로 취득한 부동산 대해 농지취득자격증명(이하 농취증)을 발급받지 못하는 경우에 대한 판례다.

A씨 소유의 농지에는 B은행이 채권자인 가압류 등기가 설정돼 있었다. 이후 서대문세무서는 국세 체납을 이유로 이 농지에 압류등기를 마치고 한국자산관리공사에 공매 대행을 의뢰했다. C씨는 공매절차에 입찰해 매각결정을 받고 대금까지 완납, 배당까지 모두 마무리 됐다. 하지만 이 과정에서 C씨는 농취증을 발급받지 못해 소유권을 이전 받지 못했다.

이후 이 부동산은 기존에 설정돼 있던 B은행의 가압류를 인수한 한국자산관리공단의 강제경매신청에 의해 경매가 진행돼 D씨가 이 부동산을 매수하고 대금을 완납, 농취증을 발급 받아 소유권이전등기까지 마치고 말았다.

이에 C씨는 배당 받은 채권자들에 대해 부당이득금 반환 소송을 걸었다. C씨는 하자담보책임을 물어 배당된 금액을 돌려받을 것을 주장했다.

이에 의정부지법이 진행한 원심에서는 민법 제578조의 ‘경매’에는 공매도 포함되는 점, 가압류의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 근거한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 된 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조의 규정이 준용되어 매매계약을 해제할 수 있는 점 등을 들어 민법 제578조, 제576조에서 정한 매도인의 담보책임에 의해 이 사건 공매를 해제할 수 있다고 판단했다. [의정부지법 2012.4.26. 선고2011나6091 판결]

하지만 대법원에서는 다른 판결을 내렸다. 대법원은 원심에서 인정한 민법 제578조, 제576조의 규정이 이번 사례에서는 인정 받을 수 없다고 판단했다. 그 근거로 민법 제576조의 규정이 준용되기 위해서는 매매계약 체결 당시 이미 존재하고 있던 원인에 의해 후발적으로 소유권을 상실해야 하지만 본 사건의 경우, 경매와 공매가 별개의 절차로 진행된 결과일 뿐이므로 이런 경우까지 민법 제578조, 제576조가 준용된다고 볼 수는 없다고 판결했다.

다시 말해 C씨가 요청한 하자담보책임에는 문제가 없다는 것이다. 아직 C씨는 농취증을 발급받지 못했기 때문에 해당 농지의 소유자는 여전히 원소유자이고 때문에 경매로 해당 농지를 취득한 D씨의 소유권은 적법하다. 결국 C씨가 가압류의 처분금지적 효력에 의해 만사집행절차의 매수인에게 대항할 수 없어 이 같은 사건이 발생한 것이 아니라 국세체납절차(공매)와 민사집행절차(경매)가 별개로 진행됐기 때문이라는 것이 대법원의 결정이다.

물론 C씨가 자신이 납부한 대금을 돌려받을 방법이 없는 것은 아니다.  대금을 납부하고도 소유권을 취득하지 못한 이상 다른 청구원인을 통해 납부한 대금을 반환청구하는 것은 가능할 것이기 때문이다. 

하지만 C씨가 자신이 납부한 낙찰대금을 돌려받기 위해서는 아직도 지리한 싸움이 남아있다. 민사소송은 상당한 시간이 소요되기 때문에 낙찰대금을 즉시 돌려받지 못할 뿐만 아니라 송사를 위해 따로 지출되는 비용이 발생할 수 있기 때문. 단순히 농취증을 준비하지 못한 대가치고는 너무나도 큰 부담을 지고 있는 것이다.

여전히 농취증에 대해 쉽고 가볍게 생각하고 있는 사람들이 간혹 있다. 하지만 현명한 독자들이라면 토지를 취득할 때 해당 토지가 농지라면 농취증 발급여부를 소홀히 하지 않아야 할 것이다.