부동산

전원주택의 터잡기 방법

1. 일반사항

“터잡기는 집짓기의 반”이라는 말을 쓰더라도 부족함이 없을 것이다.
장차 가족과 이웃이 함께 살아갈 터를 잡는다는 것은 오늘은 물론이거니와

향후 몇 십년을 내다보고 결심하여야 할 매우 어려운 일임에 틀림없다.

터를 잡기위한 여러 가지 변수가 합일점을 찾는

“그 땅”을 찾기 위해서는 열심히 정보 수집과 발품을 들일 수 밖에 다른 대안은 없다.

그러면 터를보고 “내 땅”이라고 결정할 수 있는 준비 과정과 변수는

무엇인지를 먼저 열거하고 자신의 계획(목적물)과 취향, 예산 등을 반영하여

결정을 내릴 수 있도록 해보자.

2. 준비사항

가. 가족들과의 합의가 분명해야 한다.

별도의 별장주택 또는 세컨드 하우스가 아닌 경우 전원주택으로의 이주는

가족 구성원 전체의 합의와 희망을 공유하여야 한다.

사전에 치밀한 부지조사도 중요하지만 근본적인 동기가 확고하여야 한다.

나. 어떤 목적의 터를 잡을지 결정한다.

목적이 분명해야 그에 맞는 부지를 집중적으로 검토하게 된다. 또한 외뢰한 부동산에서도

그에 맞는 부지를 추천할 수 있어 공연한 발품을 면할 수 있다.

다. 자신의 생활을 고려하여 이주 희망지역을 선정, 시간을 두고 조사한다.

직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업 구분과 예산의 규모를 고려하여

먼저 근교 간선도로망과 연계한 이주방향을 정하고 거리별 지역을 선정한다.

다음으로는 지도와 인터넷 부동산 사이트를 이용하여 기초조사를 한 다음 주말에

가족과 함께 소풍 가듯이 시간을 가지고 지역 부동산을 이용하여 구체적인 답사를 한다.

라. 오늘을 보고 판단하지 않는다.

관심 지역이 선정되면 해당 지역 부동산과 건교부 및 국토관리청,

지방자치단체의 홈페이지를 방문, 해당 지역 도로망의 신설,

확장 및 각종 개발 정보를 수집하고 보다 발전적인 지역을 세부적으로 검토하여야 한다.

또한 일반인의 눈에는 황량하기만 한 터가 개발 경험이 있는 이의 눈에는

단점의 보완을 통해 보다 가치있는 땅이 되고 길도 구불구불하고 불편하기 그지없는

현재의 터가 어느 날 인기지역이 되어 버리는 경우를 필자는

여러 번 보았고 현재의 여건만을 보고 터를 찾던 이의 주저함이

결국은 더 비싼 값에 구입하는 경우도 여러 번 보았다.

터는 오늘의 입지도 제대로 파악하여야 함은 물론이지만 각종 정보의 수집,

정리를 통해 내일의 가치도 판단하여 구하여야 할 것이다.

마. 모든 것이 맞아 떨어지는 명당은 없다.

심리적인 준비사항이 되겠는데 모든 구색을 다 갖춘 땅을 갖는다는 것은 참으로 어렵다.

게다가 내가 원하는 면적만큼의 땅을 구입하기란 더 더욱 어렵다.

시간을 두고 여유있게 터를 물색하다가도 눈에 띄는 터를 만나게 되면

집중적으로 검토하여 결론을 내어야 한다.

좋은 땅은 매물로 잘 나오지도 않거니와 나오더라도 가만 있지 않는다.

일단 구입 결정이 내려지면 그 땅은 나에게 최고의 땅이라는 자부심을 가지고

그 땅을 사랑하여야 한다.

3. 터잡기 공통사항

터를 잡는 목적에 따라 조건은 조금씩 다르지만 전통적으로 “배산, 임수, 남향”이라는

공통적인 조건은 절대 무시 할 수 없다.

물론 상업용지의 경우 북향이 유리한 경우도 있지만 주거용 터를 찾을 경우는 가능하면

(조망을 위해 북향이 선택된 경우도 상당히 많음) 이를 따를는 것이 당연히 좋다.

그 외의 공통조건으로는 급수, 배수, 지반, 접도, 이웃, 근린생활시설 등이 있다.

터를 검토할 때에는 기본적인 문서 (지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획 확인원,

등기부등본) 준비하여 전문가에게 검토를 의뢰하거나 관할 관청 민원실에 문의하여

위 자료를 보이며 목적물을 지을 수 있는 땅인지,

어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인하여야 한다.

가. 배산, 임수, 남향

산을 등지고 물을 바라보는 위치라면 상상만해도 그림같은 풍경이 떠 오를 것이다.

게다가 남향이면 금상첨화. 명당터임이 분명할 것이다. 그러나 현대에서는 조금씩은

달리 해석하며 접근해야 할 것이다.

마을이 되기 위해서, 농경생활을 위해서는 임수가 필요한 조건이지만 개별 전원주택 분야에서

임수는 좋은 조망과 물을 구할 수 있으면 되는 조건으로 이해하면 되겠다.

참고로 전통적인 풍수에서 기본적인 터잡기 원칙으로는 앞서말한

배산임수(背山臨水), 정면이 낮고 뒤가 높아야한다는 전저후고(前低後高), 들어 갈때는

좁으나 들어가면 넓어지면서 아늑해지는 것이 좋다는 전착후관(前窄後寬) 등이 있다.

나. 급수, 배수

사람은 물을 떠나서는 살 수 없다. 당연히 물을 구할 수 있는 터를 찾아야 한다.

기왕이면 가까운 내 땅에서 물을 구해야 타인에게 어려운 부탁하기를 면할 수 있다.

그러면 어떤 분은 수맥이 있는 땅은 안좋다고 말씀을 하시는데 그러면 수맥탐사도 하면서

상당히 넓은 땅을 구해야 한다.

이 또한 극복할 수 있는 조건이므로 현실에 입각하여 상수도가 없다면

음용가능한 수맥이 있는 땅으로 결정해야 될 것이다.

그 다음, 물은 구했는데 어떻게 내보내느냐?

우천시 주변의 물들은 어떻게 흘러가는가를 보아야 한다.

자연 배수가 원활한 지형인지를 검토하여야 하는 것이다.

만약 문제가 있어 약간의 부지조성 토공사를 통해 극복할 수 있다면 다행이나

그렇지 않다면 배제되어야 할 땅이다.

다. 지반, 접도

검토 대상지의 땅속 지반상황을 맨 눈으로 알 수는 없는 것. 그러나 형질변경을 하고자 하는

대상지가 현재 논일 경우는 지반을 강화하는 대책을 강구하여야 한다.

경사지일 경우는 차량의 진입에 적절한 경사각도의 도로와 연결되는지 아니면

지하주차장 등을 이용한 진입방법은 가능한지를 판단하여야 한다.

도로와 연결되지 않은 땅을 맹지라고 하는데

건축법상 건축이 가능하려면 폭 4미터 이상의 도로와 접하여야 하기 때문이다.

접도되지 않은 땅일 경우는 도로로 이용할 수 있는 땅을 추가로 확보하여야 하고 지적을

분할하여 도로로 지목 변경을 하여야 한다. 또한 인근의 도로가 공사를 위한 자재 및

각종 장비가 반입될 수 있는 여건인지도 확인하여야 한다.

라. 이웃, 근린생활시설

개별형 전원주택을 계획하더라도 이웃이 없는 외딴 집을 짓는 것은 한 마디로 반대다.

물론 많은 외딴 집들이 있지만 특별한 목적이 있거나 현지 정착민이 생업과 관련하여 지은 집들이 대부분이므로 도시인의 전원주택이 이를 따르는 것은 생활, 방범, 정서적 안정 등에 문제가 많다.

마을과 바로 붙어 있을 필요는 없지만 가까이 소속될 수 있는 거리에 터를 잡는 것이 좋다.

전원으로 향하고자 하는 발길을 잡는 가장 주된 이유는 교육문제로 거론되고 있으며

총체적으로 의료, 쇼핑, 대중교통, 문화, 위생 등의 근린생활 시설이 부족한 것이다.

이주를 할 경우 차량으로 주 생활근거지와는 1시간 30분(반경 50㎞)이내, 근린생활시설은

20분(반경 10㎞)이내에는 위치한 터를 찾아야 한다.

그리고 너무나 당연한 일이지만

주변에 고압 송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 없어야 한다.

4. 전원주택(개별형)의 터잡기

가. 국도,지방도와 같이 교통량이 많고 차량 속도가 높은 도로에 면하는 것은 피한다.

집으로의 진입방법은 도로에서 직선적으로 연결되기 보다는 약간 우회하여

기승전결의 동선으로 연결되는 것이 좋다.

(집을 본다. 진입한다. 방향을 원만하게 바꾼다, 대문으로 들어간다.

대문에서 현관까지의 진입도 이러한 방식을 적용하는 것이 좋다.)

나. 내가 원하는 만큼의 땅만 구입하기는 어렵다.

때문에 마음에는 드는 데 예산이나 이용도를 보아 너무 면적이 큰 땅은 자주 보인다.

시골에는 한 필지의 단위가 도시에서 생각하는 것보다 훨씬 단위가 크기 때문에

구매에 어려움이 많다. 그러나 현행법상 기존 대지가 아닌 분할과 형질변경을 하여야 하는

터의 경우는 주택용으로 분할하더라도 나머지 면적이 지목별 최소 면적이상은 확보되어야

하므로 필요한 주택용 토지면적과 원래 지목의 토지(임야) 면적이

법규에 적합하도록 하는 규모의 토지를 매입하는 것이 좋다. (농지법 참조)

다. 환금성을 고려한다.

개별형 전원주택을 선호하시는 분들을 보면 취향이 독특하고 의지가 강하신 분들을

많이 보게 된다. 전원주택은 다른 부동산과는 달리 환금성이 떨어지는데

그 중 개별형 전원주택은 환금성이 더욱 떨어진다.

물론 대부분의 개별형 전원주택을 계획하시는 분들은 환금성보다는 환경을 우선시하는 것이

당연하겠으나 일상생활의 불편함, 방범의 문제점, 이웃과의 단절, 외부와의 교류 등에 문제가

많으면 환금성 정도가 아니라 자산으로써의 가치도 떨어지므로 반드시 고려하여야 한다.

라. 협곡과 같은 지형과 음습한 곳은 피한다.

계곡 물소리가 좋고 풍광이 아무리 좋아도 바람이 세차게 드나들고 일조시간이 짧은

협곡형의 터는 피하는 것이 좋다.

집 주변의 물소리는 은은하고 명랑한 소리를 찾아야지 보기좋게 콸콸 내려가는 물소리는

좋지 않다. 신경이 예민하신 분은 집 옆으로 지나는 개울소리도 밤에는 불편해 할 수 있다.

양지바르고 완만한 경사지임에도 불구하고 지표에 물이 많은 땅이 있다.

건수(지하수의 일종으로 지하 30m 이내의 얕은 지층으로 흐르거나 정체된 물)의 수위가 높아

주변보다 상대적으로 낮은 지표로 스며 나오는 경우를 볼 수 있다.

폭이 좁은 경우는 물길을 돌리는 약간의 공사로 이용할 수 있지만

넓게 분포된 경우는 피하는 것이 좋다.