부동산

경매가 재테크 수단인건 대부분의 투자자들이 잘 알고 있습니다.

하지만 경매를 한다고 하여 모든 사람들이 수익을 얻는다고 보기는 어렵습니다.

경매장 주위 곳곳에 시퍼런 두눈으로 투자자들의 돈을 빼먹으려는 사람도 있을것이고,

경매의 권리분석상의 곳곳에 위험이 도라시는 물건들도 있을 것입니다.

이처럼 경매가 쉬운것은 아닙니다 하지만 그렇다고 결코 어렵지도 않습니다.

경매의 무수히 많은 위험요소를 잘 이해하고 파악하여 문제점을 수익모델화 시키던지 문제점을 잘 피해가면서

수익을 창출하는냐가 경매를 하시는 분들의 중요관심사일 것이고 투자자의 주 목적일 것입니다.

그럼 여기서 전세권에 대하여 공부해 보도록 하겠습니다.

주위해야할 권리분석 [ 선순위 전세권 ]

전세권, 우리가 흔히 말하는 전세, 월세 할때의 그 전세가 아니다.

보증금 얼마에 전, 월세를 들어가 살고 있다, 할 때의 전세는 임대차계약을 일컫는 것이고

여기서 말하는 전세권은 물건인 전세를 말한다. 임대차계약인 전세는 채권에 불과하여 원칙적으로 임차인은

임대인인 집주인에게만 자신의 임차권을 주장할 수 있다.

즉 주인이 집을 다른 사람에게 팔거나, 아니면 경매라도 들어가 낙찰자가 생기게 되면, 비록 임차인이 등기부상의

다른 권리들 보다 먼저 임대차 계약을 체결했다하더라도 매수인이나 낙찰자에게는 자신의 임차권을 주장할 수 없다라는

말이다. (임차권은 임대인에 대해 토지를 사용·수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권이다.)

그러나 물권인 전세권을 설정하면, 전세권이 최선순위인 한, 전세권자는 매수인이나 낙찰자에게 남은 전세기간 동안 거주할 수 있는 권리와 전세기간이 도과하면 전세보증금을 반환받을 수 있는 권리, 즉 대항력을 주장할 수 있는 것이다.

쉽게 말해 채권과 물권은 권리관계를 외부에 알려주는 방법, 즉 적당한 공시방법이 있느냐, 없느냐에 따라 구별이 가능한데, 물권은 등기라는 공시방법이 있지만 채권은 공시방법이 없어 물권에 더 막강한 효력이 부여되는 것이다.

임차권이 등기를 갖추게 되면 물권화되어 좀더 강력한 효력이 주어지는 건 맞지만, 본질은 채권이기 때문에 원래부터

물권인 전세권보다는 효력이 약한데, 임차권과 전세권의 가장 큰 차이는 경매신청 채권의 유무에 있다.

즉 등기된 임차권에는 경매신청권이 없으므로 만약 임차권자가 보증금을 돌려받으려면 법원에 보증금반환 소송을 

제기하여 승소확정판결을 받아 강제경매를 신청할수밖에 없는데, 전세권자는 그런 번잡한 절차를 거칠 필요없이 곧바로 

전세권에 기해 임의경매를 신청할 수 있는 것입니다.

최종적으로 선순위전세권에 대해 정리해보면, 선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 했거나, 혹은 전세권자가

경매신청채권자라면 배당을 받고 당연히 말소되지만, 본질적으로 선순위전세권은 금전지급을 구하는 권리

즉 말소기준권리가 아니기 때문에 이 경우 외에는 말소되지않고 낙찰자가 떠안아야 하는데 전세권을 떠안는다는 건

전세기간 동안 낙찰자가 당해 건물에 입주하지 못한다는 의미와 전세기간이 경과하면 낙찰자가 전세권자의 보증금을

반환해 주어야 한다는 의미가 포함된 것인 만큼, 전세권이 말소기준권리보다 선순위로 설정되어 잇는 경우에는 함부로

응찰해서는 안된다고 정리하면 되겟습니다.

공부가 되었다 생각하시면 추천 꾹 부탁해요..

행복한 부자 되세요...

발췌 : 절망 속에서 쏘아 올린 작은 희방 비바 Mr 봉

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