부동산

나이 들수록 물의 도시 중 하나인 경기도 양평군(전원주택1번지)과 가평군(펜션1번지로 급부상 중)이 더욱더 매력적으로 다가오고 있다.

고향이 그곳인 사람들이 부럽기까지 하다.

양평과 가평은 경기도 대표 관광공간이라 본다.

서울이 고향인 필자 생각이다.

양평과 가평이라는 대형공간은 서로 붙어 있고 역세권과 조망권을 공유할 수 있는 유리한 입장이다.

역세권과 조망권이 분리될 수 없는 자연환경인 것이다.

역세권의 접근성 대신 조망권과의 높은 접근성을 기대하는 편이 훨씬 유리한 이유다.

경의중앙선과 경춘선을 지나는 이들 지역은

경기도에서 1,2위 면적을 고수 중이다.

광대한 면적은 대자연을 적극 대변한다.

지역특성이다.

경기도이지만 강원도 냄새가 진동하는 곳이다.

녹지공간활용도가 비교적 높은 편.

역시 전철효과와 (유동)인구활동의 위력이다.

인구변화는 미약한 수준이지만 광활한 면적은 대자연의 잠재성이 무궁무진하다는 것을 적극 입증할 수 있는 대목이다.

대자연의 보증수표가 이들 지역인 것이다.

유동인구가 계속 증가일로를 달릴 수밖에 없다.

역세권 공간과 관광 공간이 공유할 수 있다는 자신감을 이들 지역을 통해 포효할 수 있을 것이다.

단순한 지나치는 역이 아닌 것.

이참에 역세권의 성질과 관광의 성질을 알아 볼 필요 있다.

단점이 없는 건 아니다.

역세권 반경을 함부로 정할 수 없는 상태다.

대자연을 모토로 개발하는 역세권 반경은 정한다는 자체가 모순일 수 있다.

수도권 대표 신도시 대비 수도권을 대표할 만한 관광 도시는 쉽게 정할 수 없다.

워낙 화성, 평택의 위상이 대단해서다.

화성등지를 상대로 투자자가 급증세다.

주거인구와 관광인구가 함께 증가할 수 있는 곳이 바로 화성, 평택이다.

유리한 입지, 입장이다.

다양한 공단으로 말미암아 관광 이미지 강화에 문제점이 노출될 수도 있으나, 공단과 공유하는 입지가 색다른 특성일 수 있어 지역잠재성이 높다는 데 이의를 함부로 제기할 수는 없다.

순수 자연의 가치를 보지 하는 입장인 양평과 가평 대비 화성, 평택은 다각도의 개발구도를 그릴 수 있는 입장이다.

경기도 내에서 경쟁상대가 될 수 없는 것.

예) 양평이나 가평은 전국적으로 유명한 관광공간 - 지방사람들도 이들 지역을 견지하고 있으니 말이다(물론 서울과의 높은 접근성을 적극 인정하는 모습).

마치 지방투자자가 강남3구지역에 눈독들이는 양 말이다.

지방투자자 중 자신이 살고 있는 인근의 신도시엔 별로 관심이 없고 수도권 신도시에 관심도와 집중도가 높다.

자연을 모토로 개발한 역세권과 공단인구를 모토로 개발한 역세권의 차이점은 분명 클 수 있다.

역을 빠져나오면 바로 백화점 등 대형 멀티편익공간을 만날 수 있는가 하면, 대자연의 정취 중 하나인 물(강)이 나오는 경우도 있다.

하나는 지상권의 위력이고 하나는 조망권의 힘이다.

악산과 접근도 낮은 척박한 맹지상태 - 투자자가 멀리 해야 할 곳이나, 실수요자에겐 유익할 수 있다.

육체적으로나 정신적으로 힐링을 구가할 수 있는 여건이므로.

우리 국토는 악산이 즐비하다.

그리고 절망적인 맹지가 너무 많다.

이는 인구밀도 낮은 공간이 상당수를 차지하고 있다는 증거다.

악산, 접근도 낮은 맹지 - 개발 전의 모습이거나 개발이 불가능한 경우일 수 있지만, 후자의 경우가 태반 이상일 것이다.

다만 대자연 중심으로 개발한다면 별 문제 없을 것이다.

이를 테면 가평 내 수목원 일대(보전관리지역을 개발할 때)에 카페를 통해 힐링공간을 극대화 한다는 열정 하나가 군청에서 개발허가를 내줄 수 있는 이유가 될 수도 있다고 본다.

주거인구를 위한 개발이 아닌, 유동인구를 위한 개발이라 가능한 시나리오.

지역특성에 맞는 개발이야 말로 최고가치를 향유하는 방도일 것이다.

접근도 높은 맹지 - 개발 이후의 모습일 수 있다.

인구밀도가 높아질 수 있는 여건이다.

이 역시 자연을 중심으로 개발하는 것.

서울은 인구가 중심이 되어 개발, 재개발한다.

양평과 서울은 전혀 다른 이미지, 방향이다.

도시공간의 특성 - 키 큰 지상물이 많다.

키 작은 산들은 도시를 보지할 수 있는 허파 역할을 하고 있다.

전원공간의 특성 - 체격이 우람하고 키 큰 산들은 많으나 지상물의 체격은 크지 않다. 왜소한 부동산이 넘쳐난다.

역시 자연의 보지력이 대단하다.

인위적으로 막는다면 범법행위다.

강(江) - 부동산과 부동산을 연결하는 힘 혹은 자연과 자연을 연결하는 힘.

도로와 마찬가지로, 부동산도 자연의 일부분일 수 있으므로.

길(크고 작은 도로들) - 부동산과 사람을 연결하는 힘(예-인도가 있는 공간엔 반드시 차도가 존재한다. 공유의 개념으로 말이다)

단절토지외 단절된 도로는 효용가치가 거의 0일 것이다.

그런 관계의 토지와 도로는 같은 처지에 놓인 지경.

해당지역주민들에게 이익이 되는 게 아니라 외려 애물이 되고 말 것이기 때문.

전원공간 - 키가 큰 산 옆에 키 작은 부동산이 즐비하다. 덩치 큰 산 옆엔 항시 덩치가 작은 부동산이 공존할 수밖에 없다.

도시의 공간보다 부동산 배치구도가 단순하다.

자연의 힘이 인간의 힘을 압도할 수밖에 없는 입지 때문.

도시공간 - 키 큰 산이 적고 키 큰 부동산은 많다. 키 작은 산은 개발이 수월한 편이나, 키가 큰 산은 개발순위에 포함되기 쉽지 않기 때문이다.

산 높이(경사도)가 바로 규제수위를 말하고 개발의 타당성마저 견지할 수 있는 것이다.

그러나 인구는 다른 양상.

전원공간이건 도시공간이건 체질과 체격 차이, 질적가치의 차이가 있을 수는 없다.

그런 면에서 인구와 사람은 공정하다.

건강지수 면에선 차이가 있을 수 있지만 말이다.

실례) 도시공간에서 사는 사람이 말기암 걸리면 전원공간으로 치유 차 이동한다.

전원공간에서 사는 사람이 말기암에 걸려 도시공간으로 이동하는 경우는 대형병원을 찾는 경우일 것이다

(힐링공간인 양평등지는 대단위 요양공간일 수도 있다. 양평군내 65세 이상 인구가 21%를 육박해서 하는 말. 전국평균인 15%를 훨씬 웃돌고 있는 지경).

세월이 갈수록 도시공간보다 전원공간의 인구밀도가 점점 높아질 수도 있다.

서울의 미래가 달라질 태세이니까.

교통의 흐름이 좋아지면서 유동인구가 증가세다.

모든 길 개발의 중심은 서울이다.

강남3구가 뒤에서 단단히 버티고 서 있으니까.

유동인구 대비 주거인구가 감소세다.

더욱이 서울강릉간 철도개설로 접근성이 높아지는 통에 서울의 유동인구 수위는 역대 최고를 달릴 기세다.

평창동계올림픽을 구경하는 관광객들이 (그들 입장에선) 세계적 도시 중 하나일 수 있는 서울특별시를 찾을 수 있을 것이다.

서울의 높은 접근성은 서울의 주거인구를 유출할 수 있는 근간이 될 수 있다.

서울의 높은 수준의 집값을 잡을 수 없는 이유 중 하나가 바로 갈수록 좋아지고 있는 서울과의 접근성의 용이함일 것이다. 전국일일생활권이라 편리하다.

서울이라는 공간은 이젠 잠시 머무는 곳이 될 지도 모를 일! 의식주의 주(住)인 내 집 개념이 파괴된 지경.

주요인은 미친년 날뛰듯 올라가는 강남3구 아파트들 때문이다.

여기에 더해, 직주분리형 부동산보다 직주근접형 부동산의 인기가 날로 높아지듯 세컨드하우스의 대표주자인 전원주택을 경기도에서 마련하여 본격적인 장수 및 전원(귀촌)시대를 맞을 태세인 것이다.

필자 생각엔 아파트가 쇠퇴하고 경기도 전원주택의 인기가 날로 높아질 것으로 보인다.

왜냐, 대형풍선효과가 우려 돼서다.

서울의 아파트를 떠나는 경기도 아파트주인들과 이해관계자들에 의해 경기도 아파트도 거품이 대단위로 주입되는 날엔 오로지 중소형전원주택에 기대감을 가질 수 있으리라 보기 때문이다.