부동산

경매뿐만 아니라 실생활에서 필수적으로 이해하고 있어야 하는 생활상식 세입자(임차인)의 보증금을 지키는

방법에 대하여 설명해 보겠습니다.

임차인의 우선변제권. 말 그대로 임차인이 당해 경매절차에서 다른 후순위권리자들보다 우선하여 보증금을

배당 받을 수 있는 권리이입니다.

우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력의 경우처럼 전입신고와 주택의 입주만을 필하면 되는 것이 아니라

또 다른 요건, 즉 공인된 기관으로부터 임대차계약서에 확정일자를 부여 받아야 한다.

" 전입신고 + 확정일자 "

일반일들로서는 함부로 위작이 어려운 확정일자 스탬프를 받아야만 임차인이 우선변제권을 취득할 수 있도록 하여,

통모에  의한 임대차의 조작이나 보증금 액수의 임의 증감을 원천봉쇄한다는 취지입니다. 

임대차계약서가 있다는 건 임대차계약이 존재한다고 것이고, 여기에 조작이 불가능한 확정일자가 찍혀 잇다면

그 임대차계약서 상 기재된 보증금의 액수는 나름대로 정확성이 담보된다는 취지에서, 위 확정일자가 찍힌

임대차계약서를  임차인이 배당요구와 함께 경매법원에 제출하면, 해당 일자를 기준으로 임차인에게 우선변제권을

부여해도 다른 채권자들의 권리를 해치지 않으리라는 고려가 확정일자 제도에 깔려 있습니다.

결국 임차인은 임대차계약서에 찍힌 확정일자를 기준으로 다른 권리들과 배당 순위를 정하게 되고 만약

확정일자의 순위가 다른 권리자들 보다 빠르다면 임차인은 보증금을 전액 배당받을 수 있게 되는 것입니다.

그래서 임대차 계약서 작성시에는 선순위 권리인 근저당권, (가)압류, 지상권, 전세권, 지역권 등이 있는지

등기부등본을 확인하고 선순위 권리가 없을경우에 임대차계약을 하여야 보증금을 보장받을 수 있다는 것입니다.

여기서 경매가 진행시 확정일자를 갖춘 임차인은 무조건 우선변제권을 취득하는 것이 아니라, 자기가 확정일자를

부여받은 임차인이라는 것을 법원에 신고하고 확정일자 순위에 따라 배당을 해달라는신청, 즉 배당요구를 해야만

우선변제권을 취득합니다.

'임차인의 보증금이 얼마인지, 확정일자는 받았는지 등은 법원으로서는 알 수가 없을 테니 임차인의 배당요구가

없으면 법원은 배당을 해 주려도 해 줄 수가 없으니가요. 그래서 반드시 임대차계약서를 첨부한 배당요구를 해야만

우선변제권을 취득하도록 규정한 것입니다.'

마지막으로 우선변제권을 취득하려면 앞서 본 대항요건을 배당요구종기까지는 유지하고 있어야 된다는 것입니다.

'그러니까, 임차인이 배당요구를 한뒤 보증금을 전액 배당받을수 있다는 생각에 안심하여 배당요구종기 전에

다른곳으로 전출하거나, 이사를 가버리면 우선변제권이 상실되어 배당금을 못 받을 수도 있다는 말입니다. '

정리하면 ' 임차인이경매절차에서 자신의 보증금을 확실하게 우선변제 받으려면, 전입신고와 주택의

입주를 필한 상태에서 확정일자를 받고, 배당요구종기 내에 배당요구를 해야하며, 배당요구종기까지는

절대 전입신고를 옮기거나 이사가지 말아야 합니다. '

발췌 : 절망 속에서 쏘아 올린 작은 희방 비바 Mr 봉

  Twitter : @RG_Estate

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