부동산

 친친디하우스 건축어벤저스 시즌 2

최근 더 심각해졌다는 건축 현장의 먹튀 사례들. 계약금만 받고 사라지는 업자들은 오히려 순진한 축에 속한다는데, 브로커들과 짜고 금융사기까지 치는 이들에 대응하는 묘수는 없는 걸까?

내가 얼마나 꼼꼼한 사람인데 먹튀 같은 데 당할쏘냐!
그러나 방심은 금물이었다.

집짓기를 시작하면 부러움 반, 시샘 반인 주변 사람들의 관심을 받게 되기 마련이다. “어떻게. 잘 진행되고 있어? 평당 얼마에 짓고 있어? 언제 완공이야?” 시공사와 계약하는 순간, 시작이 절반이라는 말처럼 집짓기 여정의 절반이 끝난 것만 같았다. <틀린 그림 찾기> 하듯 형광펜으로 줄을 그어가며 시공사들의 견적서를 비교했던 지난 수개월이 주마등처럼 스쳐갔다. 이제 주변 사람들의 관심이 반갑고 뿌듯하게 다가온다.

그런데, 착공한지 한 달 무렵부터 추가 공사 금액에 대한 논란이 시작됐다. 만만하게 보이면 안 되겠다고 판단한 건축주는 자신의 온갖 지식을 동원해 시공사의 부당함을 인터넷에 올리고 법적으로 대응하겠다며 강경하게 맞서기 시작했다. ‘요즘 시대가 어떤 시대인데, 누구를 물로 보나?’ 부당한 시공사의 요구에 맞서 당당히 승리를 거머쥔 듯한 건축주의 승승장구 분위기는 오래가지 않았다. 공사 현장에 인부들이 자취를 감추고 이제는 자기 식대로 하겠다며 으름장을 놓던 시공사 사장이 잠적하면서 현장 상황은 생각보다 심각해졌다.

“설마.. 이게 말로만 듣던 먹튀?”

아무도 찾지 않는 바람 부는 언덕에 피어난 이름 모를 잡초처럼 적막하기 그지없는 공사 현장을 바라보는 건축주의 눈가엔 눈물이 핑 돌았다. 행여 주위 사람들이 이 사실을 알아챌까. 주변 사람들까지 기피하기 시작했다. 시공사 사장을 찾아 헤매 다녔지만 도무지 그의 흔적은 찾을 수 없었다. 도대체 어디서부터 어떻게 잘못된 것일까?

최근 들어 애초 계약과는 달리 추가 비용을 요구하거나 돌연 잠적해 버리는 이른바 ‘먹튀 건설사’로 인한 피해가 늘고 있다는 비극적인 소식이 심심치 않게 보도되고 있다. 도심 외곽 등에 전원주택이나 원룸 건물을 지어 노후를 대비하려는 베이비붐 세대나 귀농·귀촌을 준비하는 사람이 늘면서 인생 제2막을 준비하려던 사람들의 피해가 적지 않다는 것이다. 일각에서는 은퇴를 준비하는 베이비붐 세대 대부분이 건물을 지어본 경험이 없는 데다 젊은 층보다 정보 수집 능력이 약해 건설 사기를 당하기 쉬운 만큼 주의해야 한다고 목소리를 높인다.

통계청에 따르면 2011년 6만5,469곳이던 건설업체 수는 2015년 6만7,897곳으로 2,428곳 늘었다. 이 중 매출액이 1,000억원을 넘지 않는 중소업체가 94.5%(2015년 기준)에 달한다. 한국건설산업연구원에 따르면 최근 3년 평균 매출액이 1,000억원을 넘지 않는 중소업체 비율은 99.7%까지 올라간다. 이는 무엇을 의미할까? 자격과 능력을 제대로 갖추지 못한 부실업체가 난립하고 있는데 날이 갈수록 그 혼탁함이 더해지고 있다는 말이다.

하지만 이러한 현실을 제대로 인지하지 못한, 적은 투자로 많은 것을 얻으려는 과욕에 눈이 먼 건축주는 순간의 선택으로 상상 그 이상의 엄청난 고난과 맞서게 된다. 눈 먼 건축주들의 돈은 이른바 눈먼 돈이 된다. 억울하게 당했으니 정정당당하게 법으로 싸워 이겨서 보상을 받겠다는 가열 찬 의지는 치기에 가깝다. 사회적인 보상 대책이나 구제 방안이 매우 미흡하기 때문이다. 피해자들은 사기를 당했을 경우 사실상 대응할 수 있는 방법이 민사소송뿐인데, 판결이 나는 데만 최대 2년 넘게 걸리는 데다 소송에 들어가는 그 비용부담도 만만치 않다. 당신이 예비 건축주라면 이러한 상황을 경계해야한다. 그렇다면 과연 어떤 피해 사례들이 있을까?

피해 사례 1 > 싸게 짓고 싶은 마음에 무등록 건설업자와 계약한 후, 계약금 날리고 스트레스에 홧병까지 얻었다!

A씨는 종합건설사 대표라고 행세하며 자신을 믿고 공사를 맡기면 다른 업체보다 싸게 공사를 해 준다고 속여 계약금 명목으로 1억원 상당을 가로챘다가 경찰에 붙잡혔다. 경찰조사에 따르면, A씨는 본인 명의로 일체 은행거래를 하지 않았을 뿐만 아니라 사용하는 휴대폰도 지인 명의로 된 것으로 미뤄 계획적인 사기행각으로 보고 있다. 처음부터 공사할 의지가 없었다는 것이다. 또한 가로챈 돈도 개인사업 자금, 채무변제 등에 사용한 것으로 드러났다. 그런데, 안을 들여다보니 건축주가 일방적인 피해자는 아니었다는 것이 밝혀졌다.

평소에도 물건 싸게 사고 남들보다 한 푼이라도 더 깎는 것에 희열을 느끼는 것이 취미이던 건축주 B씨는 최저가 견적서를 찾아 헤매다 인터넷 건축 커뮤니티에서 면허대여 직영공사를 통해 20% 이상 건축비를 절감했다는 무용담에 혹했다고 한다. 남들이 하는데 나라고 못할쏘냐. 불법인 건 알았지만, 이 바닥에 불법 아닌 것 찾는 게 더 어려운 거 아닌가? 용감함으로 무장한 B씨는 인터넷을 통해 종합건설사 면허대여를 해준다는 A씨를 알게 됐다.

제대로 된 종합건설사는 직영 공사보다 간접 공사 관리비가 많이 들고, 부가가치세를 단 한 푼도 깎아주지 않고 무조건 발행하는 것에 나름의 부당함을 느낀 건축주 B씨. ‘다른 사람은 몰라도 나라면 할 수 있을 거야!’ 라는 의욕과잉에 함몰되어 자신이 만나는 이 시장의 업자들이 아둔하고 허술하며 만만해 보였다. 아울러 ‘주변에서도 다 그렇게 하더라. 그러니 별일 있겠어?’ 라고 스스로 속단했다.

종합건설사의 면허대여 브로커로 활동하던 A씨는 건축주의 위치에 있어 ‘갑’의 교만함에 도취한 B씨의 심리를 역이용했고, 심지어 다른 면허대여 업자보다 면허대여 수수료를 할인해주겠다는 달콤한 제안으로 B씨의 설왕설래하던 마음을 흔들어놓았다. B씨는 결과를 이룬 것이 아님에도 계약서에 도장을 찍은 것만으로 묘한 성취감에 이성이 둔해졌다.

이러한 상황이 전제가 되었기에 처음 사고가 터졌다는 직감이 들었을 때 B씨는 주변에 이러한 사실을 알리지도 못하고 끙끙 앓다가 스트레스로 홧병까지 얻었다. 이 모든 사실이 밝혀진 후 B씨는 결국 주변 사람들의 씁쓸한 안줏거리가 되었다는 슬픈 후문이 전해진다. 여기서 예비 건축주가 얻을 수 있는 교훈은 다음과 같다.

“정도를 벗어나 꼼수를 부리려다간 쪽박 찬다”

피해 사례 2 > 조물주보다 우월하다는 건물주, 나도 한 번 해볼까? 무리한 욕심에 대출의 덫에 걸리고 전재산을 잃었다!

건축주 C씨는 처음부터 건축 예산이 부족했다. 가진 거라곤 물려받은 땅이 전부였던 그는 땅값이 오르면서 주변 이웃들이 너도 나도 건물을 올리자 도대체 그 비결이 궁금했다. 알아보니 순박했던 이웃들이 건물주로 자리매김하는 데는 건축시공업자 D씨의 역할이 컸다. 토지만 맡기면 그는 알아서 건물을 올리고, 알아서 공사비를 빼가는 능력자로 통했다. 소개를 통해 D씨를 만나고 나니, C씨 역시 건물주가 될 수 있다는 확신이 들었다. 그도 그럴 것이 그가 맡고 있다는 건축 현장이 이 동네만 해도 족히 대여섯 곳은 되었기 때문이다.

그가 외상으로 지어주었다는 건물들을 순례하며 강한 확신이 들었던 C씨는 결국 D씨에게 공사를 의뢰했고, D씨는 선심 쓰듯 얇디얇은 계약서에 도장을 찍은 뒤 외상 공사를 시작했다. 공사 시작 5개월 후, D씨의 잠적과 동시에 공사 현장은 멈췄다. 돌려막기 공사를 하다 부도가 났다고 했다. 현장은 이상하리만큼 조용했다. C씨는 완공해 줄 공사업자를 찾아다녔다. 하지만 일할 사람을 찾는 것보다 공사 자금을 구하는 게 더 어렵고 시급한 문제였다. 바로 그 순간, 한 남자 E씨가 그 앞에 나타났다.

E씨는 잔여 공사비를 후불로 하는 100% 대물공사를 해주겠다고 제안했다. 건축주 C씨는 하늘이 내려준 동아줄로 생각하고, 급한 마음에 또 덥석 공사도급계약을 했다. 그런데 계약한 지 수일이 지나도 공사현장은 재개될 기미가 보이지 않았다. E씨는 C씨에게 약속과 달리 공사대금으로 현금을 요구했다. C씨는 그럴 거였으면 왜 당신과 계약했겠냐고 싸웠다. 또 현장은 방치됐다. E씨는 조용히 사라졌다. 결국, 기다리다 못한 C씨는 처가의 도움으로 사채를 얻어 눈물겨운 준공을 하게 된다. 준공 후에는 100% 대출이 가능하다고 했으니 일단 건물을 가까스로 짓고 빨리 대출을 받으러 달려갔다. 은행에 다니는 처남댁의 도움을 얻어 대출 서류를 접수하던 날, 청천벽력 같은 소리를 듣게 된다.

“뭐요? 가압류?”

은행에서는 건물에 가압류가 걸려 있어 대출이 불가하니, 풀고 오라고 했다. E씨와 체결한 공사도급계약서에 기재된 공사대금채권의 가장양수인(E씨와 짜고 E씨의 채권을 매수한 사람) F씨가 나타나 토지와 완성된 건물에 가압류를 하고 건축주 C씨에게 합의금을 요구했다. E씨는 자신이 공사를 완료한 것이라는 억지 주장을 펼쳤다. C씨는 어이가 없었다. F씨는 합의가 이루어지지 않을 경우, 경매 후 배당을 통해 공사대금을 받아 가면 될 뿐이라며 마음대로 하라고 했다. 주변을 통해 알아보니 그의 말이 일리가 있었다.

결국 울며 겨자먹기로 합의금을 주기로 각서를 쓰고 공증까지 한 뒤, 가압류를 취소하고 대출을 받아 합의금을 지불했다. 화가 나고 어이가 없었지만 어쩔 수 없었다. 그런데 얼마 후 부도난 외상공사업자 D씨에게 채권을 양도받았다는 또 다른 채권 양수인 G씨가 나타나 또 그의 재산에 압류를 걸었다. 땅과 건물 값의 1.5배에 달하는 저당권과 가압류가 C씨의 목을 죄었다. C씨가 가장 혼란스러운 건 듣지도 보지도 못했던 자들과 싸워야 한다는 것이었다.

-------------------------------------------------

건축주가 써준 공사도급계약서가 있는 경우에는 가압류공탁금을 보증보험으로 대체하면 가압류가 이루어진다. 법은 약자(?)의 편이기에 대개 이런 가압류는 어렵지 않게 이루어진다. 결국, C씨는 자신의 첫 건물은 물론 다른 재산까지 모두 경매로 날리는 무참한 상황에 이르렀다. 무리수 건축은 재산 몰수를 부를 수 있다. 무리수를 두려거든 법률 전문가라도 만나 자신이 하려는 행동에 대해 객관적으로 정확히 인지하고 계약서라도 잘 써놓자. 특히 계약이행보증증권은 꼭 챙겨둬야 한다. 타절을 할 때는 반드시 공사포기각서와 유치권 포기각서도 받아야 한다.

자본주의 사회에서 돈은 막대한 권력을 갖는다. 그리고 그 권력은 인간으로 하여금 사회에서 위대한 존재가 되게 하거나 하찮은 존재로 전락하게 한다. 내가 부당하게 이득을 본다면 누군가는 그 부당함 때문에 손해를 볼 수밖에 없는 구조임을 명심하자. 상생(相生)이란 ‘WIN-WIN’이라는 말 대신 서로의 짐을 나누어 졌을 때 그 짐이 덜어진다는 의미라고 생각해야 할 것이다. 자신의 짐을 누군가 기꺼이 나누어지고, 그와 더불어 승리를 거머쥐길 원한다면 그에 합당한 대가도 치러야 한다. 이 모든 행위에는 당신과 당신 가족의 안전을 위해 반드시 법적 검토가 선행되어야 함을 기억하자. 집짓기 시장에서 그 누구에게도 예외는 없다.