부동산 이야기
- [경매/투자] [Weekly Taein]상가임차인의 대항력 분석
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부동산태인님
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2018.03.20 15:30
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상가임차인의 대항력 분석
2015.5.13. 상가건물 임대차보호법이 환산보증금액에 상관없이 모든 상가임차인에게 적용될 수 있도록 개정되었습니다.
원칙은 환산보증금 내에 들어와야 이 법의 적용을 받을 수 있으나 예외적으로 대항력, 권리금, 계약갱신요구권 등에 대해서는 모든 상가임차인이 적용받을 수 있도록 개정된 것입니다.
법이 개정되면 언제부터 적용되는지 부칙을 통해 적용 시점도 확인해야 합니다. 개정된 법은 3조 대항력의 경우 2015.5.13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 되어 있습니다.
(출처 : 부동산태인)말소기준권리인 인천수협 근저당보다 임차인이 사업자등록을 먼저 했습니다. 외형상 대항력이 있지만 임차인이 사업자등록을 할 당시에는 모든 상가임차인에게 대항력이 적용되지 않았으므로 환산보증금에 들어가는지 확인해 봐야 합니다. 또한, 계약갱신 시점을 계산하여 2015.5.13. 개정된 법에 따라 대항력이 생기는지 안 생기는지도 확인해 봐야겠습니다.
사업자등록 당시인 2010년 과밀억제권역의 경우 환산보증금이 2억5천만 원입니다.
매각명세서 확인결과 임차인은 보증금 3500만 원에 240만 원(부가세별도)에 최초 임대차계약을 한 것을 알 수 있습니다. 환산보증금은 2억7500만 원이 되어 법 적용대상은 아니었습니다. 임차인이 2년 단위로 계약을 했다면 2015.5.13. 이후에 갱신되는 시점인 2016.4.9. 이후에는 개정된 법이 적용될 수 있는데 이 사건의 경우 말소기준권리가 2010.11.8.이므로 대항력이 없게 됩니다.상가건물 임대차보호법이 개정이 되어 모든 상가임차인에게 대항력이 생기게 됐지만 경매 권리분석 시에는 법 적용 시점 등을 잘 따져서 분석해야겠습니다.부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표
