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출처: 내 인생을 바꾼 재테크 부동산 경매

아파트임차인이 유치권을 신고한 경우의 법률관계

물건 검색하다 보면 아파트나 상가에 임차인들이 유치권을 신고해 놓은 경우를 종종 보셨을 것입니다.

물건이 상당히 마음에 들어 적은 금액이라면 인수를 각오하고 그냥 응찰하겠는데 부담스러울 만큼 거액인 경우가 대부분

하긴 유치권 액수가 작다면야 그건 하자 있는 물건이 아닌, 일반 물건에 불과하겠지요~

자, 여기서 상식적으로 한번 접근해 보겠습니다.

보통 유치권은 건물에 대한 공사대금을 피담보채권(유치권 주장의 근거가되는 채권)으로 하여 주장되는데 아파트 같은 경우

공사를 한다면 과연 어떤 공사를 하는 것일까요?

단독주택처럼 건물 외장공사나 리모델링공사를 할 수 있는 것도 아니고 상가처럼 영업을 위한 인테리어나 설비공사를 하는것도 아닐텐데, 언뜻 공사의 종류조차 떠오르지 않습니다.

임차인이 살면서 보일러가 고장 나자 보일러를 고쳤나? 이런 경우 보통은 집주인이 고쳐줍니다. 그러고 보일러 수리비용은 천만원 단위가 넘어갈 만큼 큰 금액은 아닐듯합니다.

싱크내나 화장실을 수리했나? 벽지를 새로했나? 돈이 들어갈 만한 공사에 대하여 곰곰생각해 보아도 별달리 떠오르는것이

없습니다. 그리고 그러한 공사를 했다면 십중팔구 집주인으로부터 대금을 받았거나 집주인의 비용으로 공사를 했을 것입니다.

임차인이 살다가 수리가 필요한 부분이 발생하면 먼저 집주인에게 수리를 요구하는 것이 상식에 부합하고 그러면 집주인도 웬만해선 자비를 들여 수리를 해주는 것이 정상입니다.

그러나 생활에 꼭 필요한 부분에 수리가 필요한데 집주인은 수리를 차이피일 미루기만하고, 그래서 임차인이 자신의 비용으로

먼저 수리를 한후 나중에 집주인에게 청구하려고 마음 먹고 있었는데 중간에 덜컥 근저당권자인 은행의 신청으로 경매에 들어가 버립니다.

어차피 주인한테 돌려받기는 힘들 것이고 임차인은 만만한게 유치권이라고 법원에 공사대금에 대하여 유치권을 신고합니다.

법원도 별다른 심사없이 접수한 후 물건명세서에 유치권 신고가 접수된 사실을 공지합니다. 이렇게 아파트 물건에도 유치권이 신고 되었습니다.

자, 이런 경우 유치권이 성립할까요?

현재 거주하고 있는 임차인이 유치권을 신고한 것이니 유치권의 가장 중요한 요건인 점유는 성립되고 있습니다.

당연히 임차인은 경매개시 전부터 점유하고 있었고 경매개시될것을 알면서도 공사를 강행한것 도한 아닙니다. 얼핏 보면 유치권이 성립하는 것처럼 보입니다.

그러나 과연 그럴까요?

유치권행사의 전제가 되는 채권, 즉 피담보채권에는 일정한 제한이 있습니다. 즉 ,유치물에 대하여 발생한 채권이어야 한다는 것이지요, 시계수리비를 예로들때, 시계수리비는 시계를 고침으로써 발생한 채권입니다. 즉 시계에 대하여 직접 발생한 채권이라는 것이지요.이를 채권과 목적물의 견련관계라고 하는데 유치권은 반드시 이러한 견련관계가 있어야만 성립합니다.

그래서 임대차 보증금이나 상가권리금 등으로는 유치권을 주장할수가 없습니다. 건물에 직접 투하되 비용이 아니기 때문에 견련관계를 인정할 수 없어서이지요.

그렇다면 다시 아파트 내부수리비로 돌아가, 임차인이 아파트 내부를 수리했다면 그 수리 비용과 건물에 대한 견련관계를 인정할 수 있을까요?

'네 ~ 인정할 수 있습니다." 라고 외치는 여러분들의 우렁창 음성이 들리는 듯합니다.~~

답은, 그렇습니다. 견련관계를 인정할 수 있습니다.

이를 법적인 용어로 필요비 혹은 유익비라고 하는데 임차인은 집주인에게 이 필요비나 유익비를 상환해 달라고 청구할 수 있는

권리가 있으며, 이 필요비나 유익비는 앞서 본 바와 같이 건물에 대하여 직접 발생한 채권이기 때문에 견련관계과 인정되어 임차인들은 이 필요비나 유익비 상환청구권을 근거로 유치권을 행사할 수 있는 것이지요.

그렇다면 앞에서 든 사례의 경우 아파트 임차인의 유치권 신고는 정당한 것일가요? 결국 낙찰자는 꼭 신고한 액수만큼 인수해야 하는 것일까요? 결론을 내리기에 앞서 먼저 필요비나 유익비의 개념을 명활히 할 필요가 있겠지요.

임차인이 유치권을 행사하는 근거가 되는 피담보채권은 필요비, 유익비 상환청구권이라고 말씀드린바 있는데, 그렇다면 당연한 귀결로 임차인이 주장하는 공사비용이 필요비, 유익비의 범위에 포함이 되지 않는 경우에는 임차인은 유치권을 주장할 수 없지 않을까요?

다음에 필요비 유익비...