부동산 이야기
- [경매/투자] 입찰자 뒷통수 치는 복병 … 임차인의 ‘배당요구철회’
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부동산태인님
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2018.04.12 14:25
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4월 1~2주 최고 입찰경쟁률 물건 TOP34월 1~2주(2018.03.28~04.10)에 진행된 경매 물건 중에서 총 낙찰건수는 1,132건이며, 응찰자수는 4,354명이다.최고 경쟁률 1위는 낙찰된 전북 무주군 적상면에 있는 임야 2만 1,025㎡(6360.60평)로 입찰자 38명의 경쟁률과 감정가의 449.59%인 5199만원을 기록하였다.해당 토지가 위치한 지역은 특별한 개발, 교통 호재 등의 소식은 눈에 띄지 않으나 최근 2년간 인근지역의 낙찰통계를 살펴보면 감정가를 초과하여 낙찰되는 사례가 많았다. 이는 시세대비 감정가가 낮게 평가되어 많은 입찰자가 참여한 것으로 보인다.
(출처 : 대법원 2017타경11334 감정평가서)
(자료출처 : 부동산태인)2위는 용인시 기흥구에 위치한 전용면적 40.83평 아파트로 35명이 입찰하여 감정가의 104.48%인5억 11193만 3천원에 낙찰되었다.해당 물건은 분당선 구성역의 역세권 아파트 단지에 소재해 있으며, 최근 개발이 본격화되고 있는 GTX-A노선의 교통 호재 수혜단지로 떠오르고 있는 지역이다.또한 인근 초ㆍ중ㆍ고등학교가 모두 도보 통학이 가능하고 백화점, 대형마트 등이 가까운 거리에 있어 교육시설 및 생활편의시설이 좋은 편이다.
(출처 : 대법원 2017타경2464 감정평가서)3위는 송파구 풍납동 전용면적 34.71평 아파트로 26명이 입찰하여 감정가의 129.98%인 8억 5789만 1천원에 낙찰되었다.이 아파트는 한 번의 유찰도 없이 낙찰되었으며 감정가보다 높은 낙찰가율로 낙찰된 것은 감정평가 시점에 비해 해당 지역 아파트 실거래가가 약 2억원 가까이 상승했기 때문이다.그 동안 송파구 풍납동은 노후된 아파트 단지들과 풍납토성 주변의 개발제한구역과 지역 내 삼표산업 레미콘 공장이 위치해 있는 등 불리한 여건 때문에 송파구 전체 대비 낮은 시세를 보여왔다.하지만 최근 풍납동은 노후 아파트 재개발, 삼표산업 레미콘 공장 이전이 현실화되는 등 좋은 소식들과 맞물려 해당 물건은 높은 경쟁률을 보였다.
(출처 : 대법원 2017타경51218 감정평가서)입찰자 뒷통수 치는 복병 … 임차인의 ‘배당요구철회’ – 서부3계 2016-10120(1)
(출처 : 대법원 2016타경10120 감정평가서)서울 은평구 불광동에 위치한 전용면적 43.68평 아파트는 2016년 11월 최초 감정가 3억 9300만원으로 시작하여 일곱 번의 유찰 끝에 감정가의 21.63%인 8502만 5천원에 낙찰되었다.이 지역 소재 부동산 관계자에 따르면 “해당 아파트에 조망이 좋은 5층이상은 4억 6천에서 4억 8천만원의 시세를 보이며, 세대수가 적은 단지라 매물도 거의 없어 귀한 물건이다”라고 전했다. 국토교통부 아파트 실거래가를 살펴봐도 2016년 10월 이후 거래 실적이 조회되지 않는다.해당 물건은 8층에 있으며, 도보 2분거리에 버스정류장이 있고 근거리에 3호선 연신내역과 6호선 독바위역이 있다. 또한 단지 바로 앞 대로변을 따라 편의점, 식당등 근린생활시설이 소재해 있어 교통이나 생활여건이 괜찮은 것으로 보인다.이러한 입지를 갖춘 아파트가 일곱 번의 유찰을 통해 8500만원이라는 낮은 낙찰가로 낙찰된 이유는 다음과 같다.먼저 입찰자들은 선순위 임차인이 있는 경우 배당요구 유무를 반드시 확인하고 입찰에 참여한다. 낙찰자는 선순위 임차인이 배당요구를 했다면 배당받지 못한 보증금에 대해서만 인수하고 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액을 고스란히 인수해야 된다.
(출처 : 부동산태인)하지만 입찰자가 임차인의 보증금 인수에 대한 문제를 확인하였다해도 선순위 임차인이 “배당요구철회”를 할 수 있다는 복병이 기다리고 있다.만약 선순위 임차인이 배당요구를 철회하게 되면 낙찰자는 예상치도 못하게 보증금을 떠안게 돼버리는 위험이 있다. 이를 방지하기 위해 민사집행법(제88조 제2항)에는 경매기일 이전에 지정되는 배당요구종기일까지 배당요구철회를 신청하도록 제한을 두고 있다.이와 같은 배당요구철회와 관련된 사항은 매각물건명세서에 명시되어 있으니 입찰에 참여하기 전에 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.
(자료출처 : 부동산태인)이 사건의 경우 선순위 임차인이 배당요구종기 이전에 ‘배당요구철회서’를 제출하였기 때문에 낙찰자는 임차인의 보증금 3억 2천만원 전액을 인수해야 한다.낙찰자는 이런 사실관계를 정확하게 파악하고 임차인의 보증금 3억 2천만원과 낙찰금액 8500만원을 합해 약 4억 2500만원으로 시세대비 적정한 금액으로 입찰한 것으로 보인다.
