부동산

출처 : 내 인생을 바꾼 재테크 부동산 경매

필요비 유익비~

필요비는 임차목적을 달성하기 위해 지출하는 통상적인 건물의 보존에 필요한 비용을 말합니다. 예를들어 폭우로 인해  천장에

누구가 생긴 경우 임차인이 비용을 들여 보수공사를 했다면 이는 임대차 목적을 위해 반드시 필요한 필요비로써 임차인은 원칙적으로 임대인에게 보수공사 비용을 상환을 청구할 수 있습니다. 

한편 유익비란 건물의 객관적 가치를 증대시키는데 투입된 비용, 즉 개량비용을 말합니다.

건물의 외관을 리모델링하거나 건물 앞에 도로를 포장하여 주택의 가치를 높이는 경우 등이 해당되겠지요.

이러한 유익비의 경우에는 임대차가 종료하는 때 그 객관적 가치의 증대가 현존하는 경우에 한하여 임차인이 지출한 금액이나

그 가치의 증가액을 집주인에게 청구할 권리가 있습니다.

그렇다면 아파트 내부의 수리비용이 이 필요비, 유익비의 내용, 즉 건물의 보존에 필요한 비용이거나, 건물의 가치의 증대에 기여한 비용이라고 볼 수 있을까요? 또한 그 가치의 증대가 현존하고 있다고 볼수 있을까요?

일률적으로 대답할 수는 없을 것입니다. 그런 경우일 수도 있고, 그렇지 않은 경우일 수도 있습니다.

보일러가 고장나 최신 모델로 교체, 설치했는데 오랬동안 사용하다보니 임대차 종료시점에 이르러 또 고장이 났습니다.

이러한 경우는 유익비가 들어갔으나 가치가 현존하지 않는 경우이겠고, 언제든 탈부착이 가능해 건물의 부합물이라고 볼 수 없는

싱크대를 교체했다면 건물의 가치의 증대가 이루어진 경우라고 볼 수는 없겠지요. 이렇듯 유익비상환청구권이 성립되는 경우인지 아닌지에 대한 판단은 상당히 유동적이기 때문에 쉽지 않는 것이 현실입니다.

다만, 법원에서는 유익비의 인정범위를 제한하고 있고 가치의 현존이나 가치의 증대부분을 판단할 때에도 엄격한 요건을 충촉을

요구해 실상 유익비가 인정되는 경우는 많지 않습니다.

낙찰자에게 유리하지만 서민인 임차인들에게는 고되고, 팍팍한 현실이지요.

아무튼 설명이 길어졌는데 보일러 수리비용도 가치가 현존한다면 필요비, 유익비에 포함될 수 있고 결국 이 경우 임차인의 유치권은 일응 성립하는 것을 알 수 있습니다.

그러나 임창인의 필요비, 유익비 상환청구권에는 맹점이 하나 있는데, 바로 사전에 포기약정을 할 수 있다는 것입니다.

주택임대차보호법은 경제적으로 열악한 임차인을 강력히 보호하기 위하여 사전에 집주인과의 협의를 통해서도 포기할 수 없는 권리들을  많이 규정해 놓았습니다만 임차인의 비용상환청구권은 임대차보호법의 규율대상이 아닌지라 서전에 포기가 가능합니다. 여러분들 대부분은 문방구에서 파는 임대차계약서 표준양식을 한번쯤은 보셨을 것입니다.

거기에 부동문자로 인쇄된 내용중에 "임차인은 임대차 관계 종룔시 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야 한다"라는 규정이 있음 또한 잘 아실것입니다.

그럼에도 이 문구가 얼마나 중요한 의미가 있는지 잘  모르셨지 않을까 싶은데, 아닌가요?

아무튼 위 내용은 임차인이 아무리 많은 비용을 투입하여 건물의 가치를 증대시키고 그 가치가 현존하여도, 이는 철거하여 원상회복의 대상이 될뿐 비용상환 청구권의 대상이 되지 않는다는 것입니다. 오리혀 임차인이 비용을 들여 시설물들을 철거를 해야하는 것이지 이에 대한 비용을 돌려달라고 할 수는 없다는 취지인 것이지요.

판례는 이 규정을 근거로 집주인과 임차인 간에 유익비상환청구에 대한 포기약정이 있다고 판시합니다.

결국 이 조항 때문에 임차인은 필요비, 유익비상환을 청구할 수 없고 이를 근거로 유치권을 주장할 수도 없는 것이지요.

그런데 문제는 아직까지 대부분의 임차인들의 권리의식이 부족하여 이렇나 독소조항에 이의를 달지 않고 예문 그대로 둔 채 계약을 체결한다는 것입니다.

자신도 모르게 비용상환 청구권을 포기하는 내용의 불평등한 약정을 체결하여 결국은 아무런 권리도 주장하지 못합니다.

임차인들에게는 안타까운 일이지만 낙찰장한테는 유리한 것이지요. 결국 이러한 이유 때문에 아파트 임차인이 유치권을 신고한 경우는 십중팔구 유치권 성립이 되지 않는 것이지요.

다만 권리의식 투철한 임차인이 있어 위 독소조항을 삭제하고 계약을 체결한 경우나 집주인광의 이면계약으로 수리비용을 추후 지급받기로 하는 등의 약정이 다른 문서로 체결된 경우에는 유치권이 성립될 가는성이 있으니 무조건 안심하실 일도 아닙니다.

혹여라도 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 집주인이 미안한 마음에 위 독소조항을 삭제해 주거나, 아니면 서로 공모하여 이면계약서를 위작해 낼 수도 있는 것입니다.

결국 유치권이 물건이 어려운건 앞서 본 것처럼 유치권 성립요건이 까다로워 부적법한 경우가 대부분이어도 예외적으로 인정되는 경우가 존재하기 때문이지요

항간에 떠도는 "유치권 신고는 대부분 가짜"라는 말들을 지나치게 맹신하여 유치권 신고된 물건만 찾아다니며 기초적인 조사 없이 응찰하시는 분들은 분명 예외적으로 유치권이 성립하는 경우를 조심해야 할 것입니다. 열번 잘해도 한번의 실패로 원점이 되는 것이 경매의 현실이니까요.

유치권에 대한 공부를 많이 하면 할수록 예외적인 경우를 단번에 알아볼수 있는 안목을 키울 수 있게되고, 그때부터는 아무런 위험부담없이 고수익을 올릴 수 있을 것이라 분명 사료되니 여러분들 모두 공부, 또 공부하시길 바랍니다.

'판례를 적절히 응용하되 방심하지 말고 확신을 뒷받침할 만한 증거자료 몇 개 정도는 확보후 응찰하라.'

여러분들은 소송실무에 어둡기 때문에 사전에 증거 수집없이 심증만으로 응찰했다가는 나중에 곤혹스런 경험을 하실 수 있으니

위 명제는 금과옥조처럼 가슴에 새기시길 바랍니다.