[Weekly Taein]동네 꼬마 뛰어놀던 ‘6억원’짜리 골목길

4월 3주 최고 입찰경쟁률 물건 TOP3

4월 3주(2018.04.17~04.23)에 진행된 경매 물건 중에서 총 낙찰건수는 516건이며, 응찰자수는 2,213명이다.

최고 경쟁률 1위는 대구시 수성구 중동에 있는 연면적 166.09㎡(50.24평)의 단독주택으로 104명의 입찰자가 참여해 감정가의 254.3%인 8억 1100만원에 낙찰되었다.

34년된 노후 단독주택임에도 불구하고 많은 입찰자가 몰린 것은 이 지역이 대구의 마지막 도심 개발지로 맞은편에 대형 아파트 단지가 2020년 완공을 앞두고 있어 향후 아파트 입주가 시작되면 상권이 활성화되어 주택의 가치가 더욱 상승될 것이라는 기대를 반영한 결과로 보인다.

(출처 : 대법원 2017타경15942 감정평가서)

2위는 서울시 동작구 흑석동에 있는 13㎡(3.93평)의 대지로 28명의 입찰자가 참여하여 감정가의 421.84%인 1억 200만원에 낙찰되었다.

해당 물건은 공부상 대지로 되어있지만 현재 도로로 사용중인 것으로 밝혀졌다. 도로로 사용중인 좁은 대지에 많은 입찰자가 참여해 높은 낙찰가를 기록한 것은 해당 물건이 속한 지역이 흑석3재정비촉진구역에 위치해 있기 때문인 것으로 보여진다.

흑석3재정비촉진구역은 작년 8월 관리처분인가를 받고 10월부터 이주를 시작했으며, 현재 해당 구역 대부분의 주택이 공실 상태인 것으로 알려졌다.

(출처 : 대법원 2017타경104669 감정평가서)

3위는 대구 동구 율하동에 있는 전용면적 134.88㎡(40.8평)의 아파트로 한 번 유찰된 후 28명의 입찰자가 참여해 감정가의 109.89%인 4억 9000만원에 낙찰되었다.

이 물건에 많은 입찰자가 참여하게 된 원인은 거래량이 적어 매물을 찾을 수 없었던 물건이 경매로 나와 실거주를 목적으로 하는 입찰자들이 참여한 것으로 보인다.

(출처 : 대법원 2017타경106763 감정평가서)

(출처 : 부동산태인)

동네 꼬마 뛰어놀던 ‘6억원’짜리 골목길 – 중앙1계 2017-104669(1), 2017-104669(2)

(출처 : 대법원 2017-104669 감정평가서)

최근 재개발이 진행되고 있는 서울 동작구 흑석동에 현재 골목길(도로)로 사용중인 대지가 경매로 나왔다. 13㎡(3.93평)의 도로는 28명의 입찰자가 참여해 감정가의 421.84%인 1억 200만원에 낙찰되었으며 89㎡(26.92평)의 도로는 26명의 입찰자가 참여해 5억 1600만원에 낙찰되었다. 두 물건은 총 6억 1800만원에 낙찰되었다.

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

[목록1] 서울 동작구 흑석동 ** - **



	[토지]
	본건은 서울특별시 동작구 흑석동 소재 서울은로초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대임.
	본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철9호선 흑석역이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.
	부정형 경사지로서, 현황 도로임.
	현황 도로임.
토지이용계획
	도시지역
	제2종일반주거지역
	(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
	재정비촉진지구
	가축사육제한구역
	교육환경보호구역
	대공방어협조구역
	정비구역
	중점경관관리구역
	과밀억제권역

대 지

13㎡ (3.93평)

(현:도로)


감정지가	1,860,000/㎡
토지감정	24,180,000
평당가격	6,152,680


감정기관


감정	24,180,000

100%	24,180,000
낙찰	2018.04.18 102,000,000 (421.84%) 고** 응찰 28명 2위 응찰가 81,116,000

법원임차조사

조사된 임차내역 없음


토지등기 (흑석동 79-15)

소유권 이 전	최 2008.11.19 전소유자:정 증여(2008.11.13)


근저당	김** 2011.05.31 400,000,000 (김성호의 근저이전) [말소기준권리]


임 의	김의동 2017.09.20 (2017타경104669)
청구액	360,000,000원



[등기부채권총액]
400,000,000원

열람일 2018.04.02

(출처 : 부동산태인)

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

[목록2] 서울 동작구 흑석동 ** - **



	[토지]
	본건은 서울특별시 동작구 흑석동 소재 서울은로초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대임.
	본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철9호선 흑석역이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.
	부정형 경사지로서, 현황 도로임.
	현황 도로임.
토지이용계획
	도시지역
	제2종일반주거지역
	(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
	재정비촉진지구
	가축사육제한구역
	교육환경보호구역
	대공방어협조구역
	정비구역
	중점경관관리구역
	과밀억제권역

대 지

89㎡ (26.92평)

(현:도로)


감정지가	1,800,000/㎡
토지감정	160,200,000
평당가격	5,950,970


감정기관


감정	160,200,000

100%	160,200,000
낙찰	2018.04.18 516,000,000 (322.10%) 고** 응찰 26명 2위 응찰가 363,700,000

법원임차조사

조사된 임차내역 없음


토지등기 (흑석동 -)
소유권 이 전	최 2008.11.19 전소유자:정 증여(2008.11.13)

근저당	김** 2011.05.31 400,000,000 (김성호의 근저이전) [말소기준권리]

임 의	김** 2017.09.20 (2017타경104669)
청구액	360,000,000원

[등기부채권총액]
400,000,000원

열람일 2018.04.02

(출처 : 부동산태인)

얼핏 보면 아무런 쓸모가 없어 보이는 도로지만 이 물건은 흑석동 재정비촉진구역 중 가장 활발한 진행 상황을 보이고 있는 흑석3재정비촉진구역 내에 위치해 있고, 기존 소유자가 관리처분계획 인가 전 분양 신청을 마친 상태이기 때문에 별도의 분담금만 내면 분양권을 받게 될 것으로 보여 많은 입찰자들의 관심을 끌어 모았다.

하지만 2건으로 나뉘어 진행된 해당 물건은 단독으로는 서울시 조례에 의해 분양권이 주어지는 토지면적 90㎡이상인 조건을 충족시키지 못한다. 그렇기 때문에 1건만 낙찰받았을 경우 분양권은 받아보지도 못하고 현금청산이 될 수 있는 부담스러운 경매 물건이었다.

(출처 : 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조)

입찰 결과는 2위 입찰자와 약 6천만원, 1억 5천만원 이상 격차가 발생했다. 이것은 낙찰자가 안전하게 분양권을 얻기 위해 높은 금액으로 낙찰받은 것으로 보인다.

하지만 현재 흑석3재정비촉진구역의 30평대 아파트 분양권에 4억 이상의 웃돈이 붙고 있는 것을 감안하면 낙찰자가 분양권을 얻기 위해 투자한 약 7억원의 금액은 적당한 것으로 보이며, 해당 아파트 분양권이 매물이 많지 않은 상황에서 과감하게 분양권을 획득한 용감한 투자자로 보인다.

토지사용권 보장이 안 돼도 … “제주도라면 괜찮아” – 제주3계 2017-6803(1) / 2017-5541(1)

제주도에서 토지 소유자가 자신의 토지 위에 소재한 타인소유의 건물을 대상으로 신청한 경매물건 2건이 같은 날에 낙찰되었다.

(출처 : 대법원 2017-6803 감정평가서)

(출처 : 대법원 2017-5541 감정평가서)

먼저 제주시 한림읍 금능리에 위치한 59.5㎡(18평)의 단독주택은 18명의 입찰자가 참여해 감정가의 615.28%인 3410만원에 낙찰되었으며, 서귀포시 안덕면 창천리에 위치한 64.96㎡(19.65평)의 단독주택은 6명의 입찰자가 참여해 감정가의 272.81%인 2150만원에 낙찰되었다.

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

[목록1] 제주 제주시 한림읍 금능리 ***



	[건물]
	기호(1): 돌담구조 스레트지붕 단층건으로서,(사용승인일자: 1960)외벽: 몰탈위페인팅 및 돌담 등내벽: 벽지마감 등바닥: 모노륨마감 등창호: 샷시창 등임.기호(1-1): 돌담구조 스레트지붕 단층건으로서,(사용승인일자: 1960)외벽: 시멘트몰탈마감 등내벽: 시멘트몰탈마감 등바닥: 시멘트몰탈마감 등창호: 철재문 등임.
	기호(1): 주택으로 이용중임. 기호(1-1): 창고로 이용중임.
	기호(1): 기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

건 물

주택

49.6㎡ (15평)

부속창고

9.9㎡ (2.99평)

제시외

욕실,화장실

3.3㎡ (1평)

보일러실

3.2㎡ (0.95평)

창고

28.4㎡ (8.58평)

총 1층

보존등기 2017.10.17


건물감정	4,513,000
평당가격	250,870

제시외	1,029,150
평당가격	97,740

감정기관


감정	5,542,150

100%	5,542,150
낙찰	2018.04.23 34,100,000 (615.28%) 신** 응찰 18명 2위 응찰가 25,000,000

법원임차조사

이**

전입
2014.01.09

확정
-

배당
-

보증
-

점유
주거

(현황서상)

전입세대 직접열람

김** 1968.11.19

이** 2014.01.09

열람일 2018.04.09

관할주민센터


건물등기
소유권 보 존	김** 2017.10.17


강 제	신** 2017.10.24 (2017타경6803) [말소기준권리]
청구액	15,142,052원




열람일 2017.11.08


토지등기부확인

(출처 : 부동산태인)

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

[목록1] 제주 서귀포시 안덕면 창천리 ***



	[건물]
	기호(1-1) : 목조(블록보강) 슬레이트지붕 단층으로서,외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,내벽 : 벽지 마감 등,바닥 : 장판지 마감 등,창호 : 알루미늄 샷시 등임.
	주택으로 이용중임.
	기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

건 물

주택

64.96㎡ (19.65평)

부속주택

[22.7㎡ 멸실(평가외)]

제시외

다용도실

3.9㎡ (1.18평)

총 1층

보존등기 2017.09.20


건물감정	7,795,200
평당가격	396,710

제시외	85,800
평당가격	72,720


감정기관


감정	7,881,000

100%	7,881,000
낙찰	2018.04.23 21,500,000 (272.81%) 이** 응찰 6명 2위 응찰가 12,788,100

법원임차조사

조사된 임차내역 없음

전입세대 직접열람

양** 2003.11.07

열람일 2018.04.09

관할주민센터


건물등기
소유권 보 존	양** 2017.09.20

강 제	이** 2017.09.20 (2017타경5541) [말소기준권리]
청구액	14,449,224원




열람일 2018.04.04

토지등기부확인

(출처 : 부동산태인)

두 사건은 토지소유자가 토지소유권을 취득하기 전부터 해당 토지 위에 소재한 타인소유의 단독주택을 강제경매를 통해 직접 낙찰 받았다는 공통점을 가지고 있다.

일반적으로 건물만 경매로 나왔을 경우에 가장 중요한 것은 해당 건물이 토지에 대해 법정지상권을 갖고 있느냐 하는 것이다. 만약 법정지상권이 성립한다면 일정한 지료를 지급하고 무사히 거주할 수 있지만, 그렇지 않을 경우에는 언제든지 토지 소유자로부터 토지인도요구, 즉 건물철거의 위험에 처할 수 있기 때문이다.

특히 경매대상 주택의 등기부등본 상에 건물철거 또는 토지인도를 피보전권리로 하는 가처분이 설정되어 있는 상태에서 관련 소송이 진행중이라면 그 위험이 훨씬 구체적이어서 이해 당사자 이외에는 입찰을 꺼리는 게 보통이다.

그렇다면 두 사건에 매우 이례적으로 많은 사람이 몰린 배경은 무엇이었을까?

최근 제주도에는 ‘제주에서 1년만 살아보기’ 등으로 저렴하고 노후된 단독주택의 임대수요가 늘어나고 있고 관광지 주변뿐만 아니라 이동로 곳곳에 소규모 단독주택이나 창고를 특색있는 카페나 음식점으로 개조해서 영업을 하는 것이 유행처럼 늘어나고 있다.

결국 장사를 하든 단순 거주를 하든 큰 돈 들이지 않고 월세 내는 셈 치고 지료를 지급하면서 제주도에서 살 수 있는 기회라고 생각을 한 것은 아닐까?

북촌 유명 대형갤러리 2채 총 165억원에 낙찰 – 중앙1계 2017-101974(1), 2017-101974(2)

(출처 : 대법원 2017-101974 감정평가서)

지난 4월 9일 서울 종로구 가회동에 위치한 전시장 2채와 단독주택 1채가 감정가 180여억원으로 경매를 시작하여 세간의 주목을 받았다.

기존 ‘현대 디자인 라이브러리’로 사용되던 전용면적 159.38평의 전시장은 4명이 입찰하여 감정가의 134.04%인 121억 2500만원에 낙찰되었으며, 바로 옆에 위치한 ‘원앤제이갤러리’ 전시장은 2명이 입찰해 감정가의 117.23%인 44억 4100만원에 낙찰되었다.

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

[목록1] 서울 종로구 가회동 *** - *



	[토지]
	본건은 서울특별시 종로구 가회동 소재 재동초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며 본건 인근에는 주거용 건물, 각종 근린생활시설, 학교 및 공공시설 등이 혼재하고 있음.
	본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 대중교통여건은 대체로 무난함.
	인접지와 등고평탄한 대체로 부정형 혹은 장방형의 토지로서 전시시설 등 혹은 주거용 건물의 건부지(일부 도로후퇴부분임)로 이용중임.
	남측으로 로폭(각 약8-9미터 내외, 6미터 내외)이 일정하지 않은 계통연속상 세로(가)의 효용을 가진 포장도로에 접하고 있음.
토지이용계획
	도시지역
	제1종일반주거지역
	역사문화미관지구
	최고고도지구
	제1종지구단위계획구역
	가축사육제한구역
	상대보호구역
	대공방어협조구역
	문화재보존영향 검토대상구역
	중점경관관리구역
	과밀억제권역

대 지

555.1㎡ (167.92평)


감정지가	15,400,000/㎡
토지감정	8,548,540,000
평당가격	50,908,410

[목록2] 서울 종로구 가회동 *** - *



	[건물]
	철골, 목구조 한식기와 및 평슬래브지붕 2층건으로서, 외벽: 강화유리, 사이딩, 벽돌붙임마감 등, 내벽: 석고보드위 페인트, 타일붙임마감 등, 창호: 새시창호 등임.
	전시실 등으로 이용중임.
	위생설비, 급배수서립, 난방설비(주택부분), 천장부착식 냉온설비, 각종 소방설비, 태양열설비(제시외 (ㅅ)), 보안설비 등이 되어있음.

건 물

1층

262.88㎡ (79.52평)

2층

263.98㎡ (79.85평)

제시외

직원(휴게실)

11.04㎡ (3.34평)

휴게실및물품보관소

15.5㎡ (4.69평)

창고 등

24㎡ (7.26평)

도서관(서고)

31.36㎡ (9.49평)

총 2층

보존등기 2000.09.05


건물감정	458,368,200
평당가격	2,876,130

제시외	39,008,000
평당가격	1,574,180


감정	9,045,916,200

100%	9,045,916,200
낙찰	2018.04.18 12,125,000,000 (134.04%) 김** 응찰 4명 2위 응찰가 10,077,770,789

법원임차조사

현***

사업
-

확정
-

배당
-

보증
-

차임
월15억

환산
1500억

점유
전체/점포

(점유: 2012.03.01~2017.02.28.) (임차권자)

*총월세:	1,500,000,000

관할주민센터


건물등기
소유권 보 존	홍** 2000.09.05

근저당	**** (영업부) 2000.11.17 520,000,000 [말소기준권리]


근저당	조*** (영업부) 2000.11.17 130,000,000


근저당	조*** (영업부) 2001.03.23 130,000,000


근저당	조**** 2002.04.23 390,000,000

근저당	조**** (안국동지점) 2002.09.10 845,000,000


근저당	미래상호저축은행 (서초지점) 2010.02.26 28,500,000,000

임차권 (계약)	현*** 2012.03.02 (차임:1,500,000,000원)

압 류	종**** 2013.06.04

압 류	서***** 2013.08.22

임 의 ******	2017.05.08 (2017타경101974)
청구액	24,700,000,000원


[등기부채권총액]
30,515,000,000원

열람일 2018.04.02

토지등기부확인

(출처 : 부동산태인)

소재지/감정서

면적(단위:㎡)

진행결과

임차관계/관리비

등기권리

[목록3] 서울 종로구 가회동 *** - *



	[토지]
	본건은 서울특별시 종로구 가회동 소재 재동초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며 본건 인근에는 주거용 건물, 각종 근린생활시설, 학교 및 공공시설 등이 혼재하고 있음.
	본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 대중교통여건은 대체로 무난함.
	인접지와 등고평탄한 대체로 부정형 혹은 장방형의 토지로서 전시시설 등 혹은 주거용 건물의 건부지(일부 도로후퇴부분임)로 이용중임.
	남측으로 로폭(각 약8-9미터 내외, 6미터 내외)이 일정하지 않은 계통연속상 세로(가)의 효용을 가진 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 3-4미터 포장도로와 접함.
토지이용계획
	도시지역
	제1종일반주거지역
	역사문화미관지구
	최고고도지구
	제1종지구단위계획구역
	가축사육제한구역
	상대보호구역
	대공방어협조구역
	문화재보존영향 검토대상구역
	중점경관관리구역
	과밀억제권역

대 지

220.8㎡ (66.79평)


감정지가	15,500,000/㎡
토지감정	3,422,400,000
평당가격	51,241,210

감정기관	**

[목록4] 서울 종로구 가회동 *** - *



	[건물]
	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,외벽 : 외장유리마감 등,내벽 : 석고보드위 페인트, 타일마감 등,창호 : 새시창호 등임.
	전시실 및 사무실로 이용중임.
	위생설비, 급배수설비, 난방설비(주택부분), 천장부착식 냉온설비, 각종 소방설비, 태양열설비(제시외㉦), 보안설비 등이 되어있음.

건 물

1층(전시실)

117.52㎡ (35.55평)

2층(사무소)

86.95㎡ (26.3평)

지1층(전시실)

110.68㎡ (33.48평)

제시외

수목

총 2층

보존등기 2010.04.26


건물감정	365,889,150
평당가격	3,838,140


감정	3,788,289,150

100%	3,788,289,150
낙찰	2018.04.18 4,441,000,000 (117.23%) 김** 응찰 2명 2위 응찰가 3,977,704,000


건물등기

소유권 보 존	홍** 2010.04.26

근저당	신*** (안국동지점) 2010.10.08 787,000,000 [말소기준권리]

근저당	미***** (서초지점) 2011.02.23 28,500,000,000

압 류	종**** 2013.06.18

압 류	서울특별시종로구 2013.08.22

임 의	예***** 2017.05.08 (2017타경101974)
청구액	24,700,000,000원



[등기부채권총액]
29,287,000,000원

열람일 2018.04.02


토지등기부확인

(출처 : 부동산태인)

이 물건은 재계 비리 수사에 자주 등장했던 유명 갤러리 대표일가가 소유하고 있던 부동산이라 더욱 화제가 되었는데, 소유자가 최근 거액의 관세를 체납했다는 혐의가 드러났고 과거 수십억대 미술품 은닉 혐의 등으로 징역형과 벌금형을 선고 받은 상태이기 때문에 경매가 진행된 것으로 추정된다.

경매가 시작된 후 현재 임대해 있는 ‘현대카드’의 입찰 여부에 대해 관심이 모아졌으나, 결국 두 건 모두 한 사람의 개인 입찰자가 낙찰을 받게 되었으며, 현재와 마찬가지로 ‘현대카드’에서 계속 임대하여 동일한 목적으로 사용될 것으로 예상된다.

전시장과 함께 경매로 나온 감정가 53억 6363만원의 연면적 152.1㎡(46.01평)의 한옥주택은 유찰되었으며, 다음 입찰예정일은 5월 16일로서 감정가의 80%인 42억 9091만 2천원으로 경매가 진행된다.

(출처 : 대법원 2017-101974 감정평가서)

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