부동산 이야기
- [경매/투자] [Weekly Taein] 길 뚫리면 땅 값이 오른다!!
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부동산태인님
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2018.06.12 18:07
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길 뚫리면 땅 값이 오른다!!
(출처 : 대법원 2018타경50372 감정평가서)충청북도 청주시 상당구 가덕면 한계리에 소재한 570629㎡ (172615.27평)의 임야가 8명의 입찰자가 참여해 감정가의 274.48%인 84억 4444만원에 낙찰되었다.
(출처 : 부동산태인)포털사이트 지도의 항공사진과 감정평가서를 통해 이 토지를 살펴보면 현재 대부분이 숲으로 형성되어 있으며, 일부에 컨테이너 형태로 된 가옥과 비닐하우스 등이 있다.또한 이 물건에는 매각에서 제외되는 건물에 임차인이 존재하지만 토지만 낙찰받은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없을 것으로 보인다. 분묘기지권의 성립여부가 불분명하지만 넓은 토지의 일부분에 불과해 낙찰자가 이것을 크게 고려하지는 않았을 것으로 판단된다.
(출처 : 다음지도)토지에 차량으로 이동할 수 있는 도로가 맞닿아 있어 접근성은 좋지만, 청주 시내까지 차량으로 이동 가능한 도로가 모두 산으로 가로막혀 있어 시내까지 나가려면 꽤 긴 거리를 돌아가야 할 것으로 예상된다.현재는 특별한 것이 없어 보이는 이 토지를 낙찰자가 84억이 넘는 낙찰가로 낙찰받은 이유는 최근 재개된 월오~가덕 구간 도로개설공사 소식 때문으로 보인다.이 사업은 낙찰물건이 소재한 가덕면 한계리부터 청주 시내의 관문인 월오동 사이에 폭 10m의 도로를 개설하는 것으로 지난 2012년 착공했으나 설계된 도로 경사가 14.7%의 급경사로 설계되어 안전사고 위험 등의 문제가 제기되며 공사가 중단되고 있었다.최근 청주시는 이를 보완하기 위해 전문가 의견 및 주민 설명회 등을 통해 경사도를 9.8%로 낮추고 노선을 확정하여 관계기관과 도로구역 결정을 위한 협의를 진행하고 있는 것으로 알려졌다.이 과정이 마무리되면 2020년까지 도로가 준공이 될 예정이다. 도로가 개통되면 청주 시내까지의 거리가 지금보다 약 1/3 이상 줄어들 것으로 보여 이 물건의 가치가 올라갈 것으로 예상된다.
(출처 : 청주시청)이 토지에는 차량으로 접근할 수 있는 도로가 연결되어 있고 백족산으로 올라가는 등산코스가 있으며, 인근에 충청북도 자치연수원, 교통연수원, 단재교육연수원 등 다양한 단체시설이 산재해 있어 연수원 등 단체시설을 설립하기에 좋은 입지를 갖춘 것으로 보인다.감정가의 2배가 넘는 금액으로 낙찰받은 낙찰자는 이 토지에 대해 특별한 개발 계획을 가지고 입찰에 참여했을 것으로 예상된다.하지만 이 물건은 현재 매각불허가 결정이 된 것으로 보인다. 감정가 35억에 비해 채권자의 청구액이 4억 9000만원에 불과하였고 채무자겸 소유자가 강제경매절차정지신고서를 법원에 제출하였기 때문이다.5월 5주 ~ 6월 1주 입찰경쟁률 물건 TOP35월 5주 ~ 6월 1주(2018.05.29~06.11)에 진행된 경매 물건 중에서 총 낙찰건수는 1,831건이며, 입찰자수는 6,327명이다.최고 입찰경쟁률 TOP3
(출처 : 부동산태인)최고 입찰 경쟁률 1위는 전북 정읍시 산내면에 소재한 4641㎡ (1403.9평)의 임야로 36명의 입찰자가 참여해 감정가의 298.34%인 3600만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경3964 감정평가서)이 토지는 지목이 임야로 되어있지만 현재 일부가 전으로 사용되고 있으며, 도로가 포함되어 있는 것으로 보여진다. 포털사이트 지도에 의하면 이 토지는 차량으로 접근하는데 제한이 있고 도보로만 이동이 가능할 것으로 보이며, 상당부분이 수풀로 우거져 있어 현재 이 토지를 곧바로 사용하는 것은 제약이 있을 것으로 보여진다.하지만 이 토지에 많은 입찰자들이 몰리게 된 것은 최근 인근 산내면에 정읍시가 추진하는 장금신규마을, 구절초테마공원, 대장금 테마파크 조성사업 등 다양한 개발 사업이 활발하게 진행되고 있어 향후 관광지 개발에 따른 편의시설 확충 등 추가 사업이 이어질 것으로 예상되기 때문에 많은 입찰자들의 참여가 몰린 것으로 판단된다.
2위는 인천시 남구 용현동에 소재한 전용면적 39.48㎡ (11.94평)의 다세대주택으로 29명의 입찰자가 참여해 감정가의 88.33%인 7420만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경27275 감정평가서)2011년에 준공된 이 다세대주택은 감정가 8400만원에 시작해 1번 유찰된 후 낙찰자가 가려졌다.비교적 작은 평수의 이 주택은 2km이내의 거리에 인하대학교와 인하공업전문대학이 위치해 있으며, 인근에 지하철역과 버스정류장 등이 있어 대중교통을 이용하는데도 무리가 없고 주변에 생활편의시설 등이 갖춰져 있어 인근 대학생들의 임대수요가 꾸준히 있을 것으로 기대된다.현재 2천만원의 보증금과 월 25만원의 월세수익이 예상되는 물건으로 부동산태인의 임대수익 계산에 따르면 7천만원대에 낙찰받은 낙찰자가 이 주택을 임대할 경우 대출이 없다고 가정하면 연간 수익률이 5.05%가 될 것으로 보인다.비교적 높지 않은 비용을 투자해 꾸준하게 임대수익을 거둘 수 있을 것으로 예상되기 때문에 많은 입찰자들이 참여했던 것으로 보여진다.
(출처 : 부동산태인)3위는 서울시 동작구 흑석동에 있는 토지면적 50.37㎡(15.24평), 전용면적 75.51㎡(22.84평) 의 연립주택으로 27명의 입찰자가 참여해 감정가의 214.39%인 6억 6577만 4794원에 낙찰되었다. 전용면적은 22.84평이지만 11㎡(3.33)평의 다용도실로 보이는 ‘제시외’가 포함된 물건이다.
(출처 : 대법원 2015타경19538 감정평가서)흑석재정비촉진구역에 위치한 이 주택은 2년 5개월 전에 감정평가된 후 첫 매각기일에 감정가의 2배가 훌쩍 넘는 금액에 낙찰자가 가려졌다. 현재 이 낙찰건이 위치한 흑석3구역은 재정비사업의 막바지단계인 이주단계에 있어 매물을 구하기가 힘들고 지분 가격이 상승하고 있기 때문에 투자를 목적으로 많은 입찰자들의 참여가 몰린 것으로 판단된다.
