땅 잘 못 매입해 부담금 1000만원 내기도
전원주택 시장에 10평형대의 소형 주택이 인기다. 땅값을 제외하면 주택 마련 비용이 2000만~3000만원 선으로 비교적 싼 데다 간편하게 지을 수 있어서다.
또 이런 규모는 건축시 농지보전부담금(공시지가의 30% 선)을 50% 감면받을 수 있어 최근 확산하는 분위기다.
하지만 농지보전부담금을 감면받을 수 있는 지역이나 면적이 들쑥날쑥해 낭패를 겪는 사례가 비일비재해 주의가 필요하다고 전문가들은 충고한다. 지난해 초 경기도 고양시에 매입해둔 밭(1000㎡)에 소형 미니별장을 지으려던 김모(54)씨. 그는 외지인이라도 주택 건축 면적을 33㎡(10평) 이하의 소규모로 지으면 농지보전부담금을 감면받을 수 있다는 말만 믿고 고양시에 개발 허가를 신청했다.
밭이나 논을 집 짓는 대지로 바뀔 때 내는 비용인 농지전용부담금은 ㎡당 최대 5만원.
따라서 매입한 밭(1000㎡)중 200㎡를 전용해 집을 지으려던 김씨가 납부해야 할 부담금은 500만원(전체 부담금 1000만원의 50%)이다. 하지만 김씨는 결국 감면 혜택을 받지 못했다. 집을 지으려는 땅이 용도지역상 계획관리지역에 위치해 있다는 이유에서다.
농림부는 소형 주택주택용으로 농지를 전용할때 농지보전부담금을 감면해주는 기준을 지역에 따라 다르게 적용하고 있다. 때문에 땅을 매입하기 전에 이를 반드시 확인해봐야 한다.
용도지역에 따라 부담금 감면 결정돼
농림부 고시에 따르면 우선 농지보전부담금을 감면받으려면 해당 농지(전답 등)가 농업진흥지역 밖의 읍·면에 소재해야 한다. 농지법상 농업진흥구역이란 경지정리가 잘된 우량농지를 말한다. 농업 전용으로만 쓰이는 이곳에서는 농사 목적 이외의 각종 개발행위가 그린벨트 수준으로 엄격하게 제한을 받는다.
때문에 농지전용부담금을 감면받으려면 외지인들은 농업진흥구역 밖의 농지를 매입해야 한다. 매입하려는 농지가 농업진흥구역인지, 아닌지는 토지이용계획서를 발급받아 보면 금방 알 수 있다.
하지만 농업진흥구역 밖의 농지라도 모두 농지전용부담금을 감면받을 수 있는 것은 아니다. 농림부가 고시로 농지전용부담금을 감면받을 수 있는 농지의 범위를 제한하고 있기 때문이다. 농림부 고시에 따르면 농지전용부담금 감면 대상서 제외되는 땅은
- 계획관리지역내 농지
- 택지지구 등 개발예정지내 농지 등이다. 
이런 땅은 농업진흥구역 밖에 있더라도 소형 전원주택을 지을때 농지전용부담금을 전액 납부해야 한다.
경기도 고양시 소재 농지에 미니별장을 지으려던 김모(54)씨의 경우 이런 예외 규정을 모르고 있다가 결과적으로 낭패를 겪었던 것. 때문에 전문가들은 미니별장용으로 농지를 매입할땐 사전에 반드시 농지전용부담금을 감면받을 수 있는 땅인지 확인해보라고 조언한다. 다산서비스 이종창 대표는 “비도시지역내 생산·보전 관리지역으로 분류될 가능성이 큰 농지를 매입하는게 좋다”고 말했다.
농사지을 땅 150㎡은 반드시 남겨둬야
집을 지으려는 면적도 잘 따져봐야 한다. 집을 짓고 난 농지의 면적이 150㎡ 미만이면 마찬가지로 농지전용부담금 감면 혜택이 주어지지 않기 때문이다.
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예컨대 외지인이 주말·체험영농용으로 1000㎡ 규모의 밭을 매입했다면 최대 850㎡까지만 전용해 집을 지어야 한다. 만약 계산 착오 등으로 주택 부지면적이 850㎡를 넘어서면 농지전용부담금 감면혜택을 받을 수 없다. 아니면 면적이 150㎡이상의 농지와 붙은 논밭을 매입해도 된다.
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하지만 이 경우 인접한 두 농지의 합산 면적이 1000㎡를 넘어서면 소유권 이전이 어려우므로 주의해야 한다. 현행 농지법에는 외지인이 매입할 수 있는 농지의 면적이 합산해서 1000㎡ 이하로 제한돼 있기 때문이다.
강원도 홍천군에서 주말·체험영농용으로 밭 1200㎡를 ㎡당 5만원에 매입한 윤모(61)씨는 과욕을 부렸다가 낭패를 당한 사례다.
그는 농지를 대지로 바꾸면 땅값이 오른다는 생각에 매입한 농지 중 900㎡를 전용받아 주말주택을 지었다가 900만원의 전용부담금을 부과받았다. 욕심을 50㎡만 줄였더라면 450만원 내도 되는 비용이었다. 게다가 밭 1200㎡ 중 200㎡는 결국 소유권 이전등기를 하지 못해 '무늬만 내땅'이 됐다. 등기소에서 외지인이라는 이유로 1000㎡만 소유권을 등기해줬기 때문이다.
농지보전부담금을 감면받으려는 외지인은 농지보전부담금 감면신청서를 작성해 소유권을 입증하는 서류를 첨부, 농지 소재지 지방자치단체에 신청하면 된다. 이때 농지보전부담금 감면 신청서를 제출받은 지방자치단체장은 사실 여부를 확인한 뒤 감면 여부를 결정해 통보해 준다.
환금성도 중요, 투자가치도 따져라
소형 주말주택 건축용 농지를 고를때는 접근성을 우선 고려해야 한다고 전문가들은 조언한다. 주말마다 내려가려면 무엇보다 거주지에서 멀지 않고, 교통이 불편하지 않아야 한다는 이유에서다. JMK플랜닝 진명기 대표는 “러시아워 기준으로 2시간 이내 거리에 있는 비수도권지역이 좋다”고 말했다.
또 투자 가치를 감안해 농림지역보다는 관리지역 내 농지를 노리는게 좋다. 주변에 도로 신설이나 대규모 관광단지 개발이 예정돼 있은 곳이라면 안성맞춤이다. OK시골 김 대표는 “나중에 되팔때 환금성도 고려해야 한다”고 충고한다.
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2018.06.28 10:44
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