부동산

올해 상반기 몰수된 경매보증금이 280억원!

법원부동산경매에서 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 경매가 진행되는 것을 재경매 또는 재매각이라고 한다. 이 같은 재경매 물건은 생각보다 많다. 부동산태인의 낙찰통계에 따르면 올 해 전반기 6개월 동안에만 전국적으로 1,470명의 낙찰자가 잔금을 납부하지 않았다. 특히 그 중 54명은 다른 낙찰자가 이미 잔금을 내지 않은 경력이 있는 물건을 또 낙찰받은 경우였다.

이들의 입찰보증금이 모두 최저가의 10%라고 가정하면 몰수된 보증금이 280억원을 넘는다. 몰수된 보증금은 기본적으로 배당금원에 포함되므로 결국은 채무자를 도와주는 셈이다. 물론 중도에 취하나 취소 등으로 경매가 중단되면 몰수된 보증금은 원주인에게 돌려 준다. 또한 잔금을 미납한 낙찰자가 선순위 채권자일 경우 최종적으로 배당을 통해 결국은 본인에게 되돌아가기도 한다.

아래 그래프는 유찰횟수에 따른 재매각물건 현황이다.

왜 낙찰자는 최저가의 10%에 해당하는 적지 않은 금액을 몰수당하면서까지 잔금을 내지 않았을까?

일반적으로 잔금을 미납하는 사유는 다양하다.
    ① 권리분석을 잘못하여 임차인의 보증금이나 등기부등본 상의 권리를 인수하게 되는 경우
    ② 규모가 크거나 오랜 기간 공실이었던 상가의 과다한 체납관리비를 조사하지 않은 경우     ③ 유동화전문회사 같은 채권자가 거듭된 유찰로 채권회수에 차질이 예상될 경우에 스스로 
        낙찰을 받아 일종의 낙찰가 가이드라인을 통한 가격방어에 나서는 경우
    ④ 소유자가 경매를 취하시킬 시간이나 자금을 마련하기 위해 지인을 동원해 낙찰받는 경우
    ⑤ 대출 등이 계획대로 되지 않아 잔금마련에 실패한 경우
    ⑥ 입찰표에 금액을 실수로 기재한 경우

여기서 ③과 ④는 고의로 잔금을 납부하지 않아 문제가 되지 않음에 비해 나머지 경우의 당사자라면 애가 탈 수밖에 없다.

그런데 이와 같은 미납사유와 유찰횟수 사이에는 흥미로운 상관관계가 있다. 미납사유 중 ①은 유찰횟수가 0회~2회인 경우가 주를 이루며, ②는 3회~5회이상, ③은 2회~4회가 많은 반면에 ④는 다른 사람이 낙찰을 받으면 곤란하므로 당연히 유찰횟수가 0회일 수 밖에 없다.

특히 시세파악이 비교적 쉬운 아파트나 다세대 등은 시세보다 낮은 감정가나 최저가에만 눈이 먼 개인들이 종종 섣부른 실수로 대가를 치른다. 아래 사례를 보면, 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인이 있어 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다. 이는 경매를 조금이라도 공부했거나 부동산태인과 같은 경매정보 사이트를 비롯해 주변에 한 번이라도 조언을 구했다면 쉽게 알아챌 수 있는 경매의 기본이다. 그러나 안타깝게도 이와 유사한 사례는 전국 곳곳에서 주기적으로 발생한다.
  

한편 유동화전문회사(근저당권자)에 의한 가격방어용 셀프낙찰은 주로 금액이 큰 공장이나 대형물건에서 많이 찾아볼 수 있다.

아래는 잔금이 미납된 물건의 용도별 분류이다. 
 

주택 중에서는 아파트가 148건이었으며, 80건의 아파트가 유찰횟수 1회 이하였고 50건이 경쟁자가 없는 ‘나홀로 입찰’이었다.

자고로 싼 데는 다 이유가 있는 법이다. 특히나 지나치게 저렴하다면 온갖 것을 다 의심해 봐야 한다.

생각보다 훨씬 많은 사람들이 내가 보는 경매물건을 주시하고 있으며, 그들 대부분은 제대로 된 유료경매정보사이트의 도움을 받고 있다는 사실을 잊지 말아야 한다.
돌다리도 두드리며 건너야 하는 곳이 바로 경매시장이다.