부동산 이야기
- [경매/투자] 토지 지분낙찰 수익률 5배 기대?
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부동산태인님
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2018.07.24 16:13
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- 토지 지분낙찰 수익률 5배 기대?토지시장에서 ‘토지는 잘 사면 대박이요, 잘못 사면 본전’이라는 속설이 있다. 주택은 경제상황, 정부정책, 수요와 공급사정에 따라 등락의 폭이 심하지만, 땅은 늘어날 수 없다는 원리에 의해 값이 오르거나 멈추는 일은 있어도 내리지는 않는다고들 한다.토지투자 전문가들은 땅 투자의 최적지는 인구가 늘어나는 곳, 개발이 진행중이거나 예정되어 있는 곳, 교통이 사통팔달로 잘 뚫린 곳이라고 한다. 또한 단기적인 투자이익보다는 최소 5~10년 정도의 장기적인 투자이익을 기대하고 접근해야 성공할 수 있다고 조언한다.최근 낙찰사례 중 이에 정확하게 일치하는 사례가 있었다.
(출처 : 대법원 2017타경10761 감정평가서)경기도 평택시 지제동에 소재한 토지면적 64.8㎡(19.6평)인 답이 8명의 입찰자가 참여한 가운데 감정가의 144.92%인 9100만원에 낙찰됐다. 특히 이 물건은 총 토지면적 2074㎡ 중 64.8㎡의 지분이 경매로 낙찰되었다.
(출처 : 부동산태인)평택시 지제동에 위치한 이 토지는 지제·세교 도시개발사업지구내에 위치한 답으로서 지난달 환지계획이 인가된 지역 중 상업지역내에 속한 토지이다.평택 지제·세교 도시개발사업지구는 약 83만㎡ 규모의 환지방식 민간 도시개발사업지구로 주거용지 37만㎡, 상업용지 5만㎡, 도로·공원·학교·환승센터 등 도시기반시설 41만㎡로 개발돼 명실상부한 수도권 남부 최대 개발 중심지역으로 자리매김 할 것으로 기대하고 있다.또한 SRT와 수도권 전철 1호선이 지나는 지제역세권으로 지제역에서 SRT를 이용하면 강남 수서역까지 20분대로 접근이 가능한 장점을 갖추고 있어 최근 높은 관심을 받고 있는 고속철도 역세권으로 주목 받을 전망이다.
(출처 : 다음지도)토지 지분 경매에 비교적 8명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가가 넘는 낙찰금액을 기록한 이유는 전체적으로 평택이 삼성반도체 단지 건설, 미군부대 이전 완료. 평택항 확장 등 15곳 정도에서 개발이 진행되고 있거나 예정되어 있는 호재가 많은 입지조건도 있지만 결정적인 이유는 지분임에도 환지계획이 인가된 도시개발지구내 상업지구에 위치해 있다는 것으로 분석된다.환지 승인이란 간단히 설명하면 해당 토지소유자에게 개발된 토지(용도변경)로 바꿔주는 것을 의미한다. 따라서 이번 낙찰물건처럼 기존에 농지였다가 상업용지로 바뀌게 되면 깜짝 놀랄 가치 상승이 발생할 수 있다.물론 환지 할때 감보율(減步率 : 구획정리 결과 일정한 비율의 토지가 줄어들게 되는 것)도 감안해야 하고 공유자와의 이해관계 조정 이란 난관을 거쳐야 하는 것도 사실이다. 그럼에도 불구하고 지분으로 사는 땅은 새로 생기는 신도시나 대규모 개발지의 상업지 또는 준 상업지라야 한다는 원칙에 충실한 투자였다.
[지제세교지구 지구계획도](출처 : 평택시청)그렇다면 평택 등 산업도시로 탈바꿈하고 있는 개발지역의 토지를 사게 되면 얼마나 기다려야 투자효과를 기대할 수 있을까?해당지역 부동산관계자에 의하면 “평택지제세교지구가 2023년에서 2025년 사이에 순차적으로 개발이 완료되고 SRT 지제역사를 구심점으로 주거·상업·업무·유통 그리고 문화가 어우러져 있는 복합용도의 랜드마크로 10년안에는 자리잡을 것”이라며, “상업지구내 토지라면 최소 5배이상의 가치상승이 있을 것”이라고 예상했다.최고 입찰경쟁률 TOP3
1위 11년만에 100명이상 경쟁자 몰린 근린주택7월2주~7월3주의 최고 입찰 경쟁률 1위를 기록한 낙찰물건은 서울 용산구 후암동에 소재한 건물 62,16㎡(18.8평), 토지 39,4㎡(11.92평)의 근린주택으로 105명의 입찰자가 참여해 감정가의 229.07%인 6억 5000만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2016타경8523 감정평가서)용산구 후암동에 위치한 이 근린주택에 105명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 두배가 넘는 낙찰금액을 기록하게 된 것은 주위가 주택가 밀집지역으로 노후된 현 건물을 리모델링이나 재건축 등으로 수익창출이 가능하기 때문인 것으로 판단된다.또한 용산미군기지가 평택으로 이전하며 공원 조성사업이 예상되고, 용산역 일대 349만㎡를 개발하는 내용의 '용산 마스터플랜' 일부가 공개되면서 투자수요가 몰리고 있는 입지조건도 영향을 미친 것으로 보인다.한편 경매시장에서 입찰자가 100명이상 몰린 것은 지난 2007년 방이동 다세대주택(111명) 이후 11년만이다.2위 지역 유명낚시터의 진입로에 위치, 감정가의 열세배에 낙찰경쟁률 2위을 기록한 낙찰물건은 전남 영광군 법성면 덕흥리에 있는 면적551㎡(166.68평)의 임야로 48명의 입찰자가 참여해 감정가의 1,360.26%인 6130만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경23281 감정평가서)이번 토지 경매에 48명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 열세배가 넘는 낙찰금액을 기록하게 된 것은 지역 유명 낙시터인 ‘지장제’라는 저수지의 진입로에 위치해 있어 향후 낚시터 관련 투자가 가능할 것으로 판단했기 때문으로 분석된다.3위 조금이라도 떠 싸게 눈치싸움 치열했던 김포시 아파트경쟁률 3위을 기록한 낙찰물건은 경기 김포시 운양동에 있는 소재한 건물 59,11㎡(17.88평), 토지 44,7㎡(13.52평)의 아파트로 32명의 입찰자가 참여해 감정가의 94.59%인 3억 3200만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경10805 감정평가서)이번 아파트 경매는 한번의 유찰을 거쳐 32명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 94.59%로 낙찰되었다. 최근 해당아파트의 국토교통부 실거래가가 3억3천만원에서 3억6천만원에서 형성되었고 실거래가에 가깝게 감정된 감정가에 대비 조금이라도 싸게 낙찰 받으려는 응찰자의 눈치싸움이 치열했을 것으로 판단된다.
