부동산

아파트투기와 경기침체하의 물가상승(stagflation)!

과거와 달리 누가 많이 읽어주는 것도 아닌데, 답답한 마음에 필부(匹夫)가 요즘 자주 개인의견을 올리게 됩니다.

오늘은 우리아이의 깜짝 놀랄만한 아래 질문에 필자가 답한 내용을 지면으로 남깁니다.

질문의 요지는,

요즘 인플레이션으로 화폐가격이 떨어지니 실물자산인 아파트를 빨리 사야 된다는 강의를 듣고 마음이 급해졌다는 것입니다. 참 어이가 없었습니다.

일단 인플레가 진행되면 실물가치는 상승하고 화폐가치가 하락하는 것은 맞습니다.

문제는 여기서 투기대상 아파트가 실물이냐는 점과, 지금 우리의 상황이 경제성장에 따른 수요견인 인플레이션이냐 아니면 침체하의 스테그플레이션이냐 하는 겁니다.

- 아파트투기는 미래 일정시점의 자본이득을 기준으로 투자합니다.

그렇다면 이는 이론적으로도 당연 “실물”이 아닌 “선물투자”에 해당합니다.

- 아래 참고내용을 살펴보면 우리나라는 경제성장이 아닌 경기침체하의 인플레이션(스테그플레이션)상황진입입니다.

참고)

1)한은은 지난 7월 수정경제전망에서 올해 경제성장률 전망치를 2.9%(2017년 3.1%)로 하향 조정했다.

2)모간스탠리는 "한국 정부의 내년 예산안에서 정부 지출이 2009년 이후 가장 빠른 속도로 늘지만 내년 성장률 둔화를 되돌리긴 어렵다"고 전망했다. 모간은 한국경제의 올해 성장률을 2.9%, 내년을 2.7%로 예상하고 있다.[한국금융신문 장태민 기자/2018-08-29 14:02 ]

거기에 기축통화국(基軸通貨國)인 미국에 성장률과 금리가 역전(逆轉)되어있는 상황입니다.

그럼에도 불구하고 한국은행은 금리를 올릴 수도 내릴 수도 없는 아주 난처한 입장입니다.

스테그플레이션은 그야말로 경제의 외통수라 할 만합니다.

금리를 올리자니 경기침체가 가속화되고, 내리자니 추가거품과 소규모개방경제국인 우리에겐 자본유출에 따른 국가파산위험이 도사립니다.

-임시변통의 재정정책 외(外) 달리 방법이 없습니다.

따라서 당분간(통상 2년전후) 시간을 가지고 상하(上下)방향성을 탐색해 볼 수밖에요.

문제는 그 방향이 미국경제학자의 약70%정도가 2년 뒤 미(美)경기하방침체를 예측하고 있다는 점입니다.

경기침체하의 금리인상! 이게 얼마나 무서운 말이냐?

한은이 이미 정상궤도에서 벗어난 정책금리운용(政策金利運用)을 아차 잘못하거나, 혹 뜻하지 않은 외부충격을 받는 일이 발생한다면 우리경제는 그야말로 폭망 할 수 있다는 뜻입니다.

미 연준의 지속적인 금리인상방침에 오늘 기사를 보면 내년 한차례 더 많은 4차례금리인상을 예상하더군요.

따라서 더 큰 폭탄을 맞지 않으려면 한은은 시점의 문제일 뿐 어차피 지속적 정책금리인상을 단행할 수밖에 없을 것입니다.

그나마 우리정부는 수출기업과 동안의 주택투기 세수(稅收)덕에 당장은 경기침체를 막을 카드는 가지고는 있습니다. 바로 정부가 자금을 쏟아 붓는 재정정책(財政政策)입니다.

즉 일부나마 금리가 올라 침체되는 크기만큼 보충해주려 노력하는 방법이지요.

통상 금리인상의 효과는 2-3분기의 시간을 요하나, 재정정책의 효과는 곧바로 나타납니다.

부동산투기(投機)!

따라서 2018년은 무난히 견딜 수 있을 것으로 판단됩니다. 그러나 2019년부터는 국내외 외생변수에 따른 사회 전반적 구조조정가능성이 곳곳에 도사리고 있다는 점에서 반드시 그 위험성(危險性)을 고려해야 합니다.

결어)

지속적인 미 연준의 금리인상으로 시장금리가 지속적으로 상승하는데, 한은이 팔짱만 끼고 바라본다면 더 큰 파탄을 불러 올수밖에 없을 것입니다.

결국 금리가 오르기 시작하면 현금유동성은 감소하고, 경기침체가속화에 따른 구조조정여파로 부동산자산의 축소(downsizing)역시 진행될 수밖에 없기 때문입니다.

1)경기상승국면: 통화량증가에 따른 수요견인인플레이션 - 실물자산가격 폭등

2)경기하락국면: 통화량축소에 따른 디플레이션 - 실물자산가격 하락

3)그렇다면 경기침체하의 물가상승(stagflation): 이 경우 경제논리로 설명하기 힘든 상황이라 말들 하지만 현 시점에서 우리에겐 명쾌한 답이 가능합니다. 기축통화국인 미국에 경제성장률 및 금리가 역전되어있기 때문입니다.

아래 미(美)실무경제학자의 말로 대신하겠습니다.

“경기침체 하(下)의 인플레상황(스테그플레이션)에서는 방어적투자(防禦的 投資)가 바람직하다”

"상품, 채권, 현금 비중을 높게 유지하고, 주식과 부동산의 비중을 낮춰야 한다.”

마지막으로 필자가 훨씬 더 시급하고 중요한 한 가지를 추가하겠습니다.

빚쟁이서민 분들!

일단 살아남는 것이 중요합니다. 다가올 금리인상에 따른 후유증최소화를 위해 먼저 빚을 줄이시고(downsizing) 미래를 대비하십시오!

강한 자는 이기는 자(者)가 아니고 살아남는 자(者)라는 명언을 꼭 기억하시기 바랍니다.

성투를 기원합니다.