부동산

요즘 역세권개발지 토지투자에 대한 관심이 최고조인듯합니다.. 거의80%이상이 역세권토지를 얘기하고 투자를하는 추세라보여집니다..해서 그동안 많은검색을통해 역세권의장점에대해선 많이 알아보셨을꺼라봅니다..

이번에는 주의사항에대해 몇가지짚어보려합니다..

역세권토지투자....2010년이전에는 성남여주복선철라인인 이천역,부발역,여주역등이 투자자들에게 많은관심을받았으며 원주강릉선인 평창,강릉역등...경춘선 청평,가평역....호남고속철인 오송,남공주역등이 대표적인 투자처로 손꼽혔었습니다...

2010년이후에는 지금까지 최근착공된 서해선이 가히 폭발적인 인기를 얻었으며 수서평택간 고속철인 평택지제역 주변역시 삼성호재로 큰 관심을받았습니다..원시소사선은 개통을 앞두며 관심이 증폭되었고, 중부내륙철도가 지나는 문경은 고속철이 확정되면서 짧은시간에도 많은 지가상승을 이뤘습니다..

문제는 이슈가 많은지역엔 항상 기획부동산이 도사리고있었지요...

금액을 몇배로부풀려파는건 기본이고 개발되지않는 섹타를 마구잡이로 지분투자로유도하여 매매하고 심지어 완충녹지가 포함된땅을 풀린다고속여 판 사례도있구요.....기존개발구역내에 역이들어가는데도 주변그린벨트가 풀릴거라며 파는 업체도있고..아무튼 별의별 업자들이 많았습니다...

최근에는 예전보단 나아졌더라도 역시 현지시세보다는 현저하게 비싸다는겁니다...

또한 수도권의경우 역세권지가가 최하100만원대에서 300만원대를 호가하다보니 10평,20평 지분으로파는경우도 허다한상황입니다...100평에 10명의투자자모집...이게 기획부동산의 현실이죠...

경춘선 가평역을 예로 서류하나보여드리지요.. 위서류가 오래전 가평역세권 용도지정된 내용입니다...제대로투자했다면 이렇게 상업지역으로 나와야 정상인겁니다...하지만 아래내용을 보세요..

기획부동산에서 매매했던 가평역세권땅입니다..아까보셨던 상업지구보다 다소 먼거리입니다...도시지역 자연녹지.....수년전이나 지금이나 용도가 똑같네요?

게다가 칼분할한것 보세요..맹지를 저렇게잘라파는게 기획부동산의전형입니다...

요즘은 분할이안되니 큰덩어리의농지나 임야에 지분으로 유도하는게 현실이지요..30평,50평..

현지부동산이든 기획이든 분명한건 역세권거리개념은 대부분인지하고있습니다만 어떤형태로 어디까지 어느위치에 용도배정이될지는 아무도 모른다는겁니다..

해서 반드시 주의해서 보실것을 몇가지로 나눠 알려드릴까합니다..

1..역세권개발은 기존도시와 연계하여 개발되는게보편적입니다..따라서 내가 투자할땅의 방향이 기존도시와 접근성이 있는지를 파악해야합니다...하지만 기존도시가 없거나 너무멀다면 역에서 500m이내의 근접한땅을 투자해야안전한겁니다...

기본적인 개발동선은 기존도시연계이므로 도시방향으로 주시하되 불가피할경우엔 최대한 500m이내로 사라는것입니다..

2.. 전철역은 대개 1K이내를 역세권범주로 지정하는데 개발권역에 포함되는 500m이내일때는 맹지라도 큰 문제없으나 그이상 떨어진다면 반드시 도로있는땅을 사야한다는것입니다...가까운곳은 아무래도 인구유동이나 밀집성으로인해 인프라구축이불가피하여 빠른개발이가능하지만 다소 먼거리는 2차개발로 지연될수도 있고 포함이 안될수있기 때문이죠..다만 먼거리라도 기존도시와 근접한곳이면 큰 문제는 없습니다..도시지역으로 편입될수 도 있기때문입니다..도시가 없는방향으로 거리가 멀경우 문제가 되는것입니다..해서 거리도중요하지만 입지가 무엇보다 중요하다는것을 인지해야 합니다..

3...역이 신설되는곳에 기존택지지구가 건설중이거나 계획중일경우엔 추가적인 역세권개발이 늦어지거나 없을수 있습니다...해서 이런경우는 역에서 최대한 가까운곳을 선택하거나 거리가 멀다면 택지지구와 근접한땅을 사시는것도 방법입니다..

그리고 주변에 그린벨트가있다면 신중하게 판단하셔야합니다...만약 역이들어설 자리가 주변이낙후되고 개발이 안된상황이라면 언젠가는 해제를 검토할명분은 있다고봅니다만 이미 개발지구가있거나 그 지구내에 포함된다면 추가개발을위해 일부러 풀기가 쉽지않다는겁니다...언제풀릴지 아무도모릅니다..그린벨트가있는 역세권은 주변여건이 무엇보다중요합니다.

4 ..신설전철역은 대개 가격이싼 절대농지..즉 농업진흥구역으로 들어가는게 보편적입니다...보상가가싸고 외곽으로 지어야 역세권개발이가능하기때문이죠..해서 개발될 땅역시 절대농지가 많은곳이 대부분이기때문에 역세권범주에속하면 그만큼 리스크를 줄일수있는거죠...실제 농림지에서 주거,상업지로 변경된사례는 익히알려져있습니다...

예시

5 ..광장방향의 선택유무입니다...요즘신설역은 대부분이 선상으로 지나가므로 고가를통해 앞뒤로 개발이이어지는게일반적입니다..따라서 굳이 광장만 선호하실 필요는없습니다...

만약 광장이들어서는방향엔 평지만있고 그뒷편에 기존도시가 있을경우는 오히려 도시방향이 더 안전할수있습니다..역에서 도시까지 개발섹타가 다 잡힐수있기 때문이죠..반대로 광장방향이 아무것도 없는평지라면 어디까지가 개발구역일지 판단이 안서기때문에  최대한가까운거리를 하지않으면 낭패를 볼수도 잇습니다..

예시

6...최근 신설역의특징을 보면 역세권개발면적이 최하15만평에서 30만평이하로  축소되는경향이 많아졌습니다..면적은줄어드는만큼 고밀개발을 하겠다는 의지가 되겠지요..

문제는 이러한개발면적을두고 기획부동산의경우는 너무 부풀려 매매를 유도한다는겁니다...

예를들어 20만평개발지임에도 거리상 100만평규모의 위치조차 개발된다면서 확대해석한다는거죠..

즉 개발면적을 맘대로 조절해서 팔기때문에 이런부분을 유심히살펴야만 실패를 줄일수있을겁니다...

7..대부분의사람들이 착각하는것은 역세권에서 가까우면 무조건 상업지인줄 안다는겁니다...물론 확율은높은편이지만 다 그런건 아니라는것을 반드시 인지하셔야합니다..공공부지,주차장등 환승센터가 들어서는 경우가 많습니다..최소 100m내외는 수용가능성이 많기 때문에 100m이상은  떨어지는것이 안전할수도 있습니다.

또한 환지개발로인해  대지를준다하지만 사실상 개발까지는 상당한시간이 걸릴수있습니다..시행사선정,지주동의등 해결할부분이많기때문이죠..해서 해당토지가 지구지정및 주거,상업지고시등 용도배분이안된상황에서 투자하셨다고 가정하면 굳이 환지개발때까지 기다릴필요가 없다는것입니다.. 개발이전에 개발지구나 지구단위설정및 시가화예정지등으로 전환되기때문에 그 시점에서 가격이 많이오르므로 이때를  매매타이밍으로보시면될것입니다..

괜히 개발때까지 기다렸다가 더 늦어지거나 일부수용이라도 확정된다면 가격이 오른들 팔기가 힘들어집니다..

실수요나 10년이상 장기투자자가 아닌이상 환지개발에 너무 예민할필요가 없다는 것입니다.

끝으로 전문가및 중개업자를 잘 만나야합니다... 신설역이 들어가는곳엔 어김없이 기획부동산과 현지부동산에서  역세권토지를 매매하기위해 인터넷블러그등을 통해 홍보하기마련입니다...

눈여겨보실것은 그들이 주장하는의견을 절대 맹신하지마시라는겁니다..

서두에서 말씀드렸듯이 기획은 확대해석하여 부풀려홍보하는게 특징이라 투자하면 무조건 돈이될것처럼 얘기한다는겁니다...

현지부동산도 모두 믿을수는 없습니다..모든부동산이 그런건 아닙니다만 일부부동산은 역세권 개념조차 모르는 경우가 많습니다..어쩌면 당연할수있어요..수십년동안 조용하던 시골에서 갑자기 역이 들어선다하니 역세권의 요지를 제대로 알리가없습니다...

모든 부동산의 특징은 내가 매매하는지역 내가 매매하는 위치가 최고라합니다...몇년묻어두면 상업지가되고 몇배는 오를거라합니다..하지만 같은위치의 다른부동산매물은 가차없이 무시합니다...오로지 내물건만 좋다라고합니다..이게 현 부동산시장의 현실입니다..

이런부분들이 투자자들의판단을 흐리게 하는요인인 것입니다..좋은물건을 만나기이전에 좋은물건을 소개해줄수있다고 판단되는 믿을만한 사람을 만나는것만으로도 리스크는 절반이상 줄일수있는겁니다..

만약 내가 현지중개업소나 전문가에게 투자할땅에 대해 문의를 한다면 이땅을 살려고한다가 아니라 이땅을 팔려고하는데 라고 하는것이 더 객관적으로 알려줍니다..살려고 한다면 업자입장에선 그땅이 없기때문에 이득이없으니 긍정보단 부정적 견해를 부풀립니다..하지만 팔려고한다면  좋은땅인 경우 팔아줄수는 있으니 더 적극적인 분석을 하게 되는겁니다.

다음이나 네이버 검색하다보면  역세권전문가라는사람들많죠...경력도 10년이상이 대부분이죠...

사실 2007년이전에는 역세권투자 개념자체가없었습니다....전철역투자해서 성공사례가 거의없었기때문이죠..기껏해야 정동진역등을 거론할정도였습니다..결국 성남여주선이 그 기준점을 제시한 사례인데 부발,여주,이천역등 개발권역이 설정되고 착공들어가면서 실제 수백만원대로 상승한것을 직접확인한이후에야 뒤늦게 역세권투자의 새로운 트랜드가 형성되며 2010년이후부터 우후죽순 자칭 전문가란사람들이 늘어나기시작한겁니다..하지만 제가파악하기론 적어도 역세권을 취급한지는 몇년되지않은사람들이 부지기수입니다..

이전에 다른역세권에 대한 매매노하우나 실전경험조차없으면서 역세권전문가랍시고 2~3년경험한걸 역세권전문가라고하니 참으로 아이러니하네요..

물론 실력있고 신뢰있는전문가도 적지않습니다만  대부분이 이러한부분을 인용하여 전문가를남발하는자체가 문제라는겁니다..

판단은 여러분이 직접확인후 내려보시길 바랍니다.. 과연어떤전문가가 신뢰가가는지를 말입니다.. 하지만 쉽지않을겁니다..

이상입니다...좀더 다양한내용이있지만 큰틀에서 이정도만 확인하신다면 리스크를 줄일수있지않을까 생각됩니다..수년동안 느낀점은 당하는대부분의투자자들이 상대했던곳은  기획부동산이라는점입니다..그들의잘못된말에 현혹되어 몇년이지나도 팔지못하고 묶여있는현실이 안타까울뿐입니다...

쓰다보니 글이길어졌네요...제말이 100%맞을순없습니다..하지만 확율은 높은편이니 참고하시고 투자하시는데 도움되셨으면하네요..

마지막 ps......속 지 말 자....입니다..

(무단도용시 저작권에의해  신고되니 반드시 출처와작성자를 기입하셔야합니다)