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농지투자를 할 때마다 헷갈리는 것들

솔직히 필자는 겁쟁이다. 그래서 투자를 하게 될때마다 아는 것도 한번 더 돌아보고, 짚어보는 것을 반복하게 된다. 실제로 농지는 지자체별로 아주 조금씩의 차이가 발생하기도 때문에 헷갈리는 경우도 있기 때문이다. 십년을 넘게 투자해온 필자가 이정도인데, 이제막 투자를 배워가는 중인 사람들은 얼마나 헷갈리는 것들이 많을까? 오늘은 농지투자를 할때 가장 많이 질문하는 것들 중 몇가지를 다뤄보도록 해보겠다.

Q. 농지를 보유하고 있지만, 관리를 안해 잡종지로 쓰이고 있는 경우에도 농지인가요?

이런경우가 있다. 상속을 받거나, 지목이 전(밭)인 곳에 투자하려고 가보니 잡초가 무성한 잡종지인 상태인 경우를 맞닥드릴경우 보이는 그대로 '잡종지'인지를 묻는 경우이다. 또, 농지로 잘 쓰다가 3년 후 주차장으로 이용하는 경우는 수도권 등지에서 자주 맞닥드릴 수 있는데, 결론부터 말하자면 이미 지목이 '전'이면 농지다. 농지법에서는 지목이 전/답 같은 농지거나 과수원일 경우 농지전용절차를 이행하지 않고 방치하고, 휴경하여 잡종지나 임야상태가 된 경우에도 농지로 취급한다.

보이는 모습이 달라도 지목을 확인해야 하는 경우가 바로 이때문이다. 보이기에는 건축이 바로될 것처럼 대지라고 생각하여 아무것도 모르는 어리숙한 초보자들이 '농지'에 '대지'값을 내는 정말 어리석은 일은 없어야 한다.

Q. 농지투자 후에 농막을 설치하려고 하는데요. 2층으로 만들어도 될까요?

농지에 농막을 설치하는 것은 문제가 되지 않는다. 하지만 2층으로 설치하려는 것이 문제다. 최근에 소형 세컨하우스 등을 보유하는게 유행이다. 주말되서 시골에 내려가서 힐링을 하거나, 큰 돈이 들어가지 않아 임시 숙소로 사용하기도 한다. 그래서 실제로 컨테이너 등이 '주거'와 '숙소'에 초점이 맞춰져 잘 만들어져 판매 되고 있는 것을 보게될 것이다.

농막이라는 것은 농업활동으로 잠깐 쉬거나, 창고 등으로도 활용할 수 있는 것으로 연면적 20㎡(6,05평) 이하인 시설로 원래는 주거목적이 아니다. 따라서 연면적 20㎡(6,05평) 이하의 컨테이너 박스 설치를 농지에 하는 건 농지전용을 하지 않고 설치할 수 있다.(건축법 등에따라 가설 건축물로 축조신고 해야 할 수도 있다)

단, 2012년부터 농막에 전기, 수도, 가스 등을 설치할 수 있게 되면서 정말 주거용처럼 농막을 여기는 이들이 있는데 주의해야 한다. 농막을 농지이용행위로 규정하는 취지 등을 고려했을때 농막을 2층으로 설치하는 것은 불가하다. 단, 정화조나 주방 등의 간이시설은 설치할 수는 있다.

Q. 논을 밭으로 매립할때 같은 농지인데도 농지전용을 받아야 하나요?

농지전용이라는 것은 농업인이 주택, 축사 등의 이용시설 등을 설치할때 필요한 절차인데, 위의 질문처럼 논을 밭으로 바꾸는 것은 농지전용이 아니라 '농지개량'행위가 된다. 즉, 농지전용부담금이 발생하지 않는다. 단, 2미터 이상의 성토를 할때는 농지조성 행위로 보고 개발행위허가 대상에포함되어 허가를 받아야 한다.

이외에도 많은 질문을 받아보았지만, 은근히 당연한 것이지만 모르는 분들이 많았던 것을 담아보았다. 농지는 사실 따로 시간을 내서 공부해야 할만큼 방대한 내용을 가지고 있다. 법적으로 따지고 보면 까다롭지만, 그렇다고 실행하지 않기에는 매력적인 것이 농지 투자라는 것을... 몸소 겪지 않으면 모른다는 것이 안타까울 뿐이다.

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